北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某杰向本院起诉请求：1.判决北京市朝阳区M号房屋（以下简称涉诉M号房屋）由原告陈某杰居住、使用、收益；2.本案诉讼费由被告高某、秦某承担。
事实和理由：陈某杰与高某2004年结婚，婚后家庭经济由高某主导，对外借款、抵押房产、开公司等。2009年10月购买一号房屋（以下简称涉诉一号房屋），登记在陈某杰名下。后案外人公司资金链断裂向高某借款，高某向银行以涉诉一号房屋抵押400万元，将款汇到案外人公司。之后，高某说秦某公司需借钱，再次将房屋抵押700万元，由秦某支用，至今贷款未还。2020年秦某中断还款，导致银行申请强制执行涉诉一号房屋。但对700万房屋贷款真正用图和去向陈某杰等毫不知情，高某、秦某行为导致陈某杰居无定所。
陈某杰后知高某婚姻存续期间购涉诉M号经适房。高某为避免追查，伪造借名买房假象，婚内转移财产。
被告辩称
被告高某辩称：不同意陈某杰诉讼请求。该房屋由我代持，真正权益人是秦某。
被告秦某辩称：不同意陈某杰诉讼请求。涉诉M号房屋系同通过高某借名购买。
法院查明
陈某杰与高某于2004年11月登记结婚，于2018年10月协议离婚。
2016年4月28日，高某以买受人身份与北京某置业有限公司（以下简称某公司）签订《房屋买卖合同》，约定：涉诉M号房屋110.38平方米，总价款153.2948万元。
秦某提交与高某在2015年11月至2016年2月期间微信沟通记录，内容涉及秦某欲购涉诉房屋协商事宜。
秦某提交银行转账记录：1.2015年11月21日转账某公司95.8519万元；2.2016年4月28日转账某公司32万元；3.2016年4月28日在某公司刷卡8.3407万元；4.2017年7月27日转账高某30.2555万元；5.2019年4月28日转账郭某10万元。
秦某提交某公司开具收据：1.2015年11月15日，付款人秦某，付款金额5万元，付款摘要M号房款；2.2016年4月28日，付款人秦某，付款金额102.8689万元，其中32万元结算方式为卡，8.3407万元结算方式为卡，62.5282万元结算方式为换收据，付款摘要M号房款；3.2016年4月28日，付款人秦某，付款金额38.3237万元，结算方式换收据，付款摘要M号房款；4.2017年7月28日，付款人高某，付款金额30.2555万元，付款摘要M号房款。
秦某提交某公司开具收据：载明收到代收契税、公共维修基金2.2572万元，交款人为郭某。
秦某提交长城物业公司开具收据、天然气供用合同等，主张一直居住在涉诉M号房屋。
本案审理过程中，陈某杰提交自身及相关人员银行卡流水、涉诉一号房屋贷款文件等，证明涉诉M号房屋购房款出资来源及各方经济往来关系。
裁判结果
驳回原告陈某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点系高某与秦某之间是否构成借名买房合同关系。通常对是否存在真实借名买房合同关系可从四个方面判断：1.双方当事人之间是否存在借名买房合同；2.涉诉房屋由谁居住；3.房产本、发票、收据等原件由谁保存；4.由谁实际支付购房款。
本案中，虽高某与秦某之间未签书面借名买房合同，但双方对借名买房合同关系均予以认可；涉诉房屋自交房后始终由秦某以自有方式居住并交纳物业费；涉诉房屋目前未办理产权证，但相关收据、购房合同等均保存在秦某处；涉诉房屋大部分购房款直接由秦某向开发商支付，少部分款项秦某提供证据能够证明委托相关人员代为向开发商支付。综上，秦某提供证据能相互印证并形成完整证据链，证明了借名买房合同关系客观、真实存在。
陈某杰虽提交相关人员银行转账记录，但前述事实与本案缺乏关联性。退一步讲，即便相关人员存在经济往来，但陈某杰未能证明该经济往来关系与秦某、高某之间借名买房合同关系同一且能取代；陈某杰主张高某与秦某恶意串通损害其利益，法律规定，对恶意串通事实的证明标准应达到排除合理怀疑，陈某杰所举证据远未达到该证明标准；陈某杰主张涉诉M号房屋系经适房，关于房屋类型是否限制交易，以及借名买房合同关系是否合法有效，系高某与秦某之间就借名买房合同能否继续履行问题，即便不能履行后引发相互返还法律后果，亦非本案需处理的争议纠纷。就本案而言，秦某依真实借名买房合同关系，在未被法院确认合同无效、相互返还之前，仍有权对抗陈某杰提出的物权主张，并有权在涉诉M号房屋内继续居住。综上，陈某杰诉请，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
