北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
蔡某杰向本院提出诉讼请求:1.判令蔡某莉、周某旭立即腾退位于北京市大兴区一号房屋，以现状将房屋交付给蔡某杰居住使用；2.判令蔡某莉、周某旭支付蔡某杰房屋使用费；3.本案诉讼费由蔡某莉、周某旭承担。
事实和理由：2003年5月13日，蔡某杰与北京Y公司签署了商品房买卖合同，蔡某杰受让了位于北京市大兴区一号的房屋（以下简称：案涉房屋），之后并办理了房屋所有权证，蔡某莉、周某旭自2010年4月底起借用该套房屋，至今拒绝归还蔡某杰，严重侵犯了蔡某杰的合法权益。双方协商未果，为维护蔡某杰的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称
蔡某莉、周某旭辩称，一、蔡某莉、周某旭是案涉房屋的实际出资人及所有权人，蔡某杰无权主张腾房及使用费。1.本案是蔡某杰主动要求蔡某莉、周某旭购买案涉房屋，主动与蔡某莉、周某旭达成口头协议。2003年，蔡某杰获得北京经济适用住房购房指标但其不想购房。2003年5月，蔡某杰就主动找到蔡某莉，说蔡某莉是北京人，有购买经济适用住房的资格，希望蔡某莉出资购房；如果蔡某莉不购房的话，该购房指标到期就作废了，于是蔡某莉答应了。双方是亲戚关系（亲姊妹），比较信任，未签订书面协议，于是双方达成口头协议：由蔡某莉出资，以蔡某杰名义为蔡某莉之子周某旭购房，房屋所有权及一切权益归周某旭所有，待符合过户条件时，蔡某杰协助周某旭办理过户手续，为此周某旭放弃了购买其他廉价房产的机会。
2.蔡某莉出全款购买案涉房屋，作为产权人周某旭居住至今。2003年5月13日，蔡某莉与蔡某杰同时前往北京Y公司处，以蔡某杰的名义签署了《商品房买卖合同》，由蔡某莉支付了245852元房屋全款，购买了案涉房屋。2004年8月21日，蔡某莉前往收房，办理入住相关手续的业主签字栏“蔡某杰”的字样也是蔡某莉亲笔签署的。蔡某莉不仅支付了全部购房款，2004年10月，蔡某莉装修的房子（交房时是毛坯房），房子装修完，蔡某莉购买家具等，蔡某莉一家住了一段时间。后借给亲属居住一段时间。周某旭又重新开始装修了房子，从2010年居住至今，并且水、电、燃气费、物业费、停车费等均由周某旭缴纳。
综上，蔡某莉、周某旭作为产权人经历了买房、收房、装修、占有、使用等完整过程。由此可见，蔡某莉、周某旭是实际出资人及产权人，蔡某杰无权要求蔡某莉、周某旭腾房及支付使用费，如果强行主张，蔡某杰就是不当得利。
二、蔡某杰违反诚实信用原则，违约、恶意起诉，意图侵占蔡某莉、周某旭房屋，依法应予以驳回。1.蔡某杰主动发出要约要求蔡某莉、周某旭买房，双方达成口头协议并实际履行，后蔡某杰又先违反协议的约定，后起诉。2.发生本案的根本原因是，房价上涨，因房屋涨价，实际购房人收到的退还购房款，不足以购买新房，由此可见，本案诉争房屋虽然是蔡某莉、周某旭以蔡某杰名义购买，鉴于案涉房屋的出资、收益、归属等问题存在争议，在未得解决前，不宜改变现状，依法应驳回蔡某杰的诉讼请求。
综上所述，本案事实清楚，证据充分，蔡某莉、周某旭是案涉房屋的合法所有权人。对于蔡某杰恶意诉讼，无理诉求，恳请法院依法驳回，以维护蔡某莉、周某旭的合法权益。
周某旭向本院提出反诉请求：1.判令蔡某杰履行借名买房协议，协助办理北京市大兴区一号的房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更为周某旭；2.本案诉讼费由蔡某杰承担。事实与理由：周某旭和蔡某杰系姨和外甥关系。2003年5月，蔡某杰获得购买案涉房屋的指标，自身无力购买。经双方协商达成协议：在父母资助下周某旭出资，以蔡某杰名义和开发商签订房屋买卖合同，房屋归周某旭所有，待案涉房屋能够上市交易后，蔡某杰协助办理房屋所有权变更事宜，将案涉房屋所有权变更至周某旭名下。
2003年5月13日，周某旭与蔡某杰一起，以蔡某杰名义与北京Y公司签订了购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，房屋总价款245852元，由周某旭一次性支付给了开发商。周某旭为购买案涉房屋除交付了房款、装修款外，另交纳其他各种税费11340元。蔡某杰将购房合同、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房屋产权证等所有原件均交由周某旭持有，房屋交付后由周某旭实际居住并支付案涉房屋的物业管理相关费用至今。根据北京市关于限价商品房的相关规定，房屋所有权证发放之后满5年，房屋可以上市交易，双方也是基于该规定，才约定借名买房，等房屋可以上市交易后，办理所有权变更登记。
双方的约定不违反北京市关于限价商品房的政策规定，更不违反法律、法规的强制性规定，双方的借名买房协议有效。案涉房屋于2005年5月13日发放房屋所有权证，距今已经16年多时间，目前已经符合上市交易的条件，蔡某杰本应履行协议，协助周某旭办理房屋过户手续，但蔡某杰不但不履行协议，却要求周某旭腾退案涉房屋。蔡某杰的行为违反诚信原则，为维护周某旭的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判如所请。
蔡某杰辩称，双方无借名买房协议。2003年周某旭无经济支付能力，无法借款给蔡某杰。2010年4月前，蔡某杰一家在此房内居住使用。周某旭、蔡某莉均为北京户籍，2003年名下均无房，符合单独购买房屋的条件，无借名买房的必要。周某旭在反诉状中提到“双方协商达成协议”，事实上蔡某杰从未与周某旭协商此房屋相关事宜。
法院查明
蔡某杰与林某辉系夫妻关系，与蔡某莉系姐妹关系，周某旭系蔡某莉之子。2003年5月13日，蔡某杰（买受人）与北京Y公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定蔡某杰购买案涉房屋，总金额245852元。该房屋性质为经济适用房，房屋所有权证于2005年5月填发，房屋所有权证登记所有权人为蔡某杰。
蔡某杰主张：案涉房屋系蔡某杰向蔡某莉借款购买，双方之间不存在借名买房口头协议；收房装修以后，一直是由蔡某杰夫妻及女儿林某涵、女婿王某斌在此居住，期间蔡某杰外孙王某浩在此出生，直至2010年4月，周某旭要结婚，女方家提出要有独立房子居住，考虑到亲情，蔡某杰一家就搬出房屋，蔡某莉和周某旭承诺买房后从该房屋搬走并原状返还，但至今拒绝归还；蔡某杰要求蔡某莉、周某旭返还房屋，在此过程中双方的老母亲也为双方调解此事，2016年7月31日，蔡某莉夫妻二人到蔡某杰家中协商解决房屋问题，双方签署协议，蔡某杰支付了150万元，剩余尾款10万元，需蔡某莉、周某旭履行交还钥匙等条件后履行。
据此，蔡某杰提交了商品房买卖合同及补充协议、契税完税证明、不动产权证书、协议书、转账记录、燃气收费单、居住证明、书面证人证言等予以证明。其中协议书落款日期为2016年7月31日，载明：“坐落在大兴区一号房屋，经双方协商并同意，共计壹佰陆拾万元做为补偿款，从此房钱两清，各不相欠。注：壹佰陆拾万元分两次付清，第一次付壹佰伍拾万元，剩余拾万元交齐房屋钥匙时付清。”协议落款处有“同意，收款人：蔡某莉”及“付款人：林某辉”的签字；转账记录显示林某辉于2016年7月31日向蔡某莉账户转账汇款150万元；燃气收费单显示用户名称为蔡某杰，交费日期为2008年11月10日；
居住证明系社区居委会出具，载明：“兹有居民姓名：蔡某杰……；之女：林某涵……；之女婿：王某斌……；之外孙子：王某浩……；以上四人于2009年1月1日（居住于一号）在社区登记。经核实四人现不在此居住。”
蔡某莉、周某旭对蔡某杰的上述陈述不予认可，主张：2003年，蔡某杰获得北京经济适用住房购房指标，但其不想购房，又怕指标作废，于2003年5月主动找到蔡某莉，希望蔡某莉出资购房，蔡某莉同意。因是亲姊妹关系，双方未签订书面协议，而是达成口头协议：由蔡某莉出资，以蔡某杰名义为蔡某莉之子周某旭购房，房屋所有权及一切权益归周某旭所有，待符合过户条件时，蔡某杰协助周某旭办理过户手续；
2003年5月13日，蔡某莉与蔡某杰同时前往北京Y公司处，以蔡某杰的名义签署了《商品房买卖合同》，由蔡某莉支付了245852元房屋全款；2004年8月21日收房办理入住相关手续的业主签字栏“蔡某杰”的字样也是蔡某莉亲笔签署的；蔡某莉不仅支付了全部购房款，还补交了其他费用；收房时是毛坯房，2004年10月，蔡某莉对案涉房屋进行了装修并购买了家具，并且一家人住了一段时间。
2006年10月，蔡某杰的女儿林某涵结婚，因为蔡某杰夫妇不同意女儿婚事，蔡某莉出于好心，就让外甥女林某涵在案涉房屋里结婚。2010年3月份，周某旭结婚急需用房，林某涵一家就搬出去，周某旭又重新装修了案涉房屋，并从2010年居住至今，水、电、燃气费、物业费、停车费等均由周某旭缴纳；案涉房屋实际是周某旭借名买房，其父母对其出资资助；2005年5月13日房屋所有权证下来后，蔡某杰与林某辉亲自将房屋所有权证书送至蔡某莉家中，并承诺待5年能过户时，将房屋过户给周某旭，但等到能过户的时候，蔡某杰反悔了；
蔡某杰多次找蔡某莉、周某旭协商把案涉房屋买回来，因蔡某杰不愿意按市场价格出钱，另因当初借名买房时没有签订书面协议，蔡某莉为了获得胜诉的补强证据，便将计就计于2016年7月31日和蔡某杰的丈夫林某辉违心以160万元的价格签订了回购案涉房屋的《协议书》，达到“倒逼证据”的目的。据此，蔡某莉、周某旭提交商品房买卖合同、购房发票、经济适用住房预售登记备案表、入住结算单、房屋面积补差款发票、契税完税证、公共维修基金专用收据、产权代办费及产权印花税收据、网通电信发票、物业费收据、2016年7月31日协议书及其丈夫同事、其邻居、亲戚及蔡某莉与蔡某杰亲属等人证人证言予以证明。
双方认可案涉房屋购房款及相关税费系由蔡某莉支付，蔡某莉、林某辉、林某涵一起去办理收房相关手续，收房后由蔡某莉出资对案涉房屋进行装修，在2010年4月之后又由周某旭进行了二次装修。蔡某杰主张收房后因为蔡某莉认识装修的，故由蔡某莉负责装修，但购房款和装修款最后一起算到了借款中。
另双方认可案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票、经济适用住房预售登记备案表、入住结算单、房屋面积补差款发票、契税完税证、公共维修基金专用收据、产权代办费及产权印花税收据原件现在蔡某莉、周某旭处，2016年7月31日双方签订协议书后蔡某莉、周某旭将房屋所有权证书原件交付于蔡某杰。
裁判结果
蔡某莉、周某旭于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区一号房屋腾退交付于蔡某杰；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
蔡某杰与蔡某莉、周某旭对案涉房屋存有争议。蔡某莉、周某旭主张双方之间存在借名买房的口头协议，即由蔡某莉出资，以蔡某杰名义为蔡某莉之子周某旭购房，房屋所有权及一切权益归周某旭所有，待符合过户条件时，蔡某杰协助周某旭办理过户手续；蔡某杰主张案涉房屋系蔡某杰向蔡某莉借款购买，双方之间不存在借名买房口头协议。
此前蔡某杰要求蔡某莉、周某旭返还房屋，蔡某莉、周某旭要求蔡某杰协助过户，双方就此争执多时，从其兄弟姐妹等人的证人证言中亦得以印证。后为解决房屋争议问题，双方于2016年7月31日签署协议书，对案涉房屋的争议如何解决进行协商并最终达成一致意见，即案涉房屋归蔡某杰，蔡某杰向蔡某莉支付补偿款160万元，从此双方“房钱两清，各不相欠”，上述协议不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。现案涉房屋登记于蔡某杰名下，蔡某杰已按照协议约定于签订协议书之日向蔡某莉支付了第一次款项150万元，蔡某莉、周某旭亦在签订协议书后将案涉房屋的所有权证书原件交付于蔡某杰，但二人至今未将案涉房屋腾退交付于蔡某杰，故对蔡某杰请求蔡某莉、周某旭腾退交付案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持。
基于双方对案涉房屋的争议如何解决已进行协商并最终达成一致意见，且蔡某杰已按协议实际履行，此种情况下，周某旭再要求蔡某杰履行借名买房协议，协助办理案涉房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更至其名下，缺乏依据，法院不予支持。
蔡某莉、周某旭辩称因当初借名买房时没有签订书面协议，蔡某莉为了获得胜诉的补强证据，与蔡某杰的丈夫林某辉违心签订协议书，以便达到“倒逼证据”的目的，但未就此举证证明，结合蔡某莉签订协议后收取蔡某杰家人转账支付的约定款项及签订协议收取款项后向蔡某杰交付案涉房屋所有权证书原件的事实，法院对蔡某莉、周某旭的上述主张难以采信。
因双方签订的协议书中对何时腾退交付房屋未进行明确约定，亦未对房屋使用费进行约定，综合考虑本案中蔡某莉先期支付案涉房屋购房款及蔡某莉、周某旭对案涉房屋进行装修及双方陈述的案涉房屋之前居住使用等具体案情，对蔡某杰要求蔡某莉、周某旭支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。
