北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏、赵某亮、赵某慧、赵某芳向本院提出诉讼请求：1.确认赵某贤与陈某霞于2014年签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由陈某霞承担。
事实和理由：赵某鹏、赵某亮、赵某慧、赵某芳与陈某霞之夫赵某贵是亲兄弟姐妹，其母亲宋某晴（2008年去世）与父亲赵某贤（2020年10月去世）生前拥有一处房产，坐落于北京市大兴区一号。2020年父亲赵某贤去世后，四原告才得知上述房屋在未经过其同意的情况下已以买卖的方式过户至陈某霞名下。
四原告认为上述房屋系宋某晴与赵某贤夫妻共同财产，母亲去世后，该房屋应由四原告与赵某贵、赵某贤共有。现涉案房屋未经过四原告同意过户至陈某霞的行为以及父亲赵某贤与陈某霞所签合同应为无效，为维护合法权益，诉至法院。
被告辩称
陈某霞辩称，不同意四原告的全部诉讼请求，涉案房屋系陈某霞夫妻借父亲赵某贤名义购买，陈某霞夫妻即涉案房屋的所有人，陈某霞与父亲赵某贤为履行借名买房相应的过户手续而签订《存量房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且无法定无效情形，应属有效。陈某霞与赵某贤签订的涉案合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且赵某贤没有与陈某霞恶意串通处分涉案房屋的动机，也不存在赵某贤被胁迫的情形，应属有效合同。
四原告一致商量决定由陈某霞与其夫赵某贵借用父亲赵某贤名义出资购买涉案房屋后通知被告夫妻，被告夫妻对此表示同意，在告知父亲赵某贤与母亲宋某晴后，父母均同意被告夫妻借父亲名义购买涉案房屋，随后由父亲陪同被告夫妻到产权单位相应部门完成付款手续，并将产权单位出具的房款收据原件交给被告夫妻保管至今，由此可以确认涉案房屋系被告夫妻出资购买，应属于陈某霞与赵某贵的夫妻共同财产，并非父母的夫妻共同财产。赵某贤与陈某霞签订的涉案合同，名为买卖，实际是履行借名买房的过户手续，从房屋登记询问笔录中父亲关于申请房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）的回答为否，可以确认父亲也不认为涉案房屋是其夫妻共同财产，本次房屋登记实际是在履行父亲与被告夫妻之间借名买房的过户手续。
父母有五个子女，但父亲将涉案房屋无偿过户给陈某霞，并且去税务机关开具购房款发票，由此也可以确认涉案房屋系被告夫妻以父亲名义从产权单位出资购买。另外，陈某霞已缴纳土地出让金、契税，涉案房屋已登记至被告名下，已完成涉案房屋过户全部手续。父亲在世期间，除特殊情况外，四原告及被告夫妻每周末都会陪父母度过周末，一直持续到父亲去世，四原告不可能不知道被告夫妻借父亲名义出资买房的事实，也不会不知道父亲与被告到房管局办理过户的事实，但从母亲去世到涉案房屋过户至被告名下，再到父亲去世，四原告却从未对涉案房屋的归属提出过异议，也未主张过分割涉案房屋。
在父亲去世后，四原告与被告丈夫赵某贵均认可仅有父亲留下的现金为父亲的遗产，已平均进行分割。综合以上情况可以确认四原告均认可涉案房屋是被告夫妻以父亲名义购买的，并非父母的遗产。退一万步讲，即使因为被告证据不足，法院最终认定被告夫妻与父亲之间借名买房关系不成立，父亲也仅仅是对涉案房屋中属于母亲遗产的部分不具有不处分的权利，该部分构成无权处分，而对属于自己的部分是有权处分的，也就是说父亲对涉案房屋至少有二分之一及父亲可继承的十二分之一的处分是有效的。
法院查明
赵某贤（2020年10月28日去世）与宋某晴（2008年8月5日去世）共育有五位子女，分别是四原告及赵某贵。赵某贵与陈某霞系夫妻关系，于1969年4月9日登记结婚。
2014年1月，赵某贤与陈某霞签订《存量房屋买卖合同》，约定赵某贤将涉案房屋出售给陈某霞，成交价格为510000元。涉案房屋登记在陈某霞名下。
庭审中，四原告主张涉案房屋为赵某贤与宋某晴的夫妻共同财产，陈某霞与赵某贤恶意串通损害四原告合法权益，陈某霞与赵某贤签订的《存量房屋买卖合同》无效，并提交涉案房屋的产权登记档案、转移登记档案。陈某霞认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，主张涉案房屋是陈某霞夫妻借父亲赵某贤名义购买，陈某霞签署的房屋买卖合同是履行借名买房过户义务，不存在恶意串通。
陈某霞为此提交《房屋所有权证》、产权单位出具的购房款收据、地税局出具的购房款发票、北京市非税收入一般缴款书、契税专用税收缴款书、北京市大兴区住房科城乡建设委员会出具的土地出让金及成本价差缴费受理回执单、房屋登记询问笔录等证据。四原告认可上述证据的真实性，对证明目的均不认可，产权单位出具的购房款收据显示是收到赵某贤交来的购房款，无法证明是陈某霞缴纳购房款及涉案房屋为陈某霞借名买房。
经审查，购房申请为赵某贤书写，主要内容为：赵某贤现在租住一号房，今申请购买请批准，1998年4月6日；1998年4月7日，某单位出具介绍信，主要内容为：县房管局，我局离休干部赵某贤同志申请购买现住房，经研究同意赵某贤同志购买现住房“一号”，请予办理购房手续。公有住宅楼房出售合同签订于1998年4月8日，乙方为赵某贤，约定甲方将座落在黄村镇一号按房改政策出售给乙方；购买现住房屋登记表记载：赵某贤，工龄46-85，房屋座落一号，购房款项金额个人优惠购房金额“12453元”；2014年1月3日房屋登记询问笔录记载：赵某贤针对申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）的回答是“否”。
就购房款缴纳一节，陈某霞主张12453元是其支付，因为收据是由赵某贵保管，为此提交产权单位出具的购房款收据。经审查购房款收据日期为1998年4月10日，内容为“今收到赵某贤交来一号房款12453元”。其他证据没有。
就涉案房屋占有使用情况一节，陈某霞主张一直居住在单位为其分配的公租房内，其女儿结婚后则一直居住在女儿家。四原告主张涉案房屋在宋某晴去世前由赵某贤和宋某晴占有使用，宋某晴去世后由赵某贤占有使用直至赵某贤去世。
就涉案房屋日常费用缴纳一节，四原告与陈某霞均认可由赵某贤缴纳涉案房屋所涉物业费、燃气费、水电费等日常费用。
裁判结果
确认赵某贤与陈某霞于2014年签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
陈某霞主张涉案房屋是陈某霞夫妻借父亲赵某贤名义购买，但综合在案证据及全案事实可知，陈某霞未能提交充分证据证明其与赵某贤之间存在借名登记的约定，亦未举证证明其对涉案房屋的购买确实存在出资关系，此外涉案房屋一直由赵某贤与宋某晴占有使用，日常费用亦由赵某贤缴纳。综上法院对陈某霞的上述主张不予支持。
涉案房屋系赵某贤与宋某晴婚姻关系存续期间购买，系其夫妻共同财产，陈某霞与赵某贤就涉案房屋签订的房屋买卖合同确有恶意串通，损害四原告合法权益应为无效。对四原告的诉讼请求，法院予以支持。
