北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告高某文向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告陈某旭与孙某杰签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.请求二被告协助原告办理房屋过户手续；3.诉讼费由被告承担。
事实与理由：2001年，高某文与其配偶陈某鹏（于2017年去世）共同购买位于北京市东城区一号房屋，用于日后生活。因被告陈某旭系北京户籍，故产权登记在陈某旭名下。2017年7月13日，高某文配偶陈某鹏去世，陈某旭不仅不尽赡养义务，且在2017年9月17日，与其好友被告孙某杰签订《存量房屋买卖合同》，以远低于市场价格的276万元卖给孙某杰。
孙某杰在取得房屋产权证时，又于2017年10月26日以650万元的价格将涉诉房屋卖予案外人赵某慧、罗某君。当年购买涉诉房屋时是高某文与配偶陈某鹏出资购买，因陈某旭为北京市户籍，故借用陈某旭的名义与出卖人签订买卖协议，当时陈某旭正在读大学，无经济来源，经济靠家里资助，没有购房能力。
高某文、陈某鹏与陈某旭就涉案房屋系借名买房关系。陈某旭擅自将涉案房屋低价卖予孙某杰侵犯了高某文的合法权益，陈某旭与孙某杰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。故高某文依法提起诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告陈某旭辩称，陈某旭为涉诉房屋的产权人，有权按照自己的意愿对房屋进行处分。涉诉房屋系陈某旭向他人借款所购。高某文虽持有涉诉房屋的产权证原件，物业费发票等证据，均不能证明涉诉房屋由其购买。双方也不存在借名买房的法律关系。陈某旭将涉诉房屋卖予孙某杰系真实意思表示，并实际收到了购房款。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告孙某杰辩称，陈某旭与孙某杰签订的《存量房屋买卖合同》真实有效，孙某杰已经支付了相应购房款。综上，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告高某文与陈某鹏系夫妻关系。二人共生育子女三人，即被告陈某旭及案外人陈某霖、陈某涵。陈某鹏于2017年7月13日死亡。被告陈某旭与被告孙某杰系朋友关系。
2001年8月31日，陈某旭与北京市S公司签订《回迁购房协议书》。由陈某旭购买涉诉房屋，后陈某旭获得涉诉房屋的房屋所有权证。2017年9月17日，陈某旭与孙某杰签订《存量房屋买卖合同》，陈某旭将涉诉房屋以276万元的价格售予孙某杰。后孙某杰于2017年10月26日，将涉诉房屋以650万元的价格卖予案外人赵某慧、罗某君。后涉诉房屋所有权登记至赵某慧、罗某君名下。2020年6月12日，涉诉房屋又以买卖的形式过户回被告孙某杰，现涉诉房屋登记在孙某杰名下。
针对孙某杰是否支付陈某旭购房款事宜，孙某杰表示已经按照其与陈某旭签订的合同约定，将276万元全部支付给陈某旭。为此，陈某旭、孙某杰提供孙某杰转账给陈某旭50万元的转账证明，并称其余款项系以现金方式支付给陈某旭的。对此，高某文不予认可，表示大笔的款项以现金支付不合常理。陈某旭、孙某杰未就现金支付购房款的情况提供有效证据。
另查，高某文称，2001年通过朋友介绍，可以购买涉诉房屋。因被告陈某旭当时系北京户籍，故由高某文、陈某鹏夫妇出资，以陈某旭的名义进行购买，产权登记在陈某旭名下，房子由高某文与陈某鹏使用。产权证原件亦由高某文、陈某鹏保管。陈某旭称，购买涉诉房屋时系向他人借款购得，产权证原件由高某文保管。高某文证人出具证言，证明涉诉房屋系由原告及陈某鹏出资购买及居住情况。陈某旭与孙某杰对上述证人证言认为，证人均未出庭，对真实性有异议，且对证人证言的内容也不认可。另于诉讼中，陈某旭以涉及借款人隐私拒绝透露借款来源的相关证据。
诉讼中，经高某文申请，对涉诉房屋进行2017年时间节点的市场价格评估。价格为829.25万元。高某文对评估结论无异议，被告陈某旭、孙某杰有异议。认为涉诉房屋在出售时房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，并非商品房，故涉诉房屋应当按照经济适用房的标准进行评估。本院询问高某文及陈某旭与孙某杰，双方均不申请进行对涉诉房屋以经济适用房标准进行价格评估。本院释明陈某旭、孙某杰，如认为涉诉房屋应按经济适用房标准认定房屋价格，应由二人申请进行评估，并限期答复。但陈某旭、孙某杰未在期限内答复。
裁判结果
一、确认被告陈某旭与被告孙某杰就北京市东城区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》；
二、驳回原告高某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
诉讼中，高某文称，2001年通过朋友介绍，可以购买涉诉房屋。因陈某旭当时系北京户籍，故由高某文、陈某鹏夫妇出资，以陈某旭的名义进行购买，产权登记在陈某旭名下，房子由高某文与陈某鹏使用。陈某旭称，其当时正上大学三年级，购买涉诉房屋系向他人借款。庭审中，高某文提供了证人证言以证明购房、钱款来源以及居住等情况。陈某旭以涉及借款人隐私，拒绝提供借款来源的相关证据。综上，法院从购房款的来源分析，被告陈某旭在购买涉诉房屋时正在大学读书，尚未有经济来源。根据当时的情况，高某文及陈某鹏所述涉诉房屋筹钱购房的合理性较强。另从购房后由高某文及陈某鹏实际使用，且产权证原件亦由二人持有等情况，法院认定高某文及陈某鹏就涉诉房屋与陈某旭系借名买房的法律关系，涉诉房屋的真实权利人应为高某文及陈某鹏。
根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。陈某旭擅自以极低的出售价格与孙某杰签订《存量房屋买卖合同》，并据此将涉诉房屋过户给孙某杰，且陈某旭、孙某杰亦未提供证据证明孙某杰已实际全额支付了购房款，故陈某旭与孙某杰就涉诉房屋签订房屋买卖合同，并将涉诉房屋过户给孙某杰的行为，应属恶意串通。现高某文要求确认陈某旭与孙某杰就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，符合法律规定，法院予以支持。
关于高某文要求陈某旭与孙某杰协助将涉诉房屋的所有权办理至高某文名下，因涉及其他案外人的利益，不宜在合同效力纠纷中解决，故对高某文的此诉讼请求，法院不予支持。
