北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2018年3月18日就北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令二被告将涉案房屋恢复登记至周某杰名下。
事实与理由：周某杰与吴某玲系夫妻关系，二人育有四女（周某慧、周某芬、周某娟、周某丹）一子（周某坤，系周某亮父亲）。周某慧于2016年7月去世。涉案房屋系吴某玲与周某杰的夫妻共同财产。吴某玲于2019年6月15日去世。2020年12月9日，经到北京市朝阳区不动产登记事务中心查询得知，周某杰未经吴某玲同意，擅自将涉案房屋以120万元的价格出售给周某亮，并于2018年3月27日签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售的房屋建筑面积56.02平方米，该房屋成交价格120万元。合同对于付款方式、房屋交付方式、违约责任等未作具体约定。后涉案房屋登记为周某亮所有。
三原告认为，周某杰在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产，构成无权处分；周某亮作为周某杰和吴某玲的孙子，对涉案房屋共有状况知情的情况下，未经吴某玲同意，与周某杰签订《存量房屋买卖合同》，以明显低于市场价格买卖涉案房屋，将房屋过户登记至自己名下且未支付购房款，其行为显属恶意；二被告恶意串通，已经严重侵犯了吴某玲的合法权益，故三原告作为吴某玲的法定继承人诉至法院。
被告辩称
二被告辩称，不同意三原告诉讼请求。涉案房屋系周某坤出资，借周某杰之名购买，实际所有权人系周某坤，并非周某杰与吴某玲的共有财产。周某杰曾系某单位（以下简称某单位）职工，涉案房屋原系某单位家属宿舍，周某坤户口自1988年迁至该址。某单位准备对该平房拆迁时，必须对户籍在该址的原住户周某坤予以就地安置，但由于周某坤并非某单位职工，搬迁安置工作一直未完成。
后来，经协商一致，由周某坤借周某杰的名义购房，某单位就与周某杰签订了协议，为周某坤提供一套一居室住房，即涉案房屋，以完成对周某坤的就地安置。涉案房屋的购房款都是周某坤支付的，所有权人、实际控制人一直是周某坤，不是周某杰与吴某玲的共有财产。这些年来，涉案房屋相关协议、产权证书、票据都一直由周某坤控制、保存。
周某杰为协助周某坤将涉案房屋赠与给周某亮，与周某亮签订《存量房屋买卖合同》，不属于无权处分，也不存在恶意串通损害吴某玲利益的情形，应属合法有效。周某亮一直和周某杰、吴某玲共同生活在一起。2018年2月，周某坤决定将涉案房屋赠与周某亮，周某杰、吴某玲对此均知情，并予以配合和协助。经向房产中介公司和不动产登记中心确认，由于名义登记人周某杰与周某亮是爷孙关系，采用买卖形式过户手续简便、成本最低。
2018年3月27日，二被告签订了《存量房屋买卖合同》，按市场指导价约定成交价120万元，付款时间、交付日期、违约责任等事项因不涉及，故均未约定。当日，该合同履行完毕，涉案房屋登记至周某亮名下。周某杰作为名义登记人，签订该合同等一系列行为系为过户登记备案使用，实为赠与法律行为，该行为合法有效，既不涉及无权处分，也不存在恶意串通损害吴某玲利益的情形。而且，涉案房屋系在吴某玲生前处分，吴某玲知道涉案房屋本身是周某坤的，对于过户给周某亮她也自始知情无异议，还给予了配合和协助。
在2018年3月涉案房屋过户后，至2019年6月15日吴某玲去世前，长达一年多的时间里，吴某玲依旧与周某杰、周某坤一家共同居住。2018年6月12日，周某亮还对涉案房屋进行过装修，吴某玲对此同样知情且无异议。
综上，三原告与涉案房屋不存在直接的利害关系，其起诉不符合条件，理应驳回起诉；三原告主张《存量房屋买卖合同》因无权处分、恶意串通损害吴某玲利益而无效，与事实不符，其所举证据未达到也不可能达到排除合理怀疑的证明标准，其诉讼请求不应得到支持。
法院查明
周某杰与吴某玲系夫妻，三原告和周某坤均系二人之子女。周某亮系周某坤之子，周某杰之孙。吴某玲于2019年6月15日去世。
2001年9月21日，周某杰与某单位签订《房屋买卖契约》，以44753.88元购买涉案房屋，并登记至周某杰名下。购房时分别使用了周某杰31年、吴某玲28年的工龄优惠。2018年3月22日，二被告签订《存量房屋买卖合同》，约定周某杰以120万元的价格将涉案房屋出售给周某亮。涉案房屋于2018年3月27日变更登记至周某亮名下。
二被告主张涉案房屋原系周某坤借用周某杰的名义由某单位购买，实际产权人、控制人原为周某坤，购房款以及后来房屋的装修款也全部为周某坤支付。二被告为此提交了以下证据：1.《房屋买卖契约》及证明信、付款票据；2.周某坤作为出租方将涉案房屋出租的合同；3.物业费、水电费的缴费单据；4.涉案房屋装修的相关材料；5.周某坤以及案外人宋某辉的证言。
三原告对以上证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明目的不认可，协议书系周某杰所签，票据上也是周某杰的名字，不能体现借名购房的情况；对证据2的真实性无异议，证明目的不认可，周某坤一家一直和周某杰、吴某玲住在一起，产权证在周某坤手中，由周某坤将房屋出租不能证明其就是实际产权人；对证据3的真实性无异议，对证明目的不认可，此前的物业费一直是由某单位所交，水电费票据上没有落款人名，不能体现周某坤是实际所有人；对证据4的真实性无异议，证明目的不认可，装修是发生在吴某玲住院期间；对证据5不认可，证人与周某亮有利害关系，其证言不应采信。
三原告主张涉案房屋不存在二被告所称的借名买房情况，为此提交了涉案房屋的物业费、供暖费发票为证，相关票据上缴费人均为周某杰。
二被告对以上证据的真实性无异议，对证明目的不认可，称周某杰是涉案房屋登记的产权人，票据上开他的名字是很正常的。
二被告主张吴某玲对周某杰将涉案房屋过户给周某亮知情且提供了吴某玲作为户主的户口本以配合办理过户手续，为此提交了涉案房屋过户手续材料中的户口本复印件为证。三原告对该证据的证明目的不认可。
裁判结果
一、确认被告周某杰、周某亮就北京市朝阳区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告周某亮于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区一号房屋权属恢复登记至被告周某杰名下。
房产律师靳双权点评
夫妻婚姻关系存续期间所取得的财产，除法律另有规定或夫妻另有约定外，应为夫妻共同财产。夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，涉案房屋系周某杰与吴某玲婚姻关系存续期间取得，购买时亦使用了二人的工龄，故应属二人夫妻共同财产。周某杰与周某亮以签订《存量房屋买卖合同》的形式完成了过户，彼时吴某玲尚在世，现有证据不足以证明吴某玲对过户知情且同意，故周某杰自行将涉案房屋过户给周某亮的行为损害了吴某玲的利益，《存量房屋买卖合同》应属无效。
合同无效后，涉案房屋作为因该合同取得的财产，应恢复登记至周某杰名下。现吴某玲已经去世，三原告作为吴某玲的继承人，有权以自己名义提起诉讼。故对于三原告的诉讼请求，法院予以支持。
关于二被告主张涉案房屋系周某坤借用周某杰的名义购买的抗辩意见，因涉案房屋现仍登记在周某亮名下，如周某坤认为自己对涉案房屋享有相关权利，可待涉案房屋恢复登记至周某杰名下后另行主张。
