北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还购房款90万元；2.请求依法判令被告按照90万元为基数支付利息；3.诉讼费由被告承担。
事实和理由：二被告系父女关系，原告与周某莉系朋友关系。2013年9月17日，周某莉以其父名义在北京市Y公司购买楼房（以下简称涉案房屋）一套。2016年4月，原被告达成口头合同，约定由原告购买。双方达成合意后，原告指示案外人秦某君将90万元房款支付给周某涛之妻迟某芳。被告将购房收据给付原告。现房屋已经建设完毕，但被告无法履行直接交付房屋或配合办理购房手续的合同义务。原告认为原被告之间的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。
原告已经支付全部房款履行了合同义务，被告却无法履行合同义务，被告构成根本违约，应当承担相应责任。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
周某涛、周某莉辩称，本案中所谓的合同纠纷，事实上是一项因债权转让引起的纠纷，案由定为债权转让纠纷更为恰当。2013年初，原告找到被告，声称手里有项目优惠房源，一年后建成交房，但是需要支付全款。出于对原告的信任，被告决定购买一套。随后被告向北京市Y公司支付90万元购房款，北京市Y公司出具盖有其财务章的收款收据。
因该项目迟迟没有开工，经了解北京市Y公司也没有取得房屋预售许可，所谓销售优惠房源完全是原告等内部人员的无效售房行为，被告的购房计划根本无法实现，多次找到原告是商讨退款事宜。经过多次协商，原告答应以90万元的价格收购被告对于北京市Y公司90万元的债权，其他事情不用被告管了，原告负责与北京市Y公司协商处理。在此事中，被告不但失去了房屋升值的预期利益，而且损失了近三年的资金占用费，但是迫于无奈只好同意了原告的方案。
2016年4月4日，原被告及张某斌、秦某君签订协议支付了90万元给被告方。前述三方签订的债权转让协议是各方真实意思表示并已经实际履行完毕。债权转让协议已经于2017年5月31日履行完毕，原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效期间。综上，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
2013年9月17日，北京市Y公司向周某涛出具收据，载明：今收到周某涛交来购房款X层90㎡左右90万元，交款人为周某莉。关于付款过程，周某涛、周某莉陈述于2013年5月31日通过周某涛之妻迟某芳账户向黄某峰转账75万元，于2013年9月17日通过周某莉之夫刘某鹏账户向黄某峰转账10万元，另于2013年9月17日支付现金5万元。
2016年4月4日，杨某杰（甲方），张某斌、秦某君（乙方），周某涛（丙方）签订《转让协议》，约定：“乙方于2015年11月15日欠甲方人民币壹佰万元整（有欠条）。丙方于2013年委托甲方购买房产一套，房款玖拾万元（至今房产未建）。经甲乙丙三方共同协商，达成如下协议：甲方同意将乙方欠甲方的欠款壹佰万元人民币转给丙方。丙方同意将房款玖拾万元人民币另加拾万元现金（人民币）共计壹佰万元整转给甲方（丙方已交与甲方），作为乙方向甲方的还款。此协议三方签订后，甲方与乙方之间的债权债务关系一次性解决完毕。由乙方直接向丙方支付人民币壹佰万元整。此协议三方签字盖章后生效”。
2017年5月31日，秦某君自其银行账户向周某涛之妻迟某芳转支90万元。
在本案审理过程中，杨某杰提交2020年11月2日秦某君出具证明，载明：“本人于2015年11月欠杨某杰购房款?0?61000000元……2016年4月4日，杨某杰与周某涛达成买房协议，经杨某杰授意，将2015年11月欠杨某杰的购房款壹佰万元正转付周某涛，本人已于2017年5月31日将该款转给周某涛爱人迟某芳账户。有转帐凭证。转付90万元（大写：玖拾万元），剩余拾万元为现金（已付杨某杰）。特此证明”。
为证实双方之间系房屋买卖合同关系的事实，杨某杰另提交2020年10月18日其与周某莉、刘某鹏的录音资料为证。周某涛、周某莉对该份证据的证明目的不予认可，认为该证据系杨某杰于2020年10月18日为了提起诉讼为目的取得，该证据无法达到中断诉讼时效的目的，此外，该录音系以诱导式提问方式取得，故系无效证据。
裁判结果
驳回原告杨某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案现有争议焦点在于：
一、本案中是否存在周某莉借名买房的事实
本案中，杨某杰主张周某莉借用周某涛名义购买涉案房屋，后将涉案房屋向其转售。经查，本案现仅有部分转账记录，仅依该转账记录不足以证实借名买房事实。依据北京市Y公司向周某涛开具的收据及《转让协议》记载，法院对杨某杰陈述的周某莉借名买房事实难以确认。
二、杨某杰与周某涛之间的合同性质如何认定
本案中，杨某杰在其诉讼请求中主张返还购房款，诉状记载事实理由及庭审陈述中，杨某杰亦多次提及其与周某莉、周某涛存在房屋买卖合同关系，而周某莉、周某涛并不认同双方存在房屋买卖合同关系，主张双方系债权转让合同关系。针对双方分歧观点，法院对杨某杰主张其与周某涛、周某莉存在房屋买卖合同关系的主张难以采信，理由在于：首先，杨某杰主张其与周某涛、周某莉口头达成购买涉案房屋的协议，而作为涉及房屋的大宗交易行为，以口头约定方式进行并不符合常理；
其次，依据2016年4月4日，杨某杰（甲方），张某斌、秦某君（乙方），周某涛（丙方）签订《转让协议》记载，杨某杰曾受周某涛委托购买涉案房屋，杨某杰在知晓周某涛并未实际取得涉案房屋所有权及涉案房屋尚未建设的现状下，以口头方式购买房屋的陈述违背常理，根据协议记载，周某涛同意“将房款玖拾万元人民币另加拾万元现金（人民币）共计壹佰万元整转给甲方（丙方已交与甲方）”，依据该协议载明内容判断，周某涛系将其合同权利转让与杨某杰，杨某杰与周某涛应系债权转让合同关系，仅依据现有证据，难以认定杨某杰与周某莉、周某涛间构成房屋买卖合同关系。
另在本案诉讼中，杨某杰主张周某涛与北京市Y公司之间的合同系无效合同，故周某涛并不存在可以转让的债权，而即使周某涛与北京市Y公司之间的合同关系有效，因债权转让需通知债务人才能生效，未经通知不能发生效力，此外，基于该合同系商品房预约合同纠纷，具有强烈的人身依附性，故该权利不存在转让基础。针对杨某杰的前述意见，本案系就杨某杰与周某涛之间合同效力与关系的判断，至于对周某涛与北京市Y公司之间的合同关系如何判断并非本案审查范围，此外，债权转让中，通知债务人是对债务人生效的要件，并不影响债权转让合同本身的效力。
综合本案现有证据，可以推定认定周某涛将其对北京市Y公司的债权转让与杨某杰应系双方当事人真实意思表示，双方该约定不违反法律规定，应系有效约定，现双方约定并未解除，故杨某杰径行要求返还购房款的诉讼请求依据不足，法院难以支持。
