北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
要求判令被告将北京市朝阳区一号房屋过户至原告名下；
事实与理由：吴某辉与赵某楠系表兄妹关系，赵某楠的父亲赵某鹏系吴某辉的舅舅，吴某辉的母亲赵某丽系赵某楠的姑姑。2012年初，为让原告小孩在京读书，吴某辉急需在京购买房屋，但因其非北京户口，社保缴纳年限也不满足在京的购房资格，故经家庭协商，双方口头协议由吴某辉以赵某楠的名义购买位于北京市朝阳区一号的商品房。
2012年赵某鹏（赵某楠的委托代理人）与陈某文（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》。房款、佣金及相应税款均由吴某辉和赵某丽支付，其中贷款部分以赵某楠名义办理，实际也由吴某辉和赵某丽按月偿还。房屋交付后一直由吴某辉一家居住使用。房屋产权证、购房合同及原始票据等也由吴某辉持有。现吴某辉已满足在京购房的资格，该房屋可过户至其名下。但被告拒不配合并以高额好处费作为过户条件，经多年协商均无果。故为维护原告合法利益，依相关法律之规定，无奈提起诉讼。
被告辩称：
本案的原告、被告主体不适格。原告没有起诉权利，被告主体不明确。被告父亲赵某鹏应该成为被告之一。本案争议的法律关系是双方是否存在借名买房的法律关系，从现有证据看赵某丽和涉案房屋前权利人签署相关合同，也是赵某丽支付的定金和首付款，即使在赵某丽一家占据房屋期间，赵某丽出租房屋的时候也是赵某丽代被告在房屋租赁合同签字的，赵某丽是涉案争议法律关系的权利主体。原告虽然有部分还贷记录，还有部分交费记录，但是鉴于原告是赵某丽的儿子，儿子替母亲偶尔垫付款项符合常理，不能因此断定原告取得了涉案争议的法律关系的权利主体资格，所以本案的适格原告是赵某丽，不是吴某辉。
被告父亲也应该成为被告之一，涉案网签合同是赵某鹏代赵某楠签署，赵某鹏和赵某丽是亲兄妹，平时兄妹关系很好。赵某丽一家一直以来受哥哥一家的帮助，包括之前赵某丽在婚后因为家庭困难。2005、2006年，赵某鹏帮助赵某丽一家购买了房产，首付款也是赵某鹏支付。2008年因工作原因，赵某鹏来到北京，工作稳定后，2011年左右，赵某丽一家人也来到北京。赵某丽一家一直以来对赵某鹏很感激，有报答的意愿。所以在2012年9月份，赵某丽为被告购买了涉案房屋，赵某鹏一直告诉被告这个房子是父亲给孩子买的，一切安排都是赵某鹏和赵某丽之间产生的。由此可见，本案诉争法律关系的权利义务主体应该是赵某鹏和赵某丽之间。不是吴某辉和赵某楠之间的诉争法律关系。
另外，吴某辉基于借名买房的关系向被告主张债权请求权，实际上双方不存在借名买房的法律关系。2012年赵某丽内退来到北京，如果当时吴某辉成年并且结婚，为什么不以原告名义签合同、贷款。赵某丽没有理由去借名买房，因为他已经退休没有购房资格。
第三人述称：被告与我方签订了《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，截至2022年11月15日贷款本金剩余2403263.54元。在该借款合同债务已结清的条件下，我方同意解除房屋抵押。
法院查明
2012年9月5日，赵某丽（买方）、陈某文（卖方）、居间方北京Y公司签订《房屋买卖居间合同》，约定买方以622万元价格购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），当日赵某丽向陈某文支付20万元。
2012年9月6日至9月12日期间，赵某丽向陈某文支付了房款320万元。
2012年9月13日，陈某文（出卖人）和被告（买受人，代理人为赵某鹏）签订网签版《存量房屋买卖合同》，约定购买一号房屋。
2012年10月9日，原告以被告名义支付了一号房屋的契税等全部税费。同日，一号房屋登记在了被告名下。
2012年9月26日，被告与第三人签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》。原告主张其以被告名义向某银行办理住房按揭贷款，贷款金额300万元，每月由原告或赵某丽向被告名下还贷银行卡支付当月贷款本息，为此原告提交了部分转账凭证。被告主张转账是向原告和赵某丽的借款，否认约定由原告负担贷款。
本院向第三人调取的被告名下还贷银行卡明细显示，2016年7月起至2021年3月期间，每月银行扣划贷款前，由原告或赵某丽向该卡转账相应的每月按揭贷款还款数额；此后贷款由被告或周某偿还。原告主张双方因为房子发生了矛盾，被告变更了还款银行卡号，造成原告无法继续转账偿还。
原告主张自购房开始时，其和其母亲便居住在一号房屋，为此提交了部分物业费、水费等生活单据。
原告提交与被告的微信聊天记录，被告说“那我当时借给你们名义买房的事也可以考虑不周”，原告说“我借你的名买房了，给你补偿，不是要卖房，你是要和我分我的增值部分”。原告表示双方协商后原告一家人同意给被告200万元补偿，后来被告知道房屋涨价到1600万，被告要求房屋现价值一半，故未能达成一致意见。被告表示赵某丽刚开始表示补偿300万元，后原告提出补偿200万元，被告认为该事不严肃，故未能达成一致意见。
原告表示现其已取得购房资质，并有能力一次性清偿银行贷款，为此提交了相关证明。
裁判结果
一、原告吴某辉于本判决生效后七日内向第三人某银行清偿《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》项下的全部债务，第三人某银行予以协助原告吴某辉解除对北京市朝阳区一号房屋的抵押。
二、被告赵某楠于上述解抵押手续完成后七日内将北京市朝阳区一号房屋过户至原告吴某辉名下。
房产律师靳双权点评
一号房屋虽登记在被告名下，但综合分析赵某丽签订房屋买卖合同、原告负担购房税费、原告实际占有使用、原告和赵某丽负担银行贷款等情况，以及原告和被告的微信聊天内容，可以认定原告和被告之间存在借名买房的合意，原告为借名人，被告为出名人。现原告已取得购房资质并主张一次性清偿银行贷款，一号房屋具备过户至原告名下的条件，故对于原告的诉讼请求，法院予以支持。被告抗辩缺乏事实依据，法院不予支持。
