北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某旭向本院提出诉讼请求：1.判令周某康、周某霞配合周某旭将北京市西城区xxx房屋登记至周某旭名下；2、本案诉讼费由周某康、周某霞承担。
事实和理由：周父与周母系夫妻，共生育三名子女，分别为周某康、周某旭、周某霞。1980年10月，母亲周母去世。父亲周父生前承租北京市西城区xxx平房一间。1997年，该房屋被拆迁腾退，周父、吴某敏(周某旭之妻）、周某涵（周某旭之女）三人户口均在该址，为拆迁被安置人。1997年底，周某旭向北京S公司支付5万余元购买北京市西城区xxx房屋（以下简称案涉房屋）。后周某旭一家三口在此居住至今。案涉房屋虽登记在周父名下，但其与周某旭口头约定，房屋归周某旭所有。
同时，案涉房屋购房款、物业费、水电费、燃气费均由周某旭办理并实际缴纳，且该房屋产权证、购房发票、户口本均自始由周某旭持有，装修协议书、治安责任书、消防责任书等也均由周某旭签字，入住装修由周某旭完成，2011年第二次装修也由周某旭完成。2018年1月，父亲周父去世。周某旭认为，xxx平房一间虽由周父承租，但自1989年以来，周某旭一家三口在此实际居住，实际缴纳租金，周父不在此居住；1997年该房屋拆迁，案涉房屋购房款由周某旭缴纳，拆迁协议系周某旭代周父签署；案涉房屋入住后，周某旭实际居住使用，周父从未在此居住；周某旭疏于在周父生前起诉本案，造成该房屋长期登记在周父名下，现周父去世，周某旭要求其法定继承人周某康和周某霞协助办理案涉房屋过户未果，故诉至法院。
被告辩称
被告周某康辩称，不同意周某旭的全部诉讼请求，请求法院驳回周某旭的全部诉讼请求。周父与周某旭之间没有借名买房合同关系，所以周某康、周某霞与周某旭之间没有合同关系，不是周某旭所述合同的相对人，不是本案适格被告。案涉房屋不是拆迁腾退所得，而是工程改造。房屋原是父亲周父的承租公房，按照改造规定，如果是回迁是由承租人作为产权人；如果是外迁，户口登记人口就可以参与购房。案涉房屋是回迁由原承租人购买，所以房屋是父亲周父的。办理购房手续是父亲周父与周某旭一同前去办理的，拆迁公司只认父亲周父，不对周某旭，当时是周某旭代签的购房协议，但是父亲周父本人到场才能签署协议，所以购房协议是周父与拆迁公司之间的合同关系。
购房款周某康不清楚是谁付的，但是肯定是父亲周父去交的钱，周某康不认可是周某旭交的钱。案涉房屋是父亲周父让周某旭居住的，装修是谁居住谁装修，周某旭应该自行承担装修费用，因此，案涉房屋是父亲周父购买，登记在周父名下，应当进行法定继承。不认可周某旭陈述的父亲周父与周某旭存在口头借名买房的陈述，不认可周某旭陈述的父亲周父同意其借名购买案涉房屋的陈述。
被告周某霞辩称，不同意周某旭的全部诉讼请求，请求法院驳回周某旭的全部诉讼请求。不认可周某旭与父亲周父有借名买房的口头协议。案涉房屋属于房改房，公房承租人是周父，与周某旭没有关系。案涉房屋在购买的时候使用了周父38年的工龄，购房协议也是跟周父签的，房产登记在周父名下。案涉房屋属于周父的财产，现在属于遗产，在没有遗嘱的情况下，应该进行法定继承。
2021年，周某旭提出所有权确认纠纷，经过开庭及笔迹鉴定，在法院即将出具判决书之前周某旭撤诉了。周某康还起诉了两次法定继承，该两案均撤诉了，第一次是因为周某旭提起了案件房屋的所有权确认纠纷，所以周某康撤诉了；第二次是因为周某旭提起了本案合同纠纷，所以周某康撤诉了。所以，周某霞认为周某旭是通过诉讼恶意拖延，继续占有使用案涉房屋。
法院查明
周父与周母系夫妻，共生育3名子女，分别为周某康、周某旭、周某霞。1980年10月30日，周母去世。2018年1月17日，周父去世。北京市西城区xxx房屋，产权人周父，产权证填发日期2004年。周父与周母并未就案涉房屋继承留有遗嘱。
2004年3月9日，北京S公司（甲方、拆迁人）与周父（乙方、被拆迁人）签署《购房协议书》：一、甲方将座落在西城区xxx，楼房一套按成本价每建筑平方米1450元出售给乙方。经计算，实际房价为：54231元。该协议尾部由北京S公司加盖印章，加盖周父印章，并由周父签名。庭审中，周某旭提出该周父印章系其代为加盖，周父签名系其代为书写，故该房屋实际购房人应为周某旭。周某康和周某霞对周某旭代周父加盖印章，并签名不持异议，但提出协议载明的购房人是周父，即使周某旭代为签名，也不能证明周某旭是实际购房人。
庭审中，周某旭提交《鉴定意见书》证明前述《购房协议书》尾部周父签名与《消防责任书》尾部由周某旭代为书写的周父签名系同一人笔迹。庭审中，周某旭出具案涉房屋购房发票原件，证明周某旭系案涉房屋实际购买人。周某康和周某霞对周某旭持有发票不持异议，但提出不认可周某旭系案涉房屋的实际购买人。周某旭亦提交北京M公司《证明》、《消防责任书》、《治安责任书》、《装修协议书》、《准住证》、《物业费发票》等证明周某旭自房屋2001年10月交付起，对房屋自费进行装修，并与家人居住至今。周某康和周某霞对周某旭装修并居住案涉房屋的事实不持异议，但提出该房屋系父亲周父购买，周父基于亲属关系同意周某旭一家在案涉房屋居住，但生前并未做出将案涉房屋所有权转让给周某旭的意思表示。
周某康提出案涉房屋的购房发票原件以及产权证书等一直由父亲周父保管，周父去世后，周某康将前述材料交给周某旭，周某旭庭审出具这次材料，不能证明案涉房屋是其实际购买。周某旭提出购房款5万余元是其实际支付的并申请证人到庭作证，就购房款支取和支付的事实进行证明。
周某康和周某霞提出，案涉房屋系周父购买，使用周父38年工龄折算后实际支付购房款5万余元，不认可购房款是周某旭支出，但即使该款项是周某旭支出的，也不能不考虑周父的工龄折算的事实，不能认定周某旭系房屋实际购买人。
裁判结果
驳回原告周某旭的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。借名买房系借名人以被借名人名义购买房屋，并将房屋登记在被借名人名下，应由借名人实际享有房屋权益的情形。
本案中，周某旭提出其系借名人与被借名人周父就案涉房屋存在借名买房的合议，将其实际购买的案涉房屋登记在周父名下，周某旭应对此陈述提交证据进行证明。首先，关于借名人和被借名人是否达成借名买房的合议一节，庭审中，周某旭陈述周父曾口头认可双方就案涉房屋存在借名买房关系，但并未签署书面协议，亦未提交证据证明周父曾就案涉房屋归属做出意思表示。周某康和周某霞陈述，周父生前并未将案涉房屋所有权交付给周某旭的意思，无借名买房协议，亦未就房屋所有权归属留有遗嘱。
第二，关于借名人是否实际出资，就购买房屋实际支付对价一节，庭审中，周某旭申请证人出庭作证，证明购房款系其本人支出，但其并未提交其他资金支付的证明。且周某康和周某霞对周某旭陈述支付购房款系其有财产，还是周父将款项交由周某旭代为支付提出异议。故，法院对周某旭提出购房款系其本人财产支付的陈述不予认可。第
三，关于借名人以房屋所有权人身份对房屋进行管理和使用一节，庭审中，周某旭提出案涉房屋自交付起由其与家人实际居住，在长期居住期间由其对房屋进行装修和维护。周某康和周某霞对于周某旭自房屋交付起实际居住和管理房屋的事实不持异议，但提出周父系周某旭父亲，周某旭基于父子关系享有案涉房屋使用权，而并非因为实际购房人而使用房屋，且周某旭一直以周父的名义管理和维护房屋，所以周父是房屋的实际所有人，仅仅同意儿子周某旭以及家人在此居住。
第四，关于案涉房屋房屋购买的合同、购房发票、房产证等原件持有事实一节。庭审中，周某旭出示购房发票和房产证原件，用于佐证周父并非签订和履行购房合同的实际主体，周某旭系案涉房屋的实际购房人和产权人。周某康提出，上述证件一直由父亲周父保管，周父去世后，周某康整理遗物并亲手将房屋票证原件交由周某旭保管。结合前述查明事实，周某旭并未提交证据证明周父生前与其就案涉房屋存在借名买房的合议，以及购房款实际由其以自有财产支付的事实，周某旭虽长期居住案涉房屋，并保有购房发票和房产证原件，但结合周某旭和周父系父子关系，长期居住以及持有票证原件的事实，在无其他证据佐证的情形下，不能认定双方之间必然存在借名买房的合议并且实际履行，故法院对周某旭要求确认其与周父存在借名买房合议，并要去周某康和周某霞协助将案涉房屋过户至周某旭名下的诉讼请求，不予支持。
