北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某杰向本院提出诉讼请求：1.判令刘某峰将北京市海淀区一号房屋过户登记至刘某杰名下；2.判令刘某峰承担本案的诉讼费、保全费和保全保险费。
事实和理由：刘某峰是刘某杰的堂弟。刘某杰父亲是刘某坤。刘某峰父亲是刘某鹏，母亲是周某娟。刘某坤与刘某鹏是亲兄弟关系，二人父亲是刘某贤。2011年之前，刘某峰、刘某峰父母及刘某峰母亲的侄子共4人共同居住于西城区A号院内的一间平房内。政府出台经济适用房政策，刘某峰一家有意购买，但受经济条件制约无力实现，在爷爷提供近30万元借款的情况下才以刘某峰母亲名义购得一套。
2011年，刘某峰一家居住的房屋被纳入征地拆迁范围，根据拆迁政策，刘某峰一家可以获得约92万元拆迁安置款及两个购房指标。刘某峰一家取得拆迁安置款后，将其中大约30万元用于偿还爷爷，余款则通过其中一个购房指标购买了朝阳区一套总价约60万元的限价商品房。为争取更多的拆迁安置款，刘某峰母亲尝试和开发商沟通，但开发商表示无法增加拆迁安置款，至多可再提供一个购房指标。
其时，刘某峰一家已无再购房的能力和需求，而刘某杰在国外工作多年，具备购房能力且正准备买房。出于两家之间的亲密关系和对亲人的照顾，刘某峰一家同意将该购房指标给刘某杰使用。因刘某杰并非拆迁人员，经刘某杰及刘某峰父母同意，由刘某杰借用刘某峰的名义进行购买。在此期间，出于血脉亲情以及对刘某峰的信任，双方就上述借名买房事宜仅进行了口头约定而未签订书面协议。在与刘某峰达成口头借名买房约定后，刘某杰根据开发商提供的若干对接房源，自行挑选了小区和房屋，最终确定购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）。
2011年10月21日，刘某杰向开发商支付了涉案房屋的购房款及专项维修资金共1789776元。同日，开发商交付了涉案房屋。后刘某杰对涉案房屋进行装修。2012年3月28日，为完成购房手续，刘某杰借用刘某峰名义与开发商签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》）。2012年4月1日，刘某杰缴纳了涉案房屋的契税14468.24元。2012年10月，涉案房屋产权证下发，一直由刘某杰自行保管。涉案房屋装修完成后，刘某杰与妻子一起入住至今，相关水电等费用均由刘某杰自行缴纳，并自行保管前述选房、购房等重要文件及权属凭证。
考虑到过户费用及两家融洽关系，刘某杰此后并未急于向刘某峰提出协助办理过户的请求。然而，2018年8月下旬，刘某峰突然致电刘某杰，要求刘某杰支付100万元，作为其协助刘某杰借名买房的补偿。之后，刘某峰又要求刘某杰将涉案房屋变卖并将卖房收益的一半分给刘某峰或给其400万元现金。在双方长辈多次调解无果的情况下，刘某杰无奈诉至法院。
被告辩称
刘某峰辩称，不同意刘某杰的全部诉讼请求，理由是：第一，本案已过诉讼时效，如果真的如刘某杰所述，本案从2012年开始就知道涉案房屋借名买房的情况，但刘某杰直到现在才主张权利，明显已超过法律规定的诉讼时效。
第二，本案不存在所谓的借名买房的情况，具体为：1、刘某杰是北京户口，具有购房资格，不存在需要借名买房的条件；2、双方没有书面及口头的借名买房约定，刘某杰并未实际看房选房，涉案房屋是拆迁的回迁房，刘某杰不属于被拆迁人；3、虽然刘某杰实际使用了涉案房屋，但刘某杰并未主张变更房屋的权属，且其在2014年已经申请了两限房；4、刘某杰并非实际全部出资，涉案房屋还包含了拆迁利益；5、刘某杰虽暂住涉案房屋，但与涉案房屋相关的拆迁补偿协议及拆迁政策说明、房产证等文件都是由刘某峰保管；6、涉案房屋是回迁房，不是普通商品房，具有保障被拆迁人居住的目的；7、刘某杰暂住涉案房屋是基于借用关系；8、刘某峰从未存在所谓无偿让渡拆迁利益的行为，双方也没有相关的书面或口头约定。
法院查明
刘某峰是刘某杰的堂弟。刘某杰父亲是刘某坤。刘某峰父亲是刘某鹏，母亲是周某娟。刘某坤与刘某鹏是亲兄弟关系，二人父亲是刘某贤。
2010年12月13日，周某娟（被拆迁人、乙方）与北京市某拆迁办（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁货币补偿协议》），其中载明：“二、被拆迁房屋：乙方在拆迁范围内正式住宅房屋壹间，乙方现有正式户籍壹户肆人，分别为：户主刘某鹏，之妻周某娟，之子刘某峰，之侄子周某刚。三、拆迁补偿款：……，拆迁评估价款为605965元。四、其他补助费：甲方应支付乙方拆迁补助费191151元。七、拆迁总款：拆迁补偿、补助总计：814178.95元。”
2011年10月21日，刘某杰通过银联消费1789776元。
2011年10月21日，刘某峰（买受人）与北京M公司（出卖人，以下简称M公司）签订《结算单》，其中载明：“1、买受人：刘某峰。2、房屋座落：一号。结算总价为1778728元。5、住宅专项维修资金11048元；……。6、经双方确认，买受人已付1789776元（房款、专项维修资金、供暖费）。7、买受人所购房屋的交付时间确定为2011年10月21日。”
后刘某杰对涉案房屋进行装修并入住，并承担居住使用期间的水、电、停车费等费用。
2012年3月28日，刘某峰（买受人）与M公司（出卖人）就涉案房屋签订《现房买卖合同》。
同日，刘某杰刷卡支付契税14468.24元。
2012年10月12日，涉案房屋下发产权证，登记的房屋所有权人为刘某峰，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。
2018年9月14日，涉案房屋再次办理不动产登记证书，登记的房屋所有权人为刘某峰，权利性质为商品房，用途为住宅。
另查，刘某杰现具有在京购房资格。
另庭审中，刘某杰同意自行承担涉案房屋过户过程中所产生的税、费。
双方当事人对于借名买房的合同关系存有争议。
刘某杰向本院提交如下证据：1、刘某贤、刘某坤的书面证人证言，刘某贤、刘某坤主要陈述刘某杰借用刘某峰的名义购买了涉案房屋；2、中介平台房屋报价。
经质证，刘某峰的质证意见为：对证据1，真实性、证明目的均不认可，如证言中涉及的刘某贤出借款项、刘某峰家庭经济条件有限等等均与事实不符，不能证明双方存有借名买房的合同关系；对证据2，真实性、证明目的均不认可，该宣传单没有显示时间，且房屋为二手房，不能证明新房的价格。
刘某峰向本院提交如下证据：1、周某娟、刘某鹏的书面证人证言，周某娟、刘某鹏主要陈述双方不存在借名买房的合同关系，涉案房屋存在巨大的拆迁的隐性补偿利息，刘某杰系借住涉案房屋；2、刘某峰的2010年、2011年的社保和公积金记录；3、刘某鹏和周某娟的退休证，显示：周某娟于2003年退休、刘某鹏于2010年退休；4、公积金贷款发票、还款明细，显示朝阳区房屋的购房款情况。
经质证，刘某杰的质证意见为：对证据1，真实性、证明目的均不认可，涉案房屋的价格与当时的市场价格相符，即便有拆迁的价格优惠，但刘某峰当时没有购房能力和需求，该价格优惠与其无关，且刘某杰名下至今无房，并不存在2014年购买两限房并出租的事实，刘某杰花费约230万元购买和装修涉案房屋是为了借住涉案房屋，也不符合普通人的行为逻辑；
对证据2，真实性无法核实，即便真实，也不认可证明目的，该证据恰能说明刘某峰在当时的经济情况较差；对证据3，真实性认可，但不认可证明目的，该证据恰能说明刘某峰一家在当时的经济情况较差，无购房能力；对证据4，真实性无法核实，即便真实，也不认可证明目的，从刘某贤的陈述来看，刘某贤在刘某峰一家购买经济适用房时出借了30万元，也能说明刘某峰一家在当时的经济情况较差。
裁判结果
刘某峰于本判决生效后七日内协助刘某杰办理北京市海淀区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至刘某杰名下，过户所产生的税、费由刘某杰负担；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，根据双方当事人的诉辩内容，法院分别论述如下：
一、关于双方就涉案房屋是否存在借名买房合同关系一节：第一，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘某杰主张双方存有借名买房合同关系，而刘某峰主张双方存有借用合同关系，则刘某杰和刘某峰均属于主张法律关系存在的当事人，其各自均应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
第二，根据法律规定，证明标准为高度可能性，即对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，双方未签署书面的借名买房合同或借用合同，法院结合本案查明的事实及双方提交的证据，认定双方存在借名买房合同关系，具体理由为：首先，在借名买房事由而言，涉案房屋为拆迁的对接项目，在购房资格上有所限制，刘某杰不属于拆迁协议中被拆迁人或在册户籍人员，不具有购房资格，刘某峰属于拆迁协议中的在册户籍人员，具有购房资格，且拆迁回购房屋往往还存在一定的政策优惠，如价格低于市场价格等等，故刘某杰借用刘某峰名义购房，具有合理事由；
其次，在购房款等款项支付而言，刘某杰支付了涉案房屋的全部购房款、公共维修基金、契税等费用，而至于涉案房屋在购买是是否享有政策优惠，均不等于刘某峰出资，故刘某峰就涉案房屋并未实际出资；其三，从居住使用情况而言，刘某杰自2011年10月21日接收房屋后即装修入住至今；其四，从房屋购买凭证等重要文件的持有情况而言，刘某杰保管涉案房屋的购房合同、购房发票等原件，刘某峰虽在2018年重新办理了涉案房屋的产权证，但不影响刘某杰持有该房屋原有产权证原件的事实；最后，刘某峰所提交的其父母的证人证言、本人收入情况、其父母收入情况的证据，无法证明双方存在借用合同关系。
三、关于双方的借名买房合同关系的效力一节：如前所述，涉案房屋虽为拆迁的对接项目，具有一定的拆迁政策优惠，但房屋性质为商品房，不属于经济适用房等政策性保障住房，故双方的借名买房合同关系有效。
三、关于双方的借名买房合同关系能否继续履行一节：因刘某杰现具备在京购房资格，双方的借名买房合同亦不存在其他的法律或事实上的履行障碍，故双方的借名买房合同关系应当继续履行。
四、关于诉讼时效一节，因双方未对房屋过户期限作出明确约定，属于履行期限约定不明，当事人可随时主张权利，故本案并未超过法定诉讼时效。
综上，对于刘某杰要求刘某峰履行协助过户的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
