北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某杰、赵某君向本院提出诉讼请求：1.确认林某杰、赵某君与赵某英、秦某旭于2016年签订的《协议书》有效；2.判令坐落于北京市顺义区F号院房屋归林某杰所有；3.确认赵某君对涉诉房屋有权居住使用。事实和理由：原告林某杰为原告赵某君、被告赵某英之母，赵某英与秦某旭为夫妻。1996年8月19日，林某杰、林某杰之夫赵某贤共同出资12000元，因家庭成员赵某英的妻子秦某旭为C村村民，固以秦某旭名义与钱某霖夫妻签订买房契约，并经由贵院确认合法有效。
2016年，因涉案宅院年久失修，需对其进行翻建，翻建前于2016年4月9日林某杰、赵某君、赵某英、秦某旭签订《协议书》，约定翻建费用为55万元，其中母亲林某杰出资30万元，赵某君出资25万元，如超出预算金额由赵某君追加支付。另约定该宅院的实际所有权人为母亲林某杰，故该宅院的利益与升值利益归母亲林某杰拥有，林某杰拥有处置与分配该处宅院的一切权利。
原告认为，涉案《协议书》系母亲与子女之间就翻建本村宅基地上原有房屋事宜所达成的协议，该协议属于家庭成员内部之间就家庭财产事项所进行的处分，且在协议签订后，翻建房屋业已完成，故该约定系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案《协议书》合法有效。《协议书》约定该宅院的实际所有权人为母亲林某杰，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此原告请求对顺义区F号院房屋享有用益物权，有事实和法律依据。现被告秦某旭拒绝履行该义务，且意图将涉案房屋转让，侵害原告的合法权益。综上，为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求支持全部诉讼请求。
被告辩称
被告秦某旭辩称：不同意原告诉讼请求，本案第一项诉讼请求系合同纠纷，应先确定双方合同有效再确定房屋归属。从原告提交的协议内容看，其拟定的协议条款实为借名买房，城市居民购买农村宅基地房屋违反法律规定及公序良俗，应为无效。诉争的宅基地内房屋最初由秦某旭购买，在顺义法院之前案件中宅基地出售人已经出庭说明情况，是由钱某霖一家卖给秦某旭，故诉争宅基地应属秦某旭所有。协议非当事人真实意思表示，签协议时家庭成员间沟通的意思并非与协议的内容一致。
补充：原告提交的协议签订后秦某旭手中并未持有，直到2020年秦某旭第一次起诉离婚才见到涉诉协议。从协议内容上看，原告为城镇居民，购买农村房屋，应属无效，如原告当庭所述其在签署协议时明知不具有买房资格，其对合同无效有重大过错，秦某旭作为本村村民购买诉争院落合法有效，且诉争房屋是秦某旭翻建，原告并不具有建房资格，根据房地一体原则，原告不能享有房屋的所有权。
被告赵某英辩称：同意原告的诉讼请求。
法院查明
涉诉宅院坐落于北京市顺义区F号，该宅院的集体土地建设用地使用证登记在钱某霖名下。涉诉宅院原有北正房四间、西厢房两间。1996年秦某旭与钱某霖、王某敏签订《契约》，约定钱某霖、王某敏以12000元的价格将其所有的房屋及取暖设备全部卖给秦某旭。2021年，秦某旭以农村房屋买卖合同纠纷为由将钱某霖、钱某辉诉至本院。经审理，本院于2021年6月17日确认秦某旭与钱某霖、王某敏于1996年8月19日签订的关于北京市顺义区F号宅院的房屋买卖合同有效。2016年，将原有的房屋拆除建成现有房屋格局。
林某杰、赵某君主张因投资新建涉诉宅院内房屋，故涉诉宅院的房屋应归林某杰所有，赵某君享有使用权，为了支持主张，其提交以下证据材料：
1.农民住宅建设申请审批表、施工合同、施工图，证明因房屋年久失修，需要重建，故林某杰、赵某君出资重建了涉诉宅院，并与齐某刚签订了《施工合同》，林某杰、赵某君通过原始取得物权。秦某旭认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称涉诉房屋一直由秦某旭、赵某英一家居住，房屋翻建后也由秦某旭、赵某英一家居住使用，只是由赵某君代办了相关手续，施工人也是秦某旭找的，林某杰、赵某君不能因此取得房屋所有权。赵某英认可该证据的真实性和证明目的。
2.《协议书》，该协议是林某杰、赵某君、赵某英、秦某旭签署，该协议载明：经家庭内容协商，现就顺义区F号家庭宅院相关事宜进行明确。一、房产来源。该宅院为父母（父：赵某贤；母：林某杰）于1996年8月19日出资12000元（壹万贰仟元整）购买，卖方为原房主钱某霖及之妻王某敏。二、房屋情况。该处宅院集体土地建设用地使用证用途为居住，批准使用期限永久。三、房屋权属。因家庭成员赵某英的妻子秦某旭为该村村民，故买该处宅院时是以秦某旭的名义进行购买，并由秦某旭与卖方钱某霖及之妻王某敏签订的买房契约，并协助办理一切相关购房手续等。该宅院的实际所有权人为母亲林某杰，故该宅院的利益与升值利益归母亲林某杰拥有，林某杰拥有处置与分配该处宅院的一切权利。
四、其他事宜。由于宅院年久失修，现对该宅院进行翻建，翻建费用为55万元（伍拾伍万元整），其中母亲林某杰出资30万元（叁拾万元整），弟弟赵某君出资25万元（贰拾伍万元整），如超出预算金额由赵某君追加支付。
林某杰、赵某君提交该《协议书》证明2016年4月9日，林某杰、赵某君、赵某英、秦某旭签订《协议书》，约定翻建费用为55万元，其中母亲林某杰出资30万元，赵某君出资25万元，如超出预算金额由赵某君追加支付。另约定该宅院的实际所有权人为母亲林某杰，故该宅院的利益与升值利益归母亲林某杰拥有，林某杰拥有处置与分配该处宅院的一切权利。现该协议属双方真实意思表示，并不违反法律规定，该协议书现已履行多年，被告并未提出过任何异议，该协议合同有效，对原、被告均有约束力。
秦某旭对该《协议书》的真实性和证明目的均不认可，并称这与双方口头协商不一致，签订协议是因为秦某旭与赵某英为夫妻关系，考虑到能给林某杰晚年更好的照顾，但房屋所有权与林某杰没有关系。经本院释明，秦某旭对该《协议书》不申请司法鉴定。赵某英认可该证据的真实性和证明目的。
3.转账记录、收条和《补充协议》两份，转账记录和收条证明涉诉房屋的建设款五十余万元由林某杰、赵某君支付，齐某刚出具相应的收条予以确认。《补充协议》证明在涉诉房屋修建过程中，赵某君与齐某刚约定增加施工项目，并由齐某刚出具15万元的收条。施工后赵某君购买瓷砖，用于房屋修补。秦某旭认可转账记录的真实性，对收条和补充协议的真实性不认可，也不认可该组证据的证明目的，并称双方是家庭关系，林某杰给赵某英的款项是家庭内部关系的考量，不能认定为出资。赵某英认可该证据的真实性和证明目的。
4.（民事判决书，证明秦某旭、赵某英已经离婚，双方之间的共有基础已经消失，林某杰有权依据《协议书》的约定要求涉诉房屋归其所有。秦某旭认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。赵某英认可该证据的真实性和证明目的。
庭审中，林某杰、赵某君称购买涉诉宅院时，因林某杰、赵某贤均为城镇居民，不能购买农村宅院，故只能以秦某旭的名义购买涉诉宅院。
裁判结果
驳回原告林某杰、赵某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，秦某旭不认可《协议书》的真实性，但经法院释明，其坚持不申请对《协议书》进行鉴定，故法院对《协议书》的真实性予以确认。
法律规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案中，林某杰、赵某君并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，双方虽然签订的是《协议书》，明确约定宅院的实际所有权人为林某杰，也明确载明了涉诉宅院的房屋翻建系由林某杰和赵某君出资，但该约定实际上会使得林某杰变相取得涉案房屋的宅基地使用权，导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平，因此该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故对林某杰、赵某君要求确认《协议书》有效并以其出资建房为由要求确认涉诉宅院内房屋归林某杰所有和赵某君对涉诉宅院房屋享有居住使用权的诉讼请求，法院不予支持。
