北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某辉向本院提出诉讼请求：1.判令北京市昌平区×归我所有，判令张某斌协助我办理房屋过户手续；2.判令本案诉讼费由张某斌承担。
事实与理由：张某斌为我舅舅，我的母亲与张某斌系姐弟关系。张某斌父母有位于北京市西城区×（以下简称×）×号承租房一套，在张某斌父母去世后，张某斌将承租人变更至自己名下。后该承租房拆迁，得拆迁安置房一套。因我一直同张某斌生活并照料其家人生活起居，张某斌考虑到以后仍需我照顾等多种因素，便向拆迁部门申请了两套位于外迁房（申请条件是要将此前一套拆迁安置房退回，现已退回），其中一套为×。经家人协商，达成了以下协议：涉案房屋归我所有，另一套房屋归张某斌之子张某昊所有。
2014年4、6月，我的父母向北京C公司（以下简称C公司）支付百万余元的购房款购买涉案房屋，涉案房屋于2014年6月交房，我进行装修并居住至今。2021年9月至今，张某斌曾表示要将涉案房屋出售。2021年11月8日张某斌又向我发出律师函，声称：我自交房之日起即非法占用了涉案房屋，其多次与我沟通要求腾房，但我始终拒绝。因双方在购房时达成了借用张某斌名义购买安置房一套的借名买房协议，事后由我出资并占有使用安置房屋，并实际持有购房的相关材料原件。
双方虽然没有书面的借名买房协议，但张某斌自行书写的住房困难申请、增间增套申请可以证明双方之间存在借名买房的合意。按照拆迁政策及张某斌自行书写的住房困难申请，张某斌只可享受一套安置房，张某斌以我为切入点最终申请下来两套安置房，将涉案房屋登记在我名下不会侵犯张某斌的合法权益，可以佐证我与张某斌之间存在借名买房的合意，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称
被告张某斌辩称：涉案房屋系我从C公司购买的房产，房屋性质为经济适用房，该房屋登记在我名下，为我的财产。根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第二十条之规定，经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注明“经济适用住房”字样。我不同意陈某辉的全部诉讼请求。
我与陈某辉之间不存在借名买房合同，不存在借名买房的合意以及借名买房的法律关系。我是西城区×号的承租人，与妻子唐某丹、儿子张某昊的户口在该房屋内，因该房屋被政府征收，被安置人我与唐某丹、张某昊获得两套外迁安置房购房资格，其中一套由我购买，另一套由张某昊购买。因陈某辉的父母一直在国外，陈某辉一直与我及唐某丹生活，且我及唐某丹、儿子张某昊身体都不好，需要人照顾，所以才有住房困难申请和增间增套的申请。仔细阅读上述两份申请可知，我没有说明涉案房屋归陈某辉所有，陈某辉主张住房困难申请和增间增套申请是对其所有权的确认及借名买房的合意，是对两份文件的误读。
我的本意是陈某辉可以继续跟他和妻子共同居住，便于照顾我们，从未承诺涉案房屋归陈某辉所有，我妻子唐某丹也从未承诺涉案房屋归陈某辉所有。陈某辉称双方是借名买房关系，但其未能证明双方存在借名买房合意及法律关系。事实上，双方不存在借名买房合同，也不存在借名买房的法律关系，涉案房屋的所有权人是我，涉案房屋是我与妻子唐某丹的夫妻共同财产，是我获取经济适用房购房资格后购买的房屋，房屋性质为保障性政策性住房，登记在我名下，为我与妻子的夫妻共同财产。
不动产物权的设立、转让、变更、消灭经依法登记发生效力，陈某辉不是安置对象，不具有购房资格，其父亲对房屋购买的确存在出资，但不足以证明陈某辉和我存在借名登记的约定，且涉案房屋具有人身属性，是政府批准我购买的定向安置房。陈某辉主张涉案房屋归其所有，要求我协助其办理房屋所有权转移登记，不应予以支持。
反诉原告张某斌向本院提出诉讼请求：1.判令陈某辉腾退位于×房屋；2.判令陈某辉向我支付占用费，按5000元/月计算；3.判令陈某辉承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：我系涉案房屋唯一合法的所有权人。自2014年7月1日起，陈某辉即非法占用该房屋。2021年8月11日，陈某辉父亲向我发送一条与事实完全不符的短信，引发双方关系恶化。2021年11月8日，我委托律师事务所向陈某辉发送律师函，要求陈某辉腾退涉案房屋并支付占用费。然而，陈某辉却径行将我诉至贵院，并对涉案房屋进行了财产保全。依据《中华人民共和国民法典》第235条、238条之规定，陈某辉应当立即将涉案房屋腾退并交还给我，并支付自2014年7月1日起至实际腾退之日止的占用费。现我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。
反诉被告陈某辉辩称：不同意张某斌的反诉请求，涉案房屋经张某斌同意后归我所有，我合法占用涉案房屋，无需腾退并支付张某斌房屋占有使用费。
法院查明
张某斌系陈某辉的舅舅，与唐某丹系夫妻关系，与张某昊系父子关系。张某斌原系×号房屋的承租人。2013年该房屋被拆迁，张某斌（乙方、被征收人）与北京市西城区某拆迁办（甲方、征收人）签订《房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋为西城区×号，正式住房2间，被征收房屋在册户籍情况为户主张某斌、之妻唐某丹、户主张某昊，乙方自愿选择货币补偿方式。经评估，被征收房屋评估价值合计2042033元，甲方支付乙方征收补助及奖励费合计268692.6元。协议还约定了其他事项。
2014年张某斌向西城区某拆迁办提交《住房困难申请》及《关于×号张某斌办理定向安置房增间增套的申请》。其中《住房困难申请》载明：承租人张某斌居住在西城区×号，现场居住人员张某斌、唐某丹、张某昊。该居住房屋为承租人张某斌父亲承租，父母去世后改为张某斌承租，但张某斌、唐某丹、张某昊、陈某辉（张某斌外甥）同在此房居住，现陈某辉无独立住房，由于张某斌及张某昊身体有病一直由陈某辉照顾，存在实际困难，按政策我家可以购买一套二居室外迁安置房，但是无法解决家中的实际居住需求，现特申请二套外迁安置房（二套二居室）以解决家庭住房的实际需求。
《关于×号张某斌办理定向安置房增间增套的申请》载明：本人张某斌，房屋建筑面积36.39平方米，现场2户3人，为张某斌、唐某丹、张某昊，实际居住为张某斌、唐某丹、张某昊、陈某辉。由于家庭人口多、住房面积小，现提出申请，由张某斌购买一套二居室，张某昊购买一套二居室，由此产生的一切后果和责任由本人承担。张某斌所提申请经审批通过后，张某斌获得购买两套回迁安置房的资格，其中一套由张某昊购买，一套由张某斌购买。
2014年4月14日张某斌（买受人）与C公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，该房屋单价为每平方米10710元，总价款1046581元。合同还约定了其他事项。
《房屋买卖合同》签订当日，陈某辉父亲陈某亮向C公司转账1046581元，C公司为张某斌开具了金额为1046581元的房款发票。2014年6月26日陈某辉向C公司转账26099.52元。C公司为张某斌开具了金额为2892元的房款发票。购房发票原件由陈某辉持有。2014年6月26日涉案房屋交付使用，经涉案房屋所在小区物业公司与张某斌核实后，该小区物业公司为陈某辉办理了出入小区的出入证，陈某辉对涉案房屋进行装修并一直居住使用至今。
2017年张某斌取得涉案房屋的不动产权证书，房屋性质为按经济适用住房管理。本案审理过程中，陈某亮向本院出具说明，内容为：本人陈某亮系陈某辉之父，在陈某辉购买×号房屋时，我于2014年为陈某辉支付了1046581元的购房款。唐某丹向本院出具说明一份，内容为：本人唐某丹与张某斌是夫妻关系，陈某辉与张某斌纠纷案件，本人不参与，由张某斌全权代表本人主张权利。本人和张某斌从未承诺过×房屋给陈某辉。
陈某辉主张因张某斌、唐某丹身体不好，一直由其照顾，其与张某斌、唐某丹、张某昊共同居住在该房屋拆迁时，按照拆迁政策，张某斌仅能认购一套回迁安置房，为了解决其住房困难问题，故张某斌向拆迁单位提交了《住房困难申请》及《关于×号张某斌办理定向安置房增间增套的申请》，申请了两套回迁安置房，张某斌承诺涉案房屋系为其申请的回迁安置房，故其支付了涉案房屋全部购房款，对涉案房屋进行装修并居住使用至今，其与张某斌形成了事实上的借名买房合同关系，故其诉至法院要求判令涉案房屋归其所有，张某斌配合其办理涉案房屋的过户手续。
张某斌对此不予认可，主张陈某辉小时候由其与妻子照料长大，陈某辉长大后常年与其及妻子共同生活居住，照顾其与妻子，为表示感谢，陈某辉的父亲为其支付了涉案房屋全部的购房款，其申请购买涉案房屋时并未承诺将该房屋给陈某辉，而是同意陈某辉搬入该房屋与其和妻子共同生活，便于照顾其与妻子，但涉案房屋交付使用后陈某辉一直自行占有使用涉案房屋，并未照顾其与妻子，故双方产生矛盾，其不认可与陈某辉形成了借名买房的合同关系，陈某辉系无权占有，故要求陈某辉腾退涉案房屋并支付占有涉案房屋期间的占有使用费。
另查，陈某辉具备本市购房资格。
裁判结果
张某斌于本判决生效后十日内配合陈某辉将北京市昌平区×的房屋所有权转移登记至陈某辉名下；
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，根据张某斌向西城区某拆迁办提交的《住房困难申请》及《关于×号张某斌办理定向安置房增间增套的申请》可知，张某斌以陈某辉一直与其和妻子、儿子一起居住在被拆迁房屋且陈某辉无独立住房、存在实际困难为由申请了两套回迁安置房，上述申请明确表明张某斌系为解决陈某辉的居住问题而多申请了回迁安置房一套。
张某斌的申请获批后，陈某辉父亲代陈某辉支付了涉案房屋全部的购房款，陈某辉持有涉案房屋的购房款发票原件，房屋交付后由陈某辉对涉案房屋进行装修并居住使用至今，上述事实能够初步证明陈某辉所称双方达成了由陈某辉实际出资借用张某斌的名义购买涉案房屋的合意并已实际履行。张某斌现主张双方不存在借名买房的合同关系，张某斌需就涉案房屋为什么由陈某辉父亲代陈某辉出资购买，房屋为什么由陈某辉出资装修并一直居住使用等情况做出合理解释。张某斌虽主张陈某辉父亲出资购买涉案房屋的行为系为了对其表示感谢，其让陈某辉居住于涉案房屋系为了便于陈某辉照顾其与妻子，但其上述主张与陈某辉父亲为陈某辉出具的情况所载明的事实不符，张某斌就其主张亦未提交相应的证据予以佐证，故综合双方的证据，法院认为陈某辉提交的证据明显优于张某斌的陈述，故法院对陈某辉关于双方存在借名买房合同关系的主张予以采信。
张某斌虽主张涉案房屋归其和妻子唐某丹共有，其与唐某丹从未同意涉案房屋归陈某辉所有，但陈某辉实际出资购买涉案房屋、装修该房屋并占有使用多年，唐某丹对此明知且未提出异议，故张某斌的该项抗辩意见，依据不足，法院不予采信。
因涉案房屋系按经济适用住房管理的房屋，并非经济适用住房，故陈某辉与张某斌就涉案房屋达成的借名买房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现陈某辉具备本市购房资格，其要求张某斌履行合同义务，配合其将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鉴于法院认定双方就涉案房屋形成了借名买房的合同关系，陈某辉系经张某斌同意后占有使用涉案房屋，故对张某斌要求陈某辉返还涉案房屋并支付占有使用涉案房屋期间占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
