北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
贾某斌向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告贾某斌与宋某玲之间就北京市昌平区A号的借名买房合同；2.请求判令被告宋某玲和吴某辉向原告退还购房资金共计620167.53元；3.请求判令被告宋某玲和吴某辉赔偿房屋增值损失6881448元；4.请求判令被告宋某玲和吴某辉按照每个月10000元的标准承担2019年8月19日至2022年9月29日期间的房屋占有使用费378996.21元。
事实和理由：原告与被告吴某辉系亲戚关系，二被告系夫妻关系。由于原告计划在北京市昌平区天通苑小区购买房屋用于办公和居住。但由于原告没有北京市昌平区的户口，无法直接以个人名义购房，遂与二被告商议后口头决定，原告以被告宋某玲的名义购买经济适用房一套，该房屋涉及的全部费用由原告承担，房屋归原告所有。
2002年5月，原告以被告名义购买了北京市昌平区A号房屋一套，购买该房屋涉及的首付款、按揭贷款、土地出让金、产权登记代办费、公共维修基金等全部费用均由原告实际支付。涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，将房屋装修完毕，并于2003年初入住至今。2018年年初，被告吴某辉分配到经济适用房，已选定房号待领取新房钥匙，但按照政策，购房人或配偶已购买过军队、地方房改房，应退还原单位开具《腾退证明》后，方可办理经济适用房领钥匙手续。二被告为了其个人利益，未告知原告，更未经原告同意的情况下，向北京市住房保障办公室提出申请，要求回购涉案房屋。
2019年7月26日，北京G公司与宋某玲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，回购了涉案房屋，回购价格仅为63.1601万元，而事实上涉案房屋当时的市场价格为600万元左右。2019年8月15日，涉案房屋登记在了北京G公司名下，该公司随后向北京市昌平区人民法院提起诉讼，该法院作出判决书判令原告将涉案房屋腾退给北京G公司，并自2019年8月19日起至实际腾退之日止，支付房屋占有使用费。
原告不服一审判决，提起上诉。在该案件审理过程中，原告以宋某玲和北京G公司为被告，提起了合同无效之诉，北京市昌平区人民法院出具了判决书，虽然法院驳回了原告请求确认宋某玲和北京G公司之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，但是法院认定“宋某玲申请有关机构回购案涉房屋，系满足其个人目的，从而获得巨额利益；同时其明确知悉案涉房屋为贾某斌借其名义购买，其申请回购的意思转移案涉房屋物权，获得部队配售经济适用房物权；宋某玲之真实意思系以损害贾某斌权益而使自己获得巨额利益，显属恶意。”
2019年8月，二被告开门撬锁，强行进入涉案房屋。原告为了维护自己的合法利益，得知相关情况后，遂向北京市昌平区人民法院提起诉讼，该法院作出的判决书已生效，判决原告贾某斌与宋某玲之间就北京市昌平区A号房屋的借名买卖合同有效。原告认为，二被告为了获得军队分配房屋的巨额利益，在明知案涉房屋系借名买房、真正权利人是原告的情况下，仍然恶意申请向关部门回购了涉案房屋，由此给原告造成了巨大的损失。现该借名买卖合同已经无法继续履行，原告请求解除该合同，并由二被告承担赔偿责任。请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
宋某玲、吴某辉辩称，一、吴某辉与贾某斌之间没有借名买房的合同关系。根据北京市昌平区人民法院判决书的认定，吴某辉与贾某斌之间不存在借名买房的合同关系，故贾某斌诉请吴某辉承担相关法律责任没有事实和法律依据；二、关于解除合同。宋某玲与贾某斌之间事实上并没有形成借名买房的合意，所谓的借名买房是为了解决贾某斌冒用宋某玲名义买房导致吴某辉不能购买部队经适房的问题，是答辩人与被答辩人商定的向组织反映情况时的说法。因生效判决确认宋某玲与贾某斌存在借名买房合同关系，对于贾某斌请求解除所谓的借名买房合同，宋某玲不持异议；
三、关于被答辩人诉求的损失。1.对于案涉房屋的回购完全是答辩人执行所属部队的命令，纠正借名买房错误行为的结果，这一结果并不以答辩人与被答辩人的意志为转移。案涉房屋完成回购后，被答辩人拒绝接受答辩人转交的回购款项，答辩人在整个回购过程中，在所谓的借名买房中没有任何获利。
2.被答辩人诉求的损失均没有发生，其相关诉请没有事实依据。（1）北京G公司给付的回购价款是根据市住房保障办公室指示，依据北京市相关规定计算得出的，充分考虑了房屋的购买价格、折旧、利息等因素，故回购价款就是购房人应当获得的对价。（2）被答辩人自述其于2002年5月购得案涉房屋，但其直到房屋回购之时仍未取得在京购房资格，案涉房屋登记在宋某玲名下，房屋性质是经适房而非普通商品房。故被答辩人并不享有房屋的物权，其主张的物权损失没有依据。另外，被答辩人在房屋交付过户给G公司后，一直占用房屋至今，其对涉案房屋享有的权益客观上没有变化，权利没有受到损害，无权要求赔偿；
四、被答辩人同意腾退涉案房屋，故其诉请不应支持。被答辩人提交的《关于贾某斌借用我爱人宋某玲身份证在北京购房的情况说明》是贾某斌起草的，这个说明的最后一段明确写明了案涉房屋腾退的这一结果，证明被答辩人愿意让组织“核查事实真相并妥善解决问题”，并承担将来发生的一切后果，包括现在的结果。故，本案的现状是被答辩人同意并可预料的，实际上被答辩人同意配合吴某辉分得部队的房屋，其无权再要求答辩人赔偿；
五、被答辩人存有过错，应当承担过错责任。1.被答辩人所主张的借名买房客观上规避国家保障房的政策，被答辩人应承担相应的法律风险。2.被答辩人自2002年5月份购房，至2019年7月房屋被回购，长达17年不过户，如果其具备过户条件而不过户，导致答辩人无法分配到房屋，其主观上存在过错。如果被答辩人不具备购房资格，不具备过户条件，则被答辩人对涉案房屋不享有法律意义上的物权，其行为客观上损害了答辩人的正当合法权益。
3.被答辩人最迟在2018年6月即知晓涉案房屋将被要求腾退，其明知答辩人在向组织反映情况、腾退该房，被答辩人未采取有效措施阻止腾退（事实上，被答辩人同意腾退涉案房屋，以配合答辩人获得部队分配的房屋），故，对涉案房屋被回购的后果，被答辩人自身亦应承担相应责任。4.G公司回购时曾现场勘验涉案房屋，如果被答辩人一直在房屋内居住生活，将有效阻止政府回购。而据G公司在另案中陈述的事实，他们实地勘验时，房屋是长期无人居住、无人使用的状态；
六、答辩人在本案中无过错，不应承担法律责任；被答辩人的诉讼请求，将导致双方的利益严重失衡。1.借名买房的法律效力，是北京高院2014年的会议纪要的规定，答辩人作为普通公民，不知晓2008年4月11日之前、之后借名买房的相关法律规定，答辩人对此无过错；而且高院的规定主要用来解决房屋过户的遗留问题，并没有明确规定借名买房是合法有效的行为。
涉案房屋为经济适用房，经济适用房是为解决困难家庭的住房问题而建，被答辩人一方面无购买经适房的资格，另一方面却让此房长时间闲置，本身是社会资源的浪费，违背了经济适用房的政策初衷，损害了社会利益。而答辩人获得部队分房，是为了基本的生存需要，两相对比，如果要求答辩人放弃自己的生存需求，去达到被答辩人利用规避国家政策谋取私利的结果，不仅导致双方利益严重失衡，而且损害了社会的公序良俗，不能提倡，不应支持。
法院查明
宋某玲与吴某辉是夫妻关系。贾某斌与吴某辉系亲戚关系。2002年5月，宋某玲与北京T公司签订了房屋买卖合同，合同约定由宋某玲购买位于北京市昌平区A号房屋（以下简称A号房屋）。2002年5月24日，宋某玲与某银行签订《个人住房按揭合同》，约定：宋某玲购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由贾某斌支付，相关贷款由贾某斌偿还。涉案房屋于2006年登记在宋某玲名下。有关涉案房屋的原房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为宋某玲的房屋所有权证、装修票据原件均在贾某斌处。贾某斌收房后入住并装修。
2018年5月1日，吴某辉出具《情况说明》，写明：“2002年贾某斌借我爱人宋某玲身份证购买经济适用房一事属实，但此影响吴某辉不能按时领取其他经济适用房房屋钥匙，请组织帮我解决此事。”2018年6月11日，吴某辉出具《关于贾某斌借用我爱人宋某玲身份证在北京购房的情况说明》，写明：“2002年，吴某辉家的亲戚贾某斌想在昌平购买房屋作为办公和生活用房，但由于当时贾某斌一家人都没有北京市户口，无法直接使用他们自己的名义购买经济适用房，而当时部队对军人家属购房也没有什么规定要求。
贾某斌借用吴某辉爱人宋某玲的身份证购买一套昌平区A号房屋，他们一家人于2003年年初入住；该房屋从购买、装修、办理房产证件等费用及装修入住后的水电费、燃气费、物业费、租车位费等生活开支均是由贾某斌及其家人承担并缴纳；今年4月，吴某辉被部队告知由于该套住房系以宋某玲名义购买，影响吴某辉领取新的经济适用房钥匙，要求将该套住房腾退，但贾某斌作为该套住房的实际购买人和使用人，腾退该套住房将给他及家人造成较大的经济损失，不腾退该套住房又影响到吴某辉在军队分配经济适用房的合法权益；恳请上级组织本着实事求是的原则，核实事实真相并妥善问题，以维护公民正当、合法权益，并使本人能在部队分配到经济适用房，本人愿对提供情况的真实性负责。”
后宋某玲向北京市住房保障办公室（以下简称市住保办）提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2019年4月26日，市住保办向北京G公司（以下简称G公司）发出《关于实施回购家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》，内容是市住保办接到宋某玲家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权G公司代为实施政府回购。
2019年7月26日，宋某玲与G公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋某玲将涉案房屋出售给G公司，房屋价款为631601元。2019年8月30日，G公司向宋某玲支付购房款631601元。2019年8月21日，涉案房屋交接验收合格。2019年9月3日，吴某辉将房屋钥匙交付给G公司，双方签写《房屋钥匙交接说明》。2019年8月15日，涉案房屋登记在G公司名下。
2020年8月，贾某斌以合同纠纷将宋某玲、吴某辉为被告、G公司为第三人起诉直本院，要求确认其与宋某玲、吴某辉之间就A号房屋的借名买房合同关系有效并请求法院判令宋某玲、吴某辉将A号房屋过户至贾某斌名下。2021年3月25日，本院作出判决书，在该判决书中认定贾某斌与宋某玲之间就A号房屋的借名买房合同有效，贾某斌与吴某辉之间不存在借名买房合同关系，同时因A号房屋已经登记在G公司名下，故对于贾某斌要求过户的主张，本院予以驳回。案件宣判后，各方当事人均未提起上诉，案件现已经生效。
2020年9月，G公司将贾某斌、林某杰诉至本院，要求贾某斌、林某杰腾退返还A号房屋并支付占有使用费。2021年12月22日，本院作出判决书，判决贾某斌将A号房屋腾退返还给G公司并自2019年8月19日起按照每月10000元标准向G公司支付至实际腾退返还之日止的占有使用费。
2020年12月，贾某斌将宋某玲、G公司诉至本院，要求确认宋某玲与G公司于2019年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2021年11月13日，本院作出判决书，判决驳回贾某斌的诉讼请求。案件宣判后，宋某玲不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2022年3月28日，北京市第一中级人民法院作出判决书，判决驳回上诉，维持原判。
贾某斌为购买A号房屋支付房屋资金共计620167.53元。
庭审中，贾某斌称涉案房屋在房屋所有权证书办理完毕后暂时不具备过户条件，贾某斌一家一直到2019年都在房屋内居住，在贾某斌具备购房资格后曾多次要求宋某玲、吴某辉办理过户，但宋某玲、吴某辉迟迟拖延，后来得知在2015年前后在未经贾某斌同意的情况下对涉案房屋进行了抵押贷款，由于没有还请银行贷款，所以一直没有过户给贾某斌。
宋某玲、吴某辉称因贾某斌及其公司长期有被执行案件，贾某斌为了防止财产被执行而不去办理过户手续，主观上没有过户的意愿和积极性，在涉案房屋被回购之前想把房屋过户给贾某斌，但当时贾某斌没有购房资格，回购价格也与贾某斌的预期相差很大。贾某斌称如果把房屋过户至贾某斌名下，吴某辉就没有再分配相关经济适用房的资格了，所以宋某玲、吴某辉也没有同意，而是坚持政府回购。
案件审理过程中，贾某斌申请对A号房屋于2022年的市场价值进行鉴定。评估报告载明A号房屋于2022年5月评估价值时点的房地产市场价值为6881448元。
该评估报告还载明：由于估价对象为“经济适用房”房屋，因此在上市交易时应按照【《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）】文件的规定，需缴纳一定比例的土地出让金，实际补交的土地出让金以交接时的价格为准，本次评估价格未考虑此项费用。双方对于鉴定报告的真实性均无异议，但宋某玲、吴某辉认为涉案房屋为经济适用住房，应按经济适用住房进行评估，评估公司出具的报告特别提示是假设房屋是可以上市交易时的价格。
另查，2008年4月8日，北京市建设委员会发布《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号），该通知中载明，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。涉案房屋取得契税完税凭证的时间为2002年6月5日。宋某玲于2017年以涉案房屋做抵押办理了2600000元的贷款，后已还清。
庭审中，贾某斌称其于2022年9月29日向法院交付了涉案房屋，故房屋占有使用费应支付至2022年9月29日。宋某玲、吴某辉表示认可房屋占有使用费计算至2022年9月29日这个时间节点，但表示贾某斌在之前案件中已经知道房屋所有权转移登记至G公司名下了且在该房屋所有权转移登记至G公司后一直占有房屋，所以占有使用费的损失应该有其自行承担。
再查，2022年x月x日，本院向宋某玲、吴某辉送达了起诉状副本。庭审中，宋某玲、吴某辉就贾某斌要求解除其与宋某玲之间就A号房屋借名买房合同的诉讼请求均无异议。
裁判结果
确认贾某斌与宋某玲之间就昌平区A号房屋达成的借名买房合同解除；
宋某玲于本判决生效之日起三十日内向贾某斌赔偿因购买房屋支出的购买支出共计310173.77元；
宋某玲于本判决生效之日起三十日内向贾某斌赔偿房屋增值损失2786567.84元；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，首先需要说明的是，贾某斌与宋某玲之间成立借名买房合同关系且该借名买房合同已被生效判决认定合法有效。而本案系合同纠纷，根据合同的相对性原则，基于合同的履行、解除及赔偿问题应限于贾某斌与宋某玲之间，故对于贾某斌在本案中提出的关于吴某辉的相关诉讼请求无事实及法律依据，均不予支持。
当事人一方主张解除合同，应当通知对方；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，因宋某玲向市住保办提出申请要求有关部门回购涉案房屋且涉案房屋已经完成回购，故贾某斌与宋某玲之间的借名买房合同已经无法履行，贾某斌有权请求解除其与宋某玲之间的借名买房合同。经查，法院已于2022年x月x日向宋某玲送达本案起诉状副本，故双方之间的借名买房合同应于2022年x月x日解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
本案中，因宋某玲的行为导致其与贾某斌之间的合同无法继续履行，宋某玲的行为构成违约，宋某玲应当赔偿因其违约行为给贾某斌造成的损失。对于损失的赔偿比例，法院酌情认定宋某玲应赔偿贾某斌合理损失的50%，具体理由分析如下：一是，从双方提交的证据及双方的陈述来看，在宋某玲申请有关部门回购涉案房屋之前，双方就如何妥善处理好涉案房屋进行过协商，而宋某玲、吴某辉也为保留涉案房屋作出了努力。从一般理性经济人的角度考虑，虽然不能苛责宋某玲为保全涉案房屋而要求吴某辉放弃领取军队经济适用住房的机会，但客观上宋某玲申请有关部门回购涉案房屋与贾某斌遭受损失之间具有一定因果关系，既然宋某玲选择了保留申请军队经济适用房的机会而违背借名买房合同义务，那么宋某玲应就其违约行为承担相应的赔偿责任。
二，贾某斌与宋某玲对于损失的发生均具有过错。虽然双方之间的借名买房合同在法律层面就合同效力而言是有效的，但双方的借名买房行为在制度层面客观上违背了经济适用住房制度的初衷，双方的借名买房行为也是日后因合同无法履行进而产生损失的根源，双方对此均具有过错。
三是，涉案房屋于2002年6月5日取得契税完税凭证，按照《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》的相关规定，贾某斌完全可以在涉案房屋满足过户条件后要求宋某玲将涉案房屋所有权转移登记至其自身或其他符合购房条件的人名下，然而贾某斌并未提供证据证明存在其要求宋某玲办理过户而宋某玲予以拒绝的事实，故在涉案房屋未能办理过户登记层面，贾某斌就损失的发生亦具有一定的过错。
四是，贾某斌与宋某玲均基于涉案房屋获得了不同类型的利益。就贾某斌而言，虽然在制度层面宋某玲不应同意贾某斌借其名义购买涉案房屋，但不可否认的是，正是基于宋某玲同意贾某斌借其名义购买涉案房屋而帮助贾某斌解决了长达十余年的住房问题，贾某斌基于涉案房屋获取了居住利益。就宋某玲而言，宋某玲虽然没有在涉案房屋内居住，但宋某玲于2017年以涉案房屋做抵押办理了高达2600000元的贷款，宋某玲基于涉案房屋获取了使用利益。
综上所述，法院综合考虑违约行为与损失之间的因果关系、双方的过错程度、双方基于涉案房屋的获利情况等因素，基于公平原则及诚实信用原则，酌情认定贾某斌与宋某玲就因宋某玲的违约行为而导致的相关损失各承担50%的责任即宋某玲应赔偿贾某斌合理损失的50%。
关于贾某斌要求宋某玲赔偿因购买涉案房屋而支付的首付款、还贷本金及利息、税费等相关费用一节。经查，贾某斌为购买A号房屋支付了首付款103794元，偿还银行还贷本金370000元及利息102284.53元，并支付了公共维修基金9476元、契税12592元、印花税237元、房屋产权登记代办费500元、房屋抵押登记费200元、个人贷款抵押房屋保险费1705元、经济适用房综合地价款19379元。虽然宋某玲主张上述保险费不属于必然支出的费用，但上述费用与购买涉案房屋办理银行抵押登记具有高度牵连性，其他费用亦属于购买房屋所应支付的成本，故法院认定上述费用均属于贾某斌为购买涉案房屋支出的合理费用。
按照宋某玲应承担贾某斌合理损失50%的比例计算，宋某玲应返还贾某斌为购买涉案房屋支出的首付款51987元、银行还贷本金185000元及利息51142.27元、公共维修基金4738元、契税6296元、印花税118.5元、房屋产权登记代办费250元、房屋抵押登记费100元、个人贷款抵押房屋保险费852.5元、经济适用房综合地价款9689.5元，以上共计310173.77元。
关于贾某斌要求宋某玲赔偿房屋增值损失6881448元一节。从一般社会理性人来的角度分析，随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，房屋价格上涨是应当能够预见的，房屋增值损失应属于贾某斌、宋某玲在达成借名买房协议时应当预见的损失。对于增值损失的确定，需要考虑房屋于合同解除之日能够正常上市交易时的公允市场价格及需要扣除为购房涉案房屋所支出的合理成本。经评估，涉案房屋于2022年评估价值时点的市场价值为6881448元，但该评估结果中未考虑经济适用房上市交易时按照相关规定需要按照出售价格的10%补交土地收益的因素，故在确定涉案房屋的市场价值时应扣除10%的土地收益，即应以6193303.2元（6881448元×90%）作为该房屋的市场价值。贾某斌为购买涉案房屋所支付的购房款、利息及共维修基金、税费等相关费用（共计620167.53元）均应纳入购房成本的范畴。
经计算，涉案房屋的增值损失应为5573135.67元（6193303.2元－620167.53元）。按照宋某玲应承担贾某斌合理损失50%的比例计算，宋某玲应向贾某斌支付房屋增值损失2786567.84元。故，对于贾某斌要求宋某玲赔偿房屋增值损失6881448元的诉讼请求，合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。
关于贾某斌要求宋某玲承担房屋占有使用费一节。在涉案房屋所有权转移登记至G公司名下后，贾某斌应及时腾退房屋。因自2019年8月19日至2022年9月29日期间，涉案房屋仍由贾某斌使用，贾某斌基于继续使用涉案房屋而支付的房屋占有使用费并不属于因宋某玲的违约行为该贾某斌造成的合理损失。故对于贾某斌的该项诉讼，于法无据，法院不予支持。
