北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告罗某君向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告罗某坤支付原告罗某君购买北京市朝阳区F号房屋（以下简称涉案房屋）折抵工龄对应的财产利益704080元；2被告罗某坤承担本案诉讼费用。
事实和理由：2000年10月19日，罗某君与北京市C公司（以下简称C公司）签署《公有住宅租赁合同》，由罗某君承租涉案房屋。2001年涉案房屋房改，罗某君与北京W公司（以下简称W公司）签订了《房屋买卖合同》，房屋总价93429元，折抵罗某君的工龄，实际购房款为68423元。罗某君的工龄优惠占总房款的13.54%，房屋现价为520万元左右。
2020年，罗某坤起诉罗某君合同纠纷一案，请求将涉案房屋过户至罗某坤名下。后法院支持了罗某坤的诉讼请求，并指出涉案房屋的工龄优惠对应的利益可另行主张，故原告罗某君提起本案诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告罗某坤辩称，罗某君起诉案由为合同纠纷，而原、被告就购买涉案房屋折抵工龄问题，没有口头约定和书面约定，罗某君以合同纠纷为由起诉罗某坤，没有事实和法律依据。生效文书认定原、被告系借名买房法律关系，双方系姐弟关系。借名买房本来就是以罗某君名义买房，包括使用罗某君的工龄优惠，工龄优惠并非独立于房屋独立存在的财产形态。根据罗某君提供的《房屋买卖契约》等材料可以证明购房时间，罗某君明知罗某坤使用其工龄，但双方并未对工龄有特别约定，说明借名买房的约定中包含罗某君对罗某坤使用工龄购房的许可，应该是无偿的。
另，前案审理过程中，罗某坤为了促成调解曾和罗某君沟通协商补偿问题，但仅属于调解过程中作出的妥协，不能作为定案依据。本案系合同纠纷，不牵扯继承问题，也不应该比照适用关于继承案件相关规定。综上，被告罗某坤不同意罗某君的全部诉讼请求。
法院查明
罗某君、罗某坤系姐弟关系。涉案房屋原系二人之父罗父单位W公司分配的承租公房，后罗某君接替其父的工作，该房屋的承租人变更至罗某君名下。2001年7月18日，W公司（甲方）与罗某君（乙方）签署《房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋，出售。房屋实际售价68423元。甲方同意乙方享受楼房成新折扣、工龄折扣0.9%。职工以成本价购买住房，产权归个人所有。
《出售自管公有住宅楼房职工工龄调差表》显示罗某君参加工作时间为80年5月份，建立住房公积金时间为95年7月份。《单位出售公有住房房价计算表》载明女方工龄16年，计算公式为成本价购房的实际房价+[（成本价-标准价高限制*年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1+调节因素之和）*（本套楼房建筑面积+阳台面积*系数）+装修设备价]*（1-已竣工年限*2%）；涉案房屋算式：[（1485-1396*0.9%*16）*（1+（4）%）*（59+4*50%）+0]*（1-8*2%），实际房价68423元。2002年3月14日，涉案房屋登记在罗某君名下。
2020年，罗某坤曾向北京市朝阳区人民法院起诉罗某君合同纠纷，罗某坤以双方系借名买房关系，要求罗某君继续履行合同，将涉案房屋转移登记至罗某坤名下。在该案件审理过程中，罗某坤提交一份2001年6月20日“证明”，载明：涉案房屋为我父亲罗父和母亲及弟弟罗某坤居住。后我父母去世，为了买房方便将该房产权过到我（罗某君）名下。现涉案房屋已买，该房款70323元系我弟罗某坤所付，该套房今后归我弟罗某坤所属。书写证明人罗某君。
北京市朝阳区人民法院作出判决书，确认罗某坤和罗某君就涉案房屋形成的合同关系真实有效，判决罗某君继续履行与罗某坤之间的合同，于判决生效之日起十日内将涉案房屋过户至罗某坤名下。罗某君不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院判决书，罗某坤一直实际居住涉案房屋，而罗某君购买涉案房屋后于2004年搬出并多年未居住，结合罗某坤和罗某君微信聊天记录、涉案房屋实际居住情况以及当事人陈述，虽罗某君否认“证明”真实性，但其未提交其他足以反驳罗某坤主张的证据，亦未能对聊天记录内容和房屋居住使用情况作出充分解释，故罗某坤关于其曾与罗某君达成罗某坤借用罗某君的名义购买涉案房屋且罗某君认可涉案房屋归罗某坤所有的合意的主张具有高度可能性，故二审判决维持原判。
同时，上述案件一二审均指出罗某君购买涉案房屋时折抵的工龄所对应的利益，罗某君可另行主张。
庭审中，罗某君、罗某坤均认可在涉案房屋房改买卖过程中，双方关于使用罗某君的工龄优惠并无明确约定。罗某坤主张罗某君明知购买涉案房屋使用了罗某君的工龄优惠，鉴于双方姐弟关系以及借名买房的事实，应为无偿使用工龄优惠，但罗某坤对罗某君同意无偿使用其工龄优惠未提供其他证据。
裁判结果
一、被告罗某坤于本判决生效后十五日内支付原告罗某君工龄优惠折价补偿款236000元；
二、驳回原告罗某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，罗某君和W公司签署涉案房屋买卖合同，已经明确载明工龄优惠情况，可以认定罗某君是许可在房屋买卖过程中使用其工龄优惠购买涉案房屋。房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性等特点，从进行房改时的国家政策的内容可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，工龄优惠来源于职工多年的工作贡献，购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益。现罗某君、罗某坤均认可双方借名买房过程中并无关于工龄优惠的明确约定，现无证据证明罗某君同意无偿使用其工龄优惠，故罗某坤在取得涉案房屋所有权时应向罗某君支付工龄优惠相应的折价补偿。
法院依据罗某君工龄优惠对应的财产价值的部分、购买涉案房屋时房屋市值以及房屋现值酌情确定罗某君工龄优惠对应的财产价值。
