北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某玲向本院提出诉讼请求：1.请求解除对案涉房产北京市S号房屋的强制执行措施；2.请求确认周某玲是北京市S号房屋的实际买受人，此房屋归周某玲所有；3.请求判令第三人宋某鹏和周某玲丈夫王某宏继续办理产权过户登记手续；4.诉讼费由秦某辉承担。
事实与理由：m号秦某辉与宋某鹏、北京W公司民间借贷纠纷执行案件中，房山区法院查封了登记于宋某鹏名下位于北京市S号房屋。周某玲提出执行异议申请，房山区人民法院出具裁定书，驳回周某玲的异议。周某玲是该房屋的产权人。
宋某鹏系周某玲的姨父，王某宏与周某玲是夫妻关系。2007年，合作社筹划集资建房，周某玲想参与但因当时不满足北京购房条件，故借用宋某鹏名义参与集资建房，周某玲与宋某鹏于2007年8月24日签订《委托购房协议》，同时以宋某鹏名义与北京市某合作社于2007年9月24日签订了《集资建房协议》，并支付集资房款657060.4元，后又补交面积差价款13149元。此次借名购房，宋某鹏仅向周某玲提供了身份证，未参与任何事务；购房过程中签订《集资建房协议》、交付房款、签订相关文件、收房入住等一系列事务均由周某玲完成。
该房屋自2009年1月交付至今一直由周某玲居住使用。房屋交付之后，周某玲出资装修布置；入住之后，物业费、供暖费、水、电、气等所有生活费用均是周某玲及丈夫王某宏缴纳。因法院院财产保全查封房屋，故双方未能过户。
2021年，周某玲丈夫王某宏满足条件获得北京购房资格，遂着手与宋某鹏办理过户手续。2021年9月18日，双方在办理过户网签的过程中，法院对该房屋采取了财产保全措施，致使房屋无法过户。综上所述，宋某鹏并非案涉房屋的所有权人，现有证据足以认定周某玲为案涉房屋的实际权利人。
被告辩称
秦某辉辩称，不同意周某玲的诉讼请求，应当驳回。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该房屋一直登记在被执行人宋某鹏名下，依据公示公信该房屋的所有权人是宋某鹏而非周某玲。周某玲提交的材料，不能证明其对执行标的即该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。借名买房属于双方内部产生的债权债务关系,通过借名买房规避购房限购政策而借名，在主观上存在故意心理，过错在于双方。秦某辉保全该房屋在前，案外人要求买卖房屋在后，有理由怀疑周某玲帮助宋某鹏逃避执行。之前执行裁定书已驳回周某玲申请。
宋某鹏述称，同意周某玲的诉讼请求。宋某鹏对秦某辉的欠款已经偿还了400000元，剩下的欠款可以分期偿还秦某辉。
法院查明
一、案涉房屋执行相关事实
2021年9月，秦某辉向本院申请财产保全，本院于2021年9月26日依法作出裁定书，查封宋某鹏名下北京市S号，查封期限三年，自2021年9月止2024年9月。
本院于2022年6月30日就秦某辉与宋某鹏等民间借贷纠纷一案作出判决书，判决宋某鹏及北京W公司偿还秦某辉借款本金1000000元及利息384716元，以上两项共计1384716元。该判决生效后，宋某鹏未按生效法律文书确定的义务履行，秦某辉申请执行。执行过程中，被执行人宋某鹏未履行生效法律文书确定的义务，本院于2022年9月张贴公告，责令被执行人自公告之日起15日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将对被执行人宋某鹏名下案涉房屋进行评估拍卖。为此，周某玲向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封措施。本院于2022年10月做出裁定书，裁定驳回案外人周某玲的异议请求。后周某玲提起本案执行异议之诉。
二、周某玲异议的相关事实
2007年8月24日，宋某鹏与周某玲签订《委托购房协议》，载明：宋某鹏于2007年8月24日与北京某合作社签订的集资建房协议，购买S号房屋(楼号)为暂定施工号，由周某玲承担购房的全部价款，入住及装修的一切费用，此房屋所有权属于周某玲所有，与宋某鹏无关。等房子具备各种过户条件时，宋某鹏协助周某玲办理房产过户手续，过户产生的一切税费及相关费用均由周某玲承担。
当日，宋某鹏（乙方、出资方）与北京市某合作社（甲方、集资款收取方）签订《集资建房协议》，约定：甲方集资建设某区住宅项目，乙方为甲方社员，以出资形式参与该住宅小区的建设，集资建设的合作住宅为项目中的S号房屋，总金额657060.4元。此外，协议亦对双方其他权利义务作出约定。
2010年1月29日，宋某鹏与北京市某合作社签订《集资建房协议补充协议》，协议载明：合作住宅已于2009年1月交付使用，乙方应向甲方支付面积差价款13149元。
2011年9月13日，宋某鹏就案涉房屋取得房屋所有权证，建筑用途为住宅，房屋性质为按经济适用住房管理。
2021年9月18日，宋某鹏作为出卖人、周某玲丈夫王某宏作为买受人，就案涉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格2540000元，买受人应当于2021年9月25日前支付。但双方未办理过户，案涉房屋至今登记于宋某鹏名下。
庭审中，周某玲向本院提交银行储蓄存款利息清单、电汇凭证、转账凭证、银行现金缴款单、集资建房款收据、公共维修基金收据以证明集资建房款系周某玲交付。周某玲还向本院提交其为案涉房屋缴纳水费、燃气费、供暖费、物业费的缴费记录以及供暖协议、业主公约、暂住证等，以证明案涉房屋自交付至今一直由周某玲实际占有使用。
裁判结果
驳回周某玲的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
执行异议之诉作为案外人救济的一种途径，既要就案外人对执行标的是否享有某种实体权利作出审查，又要对该实体权利能否阻却执行进行判断，具有确认当事人之间就执行标的物的实体法律关系和停止执行的双重作用。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个要件需要同时具备，买受人作为权利方可以排除强制执行。
本案中，依据周某玲提交的委托购房协议、集资建房协议、补充协议、北京市存量房屋买卖合同、周某玲支付案涉集资建房款的原始票据、以及房屋交付后由周某玲实际占用使用的证据，法院可以认定周某玲与宋某鹏之间存在借名买房关系。因涉案房屋登记在宋某鹏名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”法院依法查封了涉案房屋。
本案的争议焦点系周某玲与宋某鹏之间因借名买房形成的债权债务关系，能否排除强制执行。
法院经审查认为，周某玲与宋某鹏之间因借名买房形成的债权债务关系，不能排除秦某辉的执行。第一，在借名买房中，借名人与出名人通常会约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效力，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能排除执行。
第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
第三，借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。借名买房，比照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合能够排除执行的情形。
本案中，借名买房是周某玲与宋某鹏之间的合意，周某玲通过借名合同获得更大的利益，未办理过户登记的原因在于周某玲自身不具备购房资格，对由此产生的风险理应自行承担。因此，周某玲主张涉案房屋是其借被执行人宋某鹏名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人秦某辉，缺乏法律依据，理由不能成立。周某玲就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求应予驳回。周某玲因不能排除强制执行而受到的损失可依据借名买房合同等向宋某鹏另行主张。
