北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赵某芳、赵某涵协助原告赵某文办理位于北京市西城区房屋过户手续，将房屋登记至原告赵某文名下；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：赵父与赵母为夫妻关系，二人共育有三个子女，分别为赵某文、赵某芳、赵某涵。父亲赵父1984年去世，母亲赵母1993年去世。父亲赵父为北京市某单位的职工，单位分配一套住房即位于北京市西城区（以下简称：“一号房屋”），但实际承租人、交款人和居住人是原告赵某文，父亲母亲把一号房屋作为婚房给了原告，原告自1985年结婚自今一直居住在涉案一号房屋，且是唯一一套住房，30多年来其他任何人均未主张过任何权益。
1987年1月1日原告曾与北京某单位签订一份《房屋租赁契约》。1996年10月15日原告对一号房屋进行了购买，1998年7月7日补交了放款。购买本案所涉房屋的手续都是由原告办理并签署相关文件，由原告支付的购房款，原告使用房屋过程中交付的各项费用（水费、卡表客户用电登记表、电费、取暖费、北京有线广播电视网络中心用户证等等）均是由原告保存、承担，本案所涉房屋的房屋所有权证、《房屋租赁契约》等由原告保管，2002年单位也给原告开具了证明原告实际居住，以上事实以及证据均能证明原告实际占用并使用该房屋、本案所涉房屋由原告出资购买，原告为实际所有权人，原告与父亲赵父、母亲赵母之间存在借名买房的合同关系。
因此，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。
被告辩称
被告赵某芳、赵某涵辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。主要理由如下：一、原告与父母之间并未形成“借名买房”的合意与事实。首先，1983年的时候，本案当事人的父亲赵父作为北京市某单位的职工，单位为其分配了一套合租住房。1984年，赵父去世。1985年，因家中住房紧张，二被告与母亲赵母才向父亲生前单位申请将1983年单位已分配的一间合租房置换成案涉一居室房屋。直到1992年，因房改政策，父亲赵父单位出售公有住房，案涉房屋可通过购买取得房屋权属，至此原告才有可能与其父母达成所谓的“借名买房”的合意，而父亲赵父于1984年就已去世，因此，无论是申请置换时还是房改时原告与其父亲赵父在客观上都不可能形成“借名买房”的合意与事实。
其次，通过原告所提交的房屋交款收据可以看出，三笔购房款均系母亲赵母生前出资，而非原告，赵母不可能既“出名”又“出资”为原告购买涉案房屋，且因此可以看出原告与其母亲之间亦未形成“借名买房”的合意与事实。
二、案涉房屋的大部分购房款均由母亲赵母实际出资。1992年房改时，原告当时的月工资仅有几十元，且尚有妻儿需要供养，家中条件并不宽裕，根本无法拿出一大笔钱支付购房款，而母亲赵母当时的退休金加返聘收入每月共计五百多元，加之多年积蓄，完全有能力承担购房款。二人资金实力相差悬殊，明显可看出谁才有可能出资购买案涉房屋。
此外，结合原告提交的房屋交款收据可看出，第一笔购房款4218元的收据中明确载明交付人为赵母，第二笔购房款236.81元的收据中虽有“赵某文代”字样，但实际上亦是由母亲赵母出资，只是母亲当时身患重病，无法前往，所以才委托原告前往交款。而1998年第三笔购房款收据虽然是在母亲去世后才出具，但根据当时国企卖房的习惯，一般都是先交钱，再分批补发收据，且母亲生前曾跟二被告赵某涵说过购房款一共是六千多，刚好与三张收据数额相对应，故第三笔购房款实际仍有可能是由母亲交纳，只是单位在出具收据时母亲已经去世，所以才交给了在案涉房屋中居住的原告。
母亲去世前也未跟三个儿女交代过有后续购房款或者后续若需补交购房款应由原告承担，故仅凭第三笔购房款收据所记载的内容无法得知具体是由谁支付的。退一步讲，即使第三笔购房款是原告支付，由于其在支付之前未与二被告沟通商议，属于擅作主张自行支付，不能因该笔购房款的支付就能认定其与赵母之间存在借名买房的合意。
三、早年间原告因与母亲产生矛盾，所以才搬到案涉房屋居住，相关票据及电费、供暖费等日常开支均由其支付保管亦是理所当然，但并不代表其享有案涉房屋的所有权。母亲去世后，因二被告均已婚配搬出本家，所以案涉房屋的购房款票据一直由原告保管。而案涉房屋一直由原告一家占有使用，所以日常生活中的各项费用由原告支付也是理所当然的。
此外，虽然原告提交的《房屋租赁契约》显示的是原告与父亲单位签订的承租协议，但并不代表原告因此就可以假借“借名买房”取得案涉房屋的所有权。
四、案涉房屋折价款中折算了父亲的工龄，案涉房屋系父亲单位福利分房，二被告并未放弃案涉房屋的继承权，故案涉房屋应通过法定继承予以分割。案涉房屋系父亲单位福利分房，房屋价款中折算了父亲赵父的工龄。父亲去世后，该部分份额理应由各继承人继承。因此，退一步说，在房改时，即使原告意欲与母亲达成“借名买房”的合意，也应经得其他继承人同意。而本案中，原告与母亲并未告知二被告案涉房屋将以“借名买房”的形式归原告所有，二被告亦未放弃案涉房屋的继承权，2015年，二被告赵某芳尚且出资对案涉房屋进行了装修。
因此，根据现有证据及事实可知，案涉房屋无论是名义上与还是实际上的所有者均为母亲赵母，现母亲赵母已去世，故应由二被告与原告通过继承分割案涉房屋。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，二人生育子女三人即本案原告赵某文、被告赵某芳、赵某涵。赵父系北京市某单位职工，于1984年因死亡注销户口。赵母于1994年因死亡注销户口。
1987年1月1日，赵某文作为乙方与北京市某单位办公室房产管理科作为甲方签订《房屋租赁契约》，主要内容有：“房屋坐落：房屋状况：房号为xxx；月租金：起租日期1987年……”。
1999年3月11日，坐落于北京市西城区一号的房屋登记在赵母名下，所有权性质为优售即成本价出售住宅。庭审中就涉案房屋来源一节，原告称是北京市某单位1983年分配住房时分配给赵父。赵父去世后以赵母名义购买，实际出资人是原告。
二被告则称是1983年北京市某单位给赵父分配合租房，但是1984年赵父去世，然后现在涉案房屋是1985年分配给赵母承租。1992年房改，赵某芳听赵母说她花了6000多块钱把涉案房屋出资购买了，赵某涵知道赵母花了6300多块钱买的。
就原告是否与父母存在书面借名买房合同一节，原告称：“没有，父亲去世前说过房子留给我结婚用，当然这是指置换前的房子。我母亲赵母生前说过涉案房子留给我结婚用”。二被告认可没有书面协议，并称：“原告没有能力购买涉案房屋。父母没有跟我们说过涉案房子给原告结婚用”。
另查，涉案房屋登记档案材料显示有如下内容：涉案房屋原产权人为北京市某单位。1992年，赵母作为买房人按标准价优惠办法购买西城区一号的房屋。后经申请，赵母所购房屋形式改为按成本价购房，为此赵母应补交房价款2160元。涉案房屋的售房单位为北京市某单位，买房人为赵母。赵母作为乙方、买方、现承租人与北京市某公司作为甲方、卖方签订有《房屋买卖合同书》，主要内容有：“一、房屋坐落：北京市西城一号，建筑面积40.7平方米……三、甲方上级单位房改办核准上述房屋按标准价每建筑平方米405元出售……五、本套住房按标准价售房款为15613元，购现房优惠后为12100元，一次性优惠后为10890元，工龄优惠后7895元。住房维修基金按每建筑平方米30元计算，由甲乙方各负担一半。乙方应交纳本套住房维修基金为610.5元。
六、经协商甲乙方同意于一九九三年三月末前一次性付款。甲方同意按乙方应付房价的20%给予优惠。乙方实际应付购房款为5634.4元……”。庭审中，原告称涉案房屋购买使用了赵父和赵母二人的工龄优惠，二被告则称使用了赵父工龄，因为赵父工龄比赵母工龄长，只能用一个人的。
1992年北京市某单位开具收据，内容为：“今收到赵母交来售房款人民币肆仟贰佰壹拾捌元”。1993年，北京市某单位开具收据，内容为：“今收到赵母同志（赵某文代）交来售房款人民币贰佰叁拾陆元捌角壹分”。1998年7月开具收据，内容为：“今收到赵母交来补购房成本价款2160人民币贰仟壹佰柒拾壹元整，2171。”
庭审中，原告称购房手续由其本人办理，购房款由其出资，系借母亲赵母名义购买。二被告认可购房手续由原告办理，但称购房款系母亲赵母出资，原告不具有购买的经济条件。1992年的第一笔购房款交纳是母亲办理的，1993年２月母亲确诊癌症，后边手续是原告办理，但是钱是母亲的。原、被告各方均表示原告房改时不具有购房资格。
2002年11月14日，北京市某公司开具证明，内容为：“我单位于1983年分配住房时分配给职工赵父同志租住，机关按房改政策优惠售房时因赵父同志已去世，即按其爱人赵母同志名义购买。1993年12月赵母同志去世，现住房由其长子赵某文同志居住，房产继承过户有关手续正在办理之中。特此证明”。
再查，涉案房屋一直由原告及其家人共同居住使用，原告及其家人的户籍亦登记在涉案房屋所在地址。
裁判结果
驳回原告赵某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点集中在赵某文与赵母之间是否存在针对涉案房屋的借名买房合同关系，赵某文是否为涉案房屋的实际权利人。
从法院查证的事实来看，赵某文与赵母并未就借名购买涉案房屋一事签订书面协议。涉案房屋系赵父所在单位进行房改出售所得，该房屋出售具有职工福利属性。从涉案房屋产权登记资料和单位出具证明的内容来看，涉案房屋出售时单位职工赵父已去世多年，基于配偶身份单位方才同意由赵母进行优惠购买。这是符合当时的房改政策背景和事实的。也即符合房屋优惠购买条件的只有赵母本人，他人不具有购房资格。
尽管赵某文在1987年曾和单位就涉案房屋签订有租赁契约，涉案房屋的产权证、购房款收据及日常生活支出的票据件原件均在赵某文处保管，且涉案房屋一直由赵某文一家人居住使用，但结合北京市某公司出具的证明内容，上述情况无法证明赵某文系涉案房屋的权利人，只能说明涉案房屋由赵某文居住使用。
此外，当事人对购房出资存有争议，即便涉案房屋购房款均由赵某文出资，本案审查的重点亦应当落在赵某文与赵母之间是否存在借名购房的合意。本案中，原告主张赵父、赵母均口头表示过涉案房屋将来留给赵某文结婚，据此认为赵某文与赵母之间形成了借名买房的合意，赵某芳、赵某涵对此不予认可。因赵某文提交的证据材料不足以证明其与赵母之间存在借名买房的合意，法院综合案件具体情况，考量涉案房屋的来源性质，对原告认为其与赵母之间存在借名买房合意的意见不予采纳。至于赵某文与赵母之间是否还存在其他法律关系，赵某文可通过协商或另案诉讼途径再行解决。
原告要求二被告协助其办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
