北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某君向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告协助原告办理位于北京市东城区房屋产权证（原告的产权份额为百分之二十）；2、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告与被告及第三人系兄弟姐妹关系。赵某霞系原、被告及第三人之母，于1994年死亡，周某杰系原、被告及第三人之父，于1976年死亡。赵某霞与周某杰在婚姻关系存续期间共生育有原、被告及第三人五个子女。1989年，赵某霞将某公司诉至北京市东城区人民法院，东城区人民法院经过审理作出判决书，判决书审理查明的事实为“原告全户有正式户口9人：原告赵某霞；其母亲杨某；其长子周某奎，长子媳刘某芝、孙女周某芳；次子周某慈；三子周某航；女儿周某君，外孙女周某莹，其中杨某，长期居住原籍而未在此居住。周某奎所在单位于1985年3月分配给其朝阳区XXX号一居室1套，周某莹之父单位将其人口计算在内分配了三居室一套。
法院经过审理判决如下“原告全户于本判决生效后7日内搬至被告本市朝阳区窑口村周转房内，同时将现住本市东城区C号北房1间、西房4间腾空交给被告拆除，自建房屋自行拆除，待被告拆迁安置楼竣工后，原告全户迁至该XXX号三居室，XXX号二居室、XXX号一居室内，同时将周转房腾空交还被告。”基于以上判决，赵某霞一户共分得安置房屋三套。三套房屋的被安置人均没有周某旭，其对拆迁的安置房不享有任何权利。
2003年本案诉争XXX号房屋进行房改，因此赵某霞继承人进行协商，用周某君名义购买，周某慈不同意，用周某慈名下购买周某君也不同意，因此最终确定使用周某旭的名义购买，款项由周某君出4万元，零头2700元由周某慈出，周某慈去办理了购房手续交纳了购房款项，当时房屋由周某君与周某慈合住，房租双方也约定平均分担，并约定该套房屋由五个子女共同共有。
2020年因赵某霞已去世多年，原告便起诉到贵院，请求将三套房屋按照赵某霞的遗产进行法定继承，由周某君继承三套房屋百分之二十的产权份额。在整个庭审过程中周某旭、周某慈对于二人名下的房屋均认可系赵某霞的遗产，由五个子女继承。庭审中，周某慈提出周某君未尽赡养义务，要求周某君不分，又不同意五人平分（见东城法院的庭审笔录），庭审程序结束后，周某君及其律师均已离开了法庭，周某旭及周某慈又反悔，对于各自名下房屋不同意分，并向法庭书写了一份不同意分的书面材料。
综上，本案诉争房屋系赵某霞拆迁北京市东城区C号北房一间、西房四间房屋获得，当时的被安置人无周某旭，之所以本案的房屋登记在周某旭的名下，是因为周某旭没有购买房屋的想法，并且其同意用她的名字买XXX号房屋，但购房款她不出，购买的房屋属于五个子女的共同财产。因此在2003年交纳购房款时周某君借了四万元交纳了购房款，交纳购房款的真实意思表示是购买属于五个子女的共同财产，而并不是帮助周某旭购买自己的房屋。
2020年，截止周某君起诉的继承案件的庭审程序结束，周某旭都是认为上述房屋属于赵某霞遗产，应该属于五个人的共有财产。周某旭在庭审结束后反悔，向法院提出房屋属于她一个人的财产，显然违反了《民法典》的诚实信用原则，周某旭应当按照2003年达成的合议履行。因此原告特起诉至贵院，希望法院能够查明事实，依法公正判决。
被告辩称
被告周某旭辩称：原告关于当事人之间身份关系、诉争的XXX号房屋来源及其之前承租人为原、被告及第三人的母亲赵某霞的陈述属实。但因在房改购房时母亲赵某霞已经去世，故经五个子女共同协商，并一致同意诉争房屋使用被告的名字购买。关于购房款，被告还一直认为是原告出了4万元，直到前不久在诉讼当中，被告才知晓这4万元购房款早已由周某慈替被告归还给了原告。
诉争房屋也一直是由周某慈在使用。原告所述的当初在同意使用被告的名字购房时，五个子女曾就诉争房屋为五个子女共同所有达成口头或书面协议一事，被告不予认可。综上，诉争房屋并非由原告出资购买，亦未由其实际使用，双方也未曾就房屋权属问题达成任何协议，因该房屋为被告购买并登记在被告名下，故应为被告所有，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人周某奎述称：原告关于当事人之间身份关系、诉争的XXX号房屋来源及其之前承租人为原、被告及第三人的母亲赵某霞的陈述属实。同意被告的意见，认为诉争房屋应为被告所有，原告无权就诉争房屋向被告主张权利。诉争房屋之前系母亲承租的公房，到房改购房时母亲已经去世多年，该房屋不属于遗产。在看到房改公告以后，原告召集五个兄弟姐妹共同商量，周某航也参加了，当时由别人购房其他人都不同意，最后都同意由被告购房，并未如原告所述协商一致诉争房屋为五个兄弟姐妹共同所有每人占20%，且开始由原告支付的购房款4万元，也已经通过我由周某慈偿还给原告了。故周某奎认为诉争房屋应为被告所有，与原告无关，原告无权就诉争房屋向被告主张权利。
第三人周某慈述称：原告关于当事人之间身份关系、诉争的XXX号房屋来源及其之前承租人为原、被告及第三人的母亲赵某霞的陈述属实。同意被告及第三人周某奎的意见，认为诉争房屋应为被告所有，原告无权就诉争房屋向被告主张权利。
购房的时候主要是我跟原告都争着要买这套房，但是谁都不同意由对方购买，因为当时原告与被告的关系好，所以就指定由被告购买，协商的也是房子谁买归谁，现在原告反悔了。当时我以被告的名义给原告写了借条，四万元购房款我也通过周某奎替被告归还给了原告，该房屋一直是由我使用。不认可原告所述的曾就诉争房屋为五子女共同所有签署过书面协议且该协议书由我持有。
第三人周某航述称：原告关于当事人之间身份关系、诉争的XXX号房屋来源及其之前承租人为原、被告及第三人的母亲赵某霞的陈述属实。周某航认为东城区C号拆迁获得的三套房产均应为母亲所有，母亲、原告、周某慈、周某航为拆迁被安置人，被告并非被安置人，其无权享有安置房屋的居住利益，更无权获得安置房屋的产权。之所以指定诉争房屋由被告购买，系因为同为被安置人的原告与周某慈之间发生了争议，才指定使用没有安置利益的被告名义购买。
另外，其他当事人协商购房人时，周某航并不在场，在未获得母亲遗嘱也未取得周某航同意的情况下，被告私自购置诉争房屋，没有法律依据，周某航就此将另行提起起诉。
法院查明
赵某霞为周某君、周某旭、周某奎、周某慈、周某航之母，赵某霞于1994年4月死亡，赵某霞之夫周某杰于1976年12月死亡。1989年，因拆迁纠纷，赵某霞诉至本院，本院查明赵某霞全户有正式户口9人：赵某霞、其母杨某、长子周某奎，长子媳刘某芝、孙女周某芳、次子周某慈、三子周某航、女儿周某君、外孙女周某莹。本院经审理判决原告全户于本判决生效后7日内搬至被告周转房内，同时将现住本市东城区C号北房1间，西房4间腾空交被告拆除。自建房屋自行拆除。待被告拆迁安置楼竣工后，原告全户迁至该XXX号三居室，XXX号二居室，XXX号一居室内。
该判决已生效，赵某霞全户于回迁后搬至上述三间安置房屋内居住。庭审中，当事人一致认可回迁时三间安置房屋均为公有住房性质且公房承租人均为赵某霞。后三套安置房屋陆续按照房改政策进行了售房并办理了私有产权。其中，诉争的XXX号房屋进行房改时赵某霞已经去世。
2003年12月17日，周某旭与诉争的XXX号房屋的产权方签订《军队现有住房出售协议书》，并按照成本价每平米1560元购买了该房屋，折合优惠后的实际房价款为41336元，后该房屋所有权一直登记在周某旭名下。在售房时，周某君之夫刘某峰曾与周某慈签署协议，协议中载明房款由周某君借款，周某慈摊零头2700元，其余4万元周某君先出着。庭审中，各方当事人均认可周某君确曾拿出4万元交给周某慈用于支付诉争的XXX号房屋的房价款，但后来周某慈又通过周某奎向周某君归还了该笔4万元。
周某君对上述款项已归还的事实予以认可，但其认为周某慈系使用赵某霞未分割的遗产归还的上述款项，故未改变诉争的XXX号房屋应为5个兄弟姐妹共同所有的事实，周某慈、周某旭、周某奎等人对此均不予认可。周某君还表示5兄弟姐妹在协商使用谁的名义购买该房屋时就该房屋属母亲遗产应由5兄弟姐妹共同所有一事曾签署协议书。
针对上述事实，周某君表示协议当时就签了一份，由周某慈保管。周某慈对此予以否认，周某旭、周某奎亦不认可曾就此达成口头或书面协议。周某航虽主张诉争房屋应为母亲遗产，但其表示未参加过兄弟姐妹之间的协商过程，对于由周某旭购买诉争的XXX号房屋其不知情也不同意。
庭审中，周某旭认可购买诉争房屋时所有的手续均是委托周某慈代为办理，购房款亦是由周某慈代为支付，但认为诉争房屋应归其所有。周某慈认可周某旭所述事实，认可该房屋应归周某旭所有。
另查，2017年12月4日，周某君曾与周某旭通话并录音，录音中周某君要求周某旭认可诉争的XXX号房屋为五人共同所有并要求周某旭就此书写证明，周某旭回复可以出具证明。又，在2020年周某君与本案其他当事人之间的继承诉讼中，周某旭在该案2020年12月2日的开庭笔录中曾表示认可这三套房子都是我母亲的，其愿意把这套房子拿出来给大家平分。但其之后又向法庭作出了相反的意思表示，不同意拿出其名下房屋进行分配。
针对以上情况，周某旭解释称，因其之前一直受到周某君欺骗，认为购房款4万元是周某君出的，直到上次开庭时才知道购房款实际是周某慈替周某旭支付，周某君还曾要求周某慈以周某旭的名义就4万元购房款打了借条，故其现在不同意周某君的主张，并认为诉争房屋应为其个人所有。
周某慈表示该房屋一直由其实际使用，周某旭对此予以认可。
裁判结果
驳回原告周某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。借名人主张借用他人名义购买房屋的，应举证证明与出名人之间存在借名买房合同关系，借名人虽未与出名人签署书面的借名买房协议，但可以通过购房合同签署过程，购房款支付情况，贷款偿还情况以及房屋的居住使用情况，房屋装修情况等因素综合认定双方借名买房关系成立的，对借名人要求出名人过户房屋的诉讼请求，法院应予支持。
本案中，诉争房屋原为公有住宅性质，该房屋在进行房改售房时，因原承租人已经死亡，故由周某旭购买，并取得相应的所有权证。周某君虽主张其与兄弟姐妹共同与周某旭曾就诉争的XXX号房屋达成五人共有并借用周某旭的名义购买的协议，但其他当事人对此均不予认可，对周某君上述意见，因其未提交有效证据，故法院对此不予采信。综上，关于周某君在本案中起诉要求周某旭协助办理诉争的XXX号房屋20%份额的产权过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
