北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某欣向本院提出诉讼请求：1.确认赵某鹏与赵某霖于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令被告协助原告将位于北京市海淀区W号房屋所有权由被告赵某霖转移登记至赵某鹏名下；3、诉讼费由被告承担。
事实和理由：赵某鹏与刘某霞系夫妻关系，二人育有三名子女，即长女赵某芝，长子赵某霖，次女赵某欣。刘某霞于2016年6月13日去世。赵某鹏于2021年8月8日去世。位于北京市海淀区W号房屋（以下简称涉案房屋）系北京市M公司分配给本单位职工赵某鹏的直管公房。
1999年9月16日，赵某鹏与北京市M公司签订《房屋买卖契约》，以成本价并使用赵某鹏、刘某霞夫妻双方的工龄购买了W号房屋，并将所有权登记于赵某鹏名下。2020年9月17日，被告与赵某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日将涉案房屋所有权由赵某鹏转移登记至被告名下。原告认为：首先，赵某鹏被确诊为帕金森病，手部抖动严重，涉案合同签名并非赵某鹏书写，系被告代签，但有赵某鹏指印，原告无法确认出售涉案房屋是否是赵某鹏真实意思表示。
其次，涉案房屋系赵某鹏与刘某霞的夫妻共同财产，刘某霞去世后并未进行遗产分割，涉案房屋处于共有状态。被告赵某霖明知属于共有财产，而签订涉案房屋买卖合同，未支付任何对价，不属于善意买受人，其与赵某鹏存在恶意串通行为，故案涉房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。被告基于房屋买卖合同取得的涉案房屋的所有权应返还至赵某鹏名下。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告辩称
被告赵某霖辩称：原告陈述的身份关系属实。涉案房屋产权是赵某鹏与刘某霞夫妻关系存续期间取得，刘某霞去世后，刘某霞的遗产未进行析产继承。不同意原告诉讼请求。涉案合同是双方的真实意思表示，名为卖卖，实为赠与，赵某霖没有支付对价。涉案合同于2020年9月17日签订，实际上，赵某鹏在2020年7月3日书写遗嘱一份，内容为涉案房屋由被告继承。所以赵某鹏生前将涉案房屋过户至被告名下，系赠与行为。
涉案房屋是赵某霖将单位分配给其的北京市东城区一号房屋置换给北京市M公司取得，置换后涉案房屋由赵某鹏承租，赵某霖一家居住，1999年5月北京市M公司进行房改售房，按其内部房改政策，涉案房屋只能出售给北京市M公司员工，即赵某鹏，经过赵某鹏夫妇及原、被告、第三人召开家庭会议协商达成口头协议，由赵某霖出资购买涉案房屋所有权，由赵某鹏代为持有，购买后仍由赵某霖一家居住，故房屋的实际所有权人为赵某霖，赵某鹏将涉案房屋过户给赵某霖实际是将房屋归还赵某霖。
关于原告陈述的签订合同是否是赵某鹏真实意思表示，赵某鹏生前曾到医院复诊，复诊结果是赵某鹏属于完全民事行为人，但因为赵某鹏签字时手抖，故由赵某霖代签，赵某鹏按捺手印，赵某鹏也到不动产登记事务中心接受了询问，故涉案合同是双方真实意思表示。综上，不同意原告全部诉讼请求。
第三人赵某芝述称：认可被告陈述，认可涉案房屋为被告所有。
法院查明
赵某鹏与刘某霞系夫妻关系，二人育有三名子女，即长女赵某芝，长子赵某霖，次女赵某欣。刘某霞于2016年6月13日去世。赵某鹏于2021年8月8日去世。
坐落于海淀区W号房屋（现地址为W号房屋，即涉案房屋）原系北京市M公司所有。赵某鹏为该房屋承租人。1999年9月16日，北京市M公司（甲方）与赵某鹏（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将坐落于海淀区W号房屋以成本价出售给乙方，立契价30093元。以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5年以后可以依法进入市场。根据《单位出售公有住房房价计算表》显示，赵某鹏购买涉案房屋使用了赵某鹏夫妇工龄优惠。1999年11月19日，赵某鹏取得涉案房屋所有权。
2020年9月17日，被告与赵某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某鹏将涉案房屋出卖予被告，成交价380万元，买受人应于2020年9月17日前支付。该合同对于房款支付方式、房屋交付方式及违约责任等房屋买卖合同主要条款均未作明确约定。合同落款出卖人处签有赵某鹏姓名并加盖指印，被告表示赵某鹏姓名系其代为签署。涉案合同名为买卖实为赠与，被告未支付购房款。
2020年9月17日，涉案房屋产权变更登记至被告名下。
关于被告所述涉案为被告使用其承租公房置换取得，后被告与赵某鹏夫妇协商，由被告出资借用赵某鹏名义购买，涉案房屋实际所有权人为被告一节，被告表示其曾与原告及第三人、赵某鹏夫妇召开家庭会议，口头约定涉案房屋由被告出资借用赵某鹏名义购买。原告不予认可，表示未曾召开过家庭会议，亦从未达成过任何合意。
被告提交1、1992年6月签署的《换房协议书》及北京M公司出具的《说明》，显示被告以其承租的北京市东城区一号公房1间置换涉案房屋。被告表示置换后涉案房屋承租人为赵某鹏。原告对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可。并提交北京市东城区W号房屋的公房租金交纳凭证，表示因赵某鹏所在单位给其分配涉案房屋时，被告上交了其承租的一号房屋，故赵某鹏将其承租的W号房屋中的一间承租人变更为被告作为补偿。
经质证，被告对其真实性认可，但表示W号房屋是赵某鹏于1970年承租，在1987年赵某霖结婚时进行了分户，将其中一间变更为由赵某霖承租。赵某霖以一号房屋置换涉案房屋发生在1992年，故对原告证明目的不予认可。2、1999年9月19日赵某鹏与M公司签订的《房屋买卖契约》及该公司向赵某鹏开具的购房款发票。被告表示因涉案房屋只能出售给本单位只用，故以赵某鹏名义购买。购房款系被告现金支付，但没有证据。原告对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可。
3、赵某鹏于2020年7月3日书写内容为“本人名下W号房产由儿子赵某霖继承”的遗嘱及涉案合同。被告以此证明赵某鹏系以买卖的形式将房屋归还被告。原告对上述遗嘱的真实性不予认可，对房屋买卖合同真实性认可。
关于赵某鹏行为能力问题，原、被告均提交赵某鹏相关就诊病历资料，显示赵某鹏临床诊断有帕金森病及其他多种基础病；被告提交赵某鹏于2020年8月门诊病历显示诊断为行动不便，帕金森综合征，消瘦。查体表现为神清语利，表情可。原告以病历资料证明赵某鹏患有帕金森病，签订涉案房屋买卖合同是否是赵某鹏真实意思表示存疑，被告以病历资料证明赵某鹏神志清晰，为完全民事行为能力人，签署涉案合同是赵某鹏真实意思表示。经询，原告对于赵某鹏的民事行为能力，不申请鉴定。
裁判结果
一、确认赵某鹏与赵某霖于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》涉及刘某霞遗产部分无效；
二、被告赵某霖于本判决生效后十日内协助原告赵某欣将位于北京市海淀区W号房屋二分之一产权恢复登记至赵某鹏名下，另二分之一产权仍登记在赵某霖名下；
三、驳回原告赵某欣的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点有三：一、涉案房屋是否为赵某霖借赵某鹏之名购买，双方之间是否存在借名买房合同关系；二、赵某鹏与赵某霖于2020年9月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否是赵某鹏真实意思表示，该合同是否成立；三、赵某鹏与赵某霖于2020年9月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通，并由此导致合同无效。
关于争议焦点一，涉案房屋系北京市M公司向其职工以成本价出售的福利房屋。根据现有证据，赵某鹏为涉案房屋原公房承租人，与该公司签订房屋买卖契约的买受人，购房款发票开具的对象亦为赵某鹏，此后赵某鹏依据上述房屋买卖契约取得涉案房屋所有权。被告所称其与赵某鹏夫妇曾达成口头约定由被告借用赵某鹏的名义购买涉案房屋，但现有证据不足以证明双方之间曾达成上述约定，且亦未有证据证明被告支付了上述房改售房的购房款。故被告所称其与赵某鹏存在借名买房合同关系的意见，法院不予采信。
至于赵某鹏承租涉案房屋时，以赵某霖承租的一套公房进行了置换一节，若赵某霖认为对赵某鹏取得涉案房屋承租权有一定贡献，可以另行主张相关利益，但该权益并非所有权权益。
关于争议焦点二，涉案合同是否是赵某鹏真实意思表示，该合同是否成立。涉案合同系在不动产登记事务中心备案合同，该合同系在合同双方均在场的情况下，在不动产登记中心工作人员见证下签署，即使赵某鹏签名为被告代为签署，亦有赵某鹏按捺指印于其上，且根据被告提交的签订涉案合同前不久的赵某鹏相关病历，查体情况为神清语利。根据现有证据无法确认赵某鹏不具备完全民事行为能力，经询原告亦不申请对赵某鹏的民事行为能力进行鉴定，故法院认定涉案合同为双方当事人真实意思表示。
关于争议焦点三，赵某鹏与赵某霖是否存在恶意串通损害原告合法权益的情形。涉案房屋虽登记在赵某鹏名下，但系在赵某鹏与刘某霞夫妻关系存续期间购买并取得所有权，为二人的夫妻共同财产。刘某霞去世后，包括本案原、被告及第三人在内的继承人未对应属于刘某霞的份额进行继承，涉案房屋中属于刘某霞的份额应属于待继承状态。赵某鹏未经其他继承人同意，无权处分属于刘某霞的份额。赵某鹏应当明知涉案房屋为夫妻共同财产，赵某霖作为共同家庭成员，亦应当知道涉案房屋属于赵某鹏与刘某霞的夫妻共同财产。
在刘某霞去世后，未进行遗产继承的情况下，涉案房屋属按份共有，即在世一方享有二分之一产权份额，另二分之一份额属于刘某霞全体继承人共同共有。赵某鹏与赵某霖签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售予赵某霖，并办理了过户手续，且赵某霖并未支付对价，上述行为侵害了作为继承人的原告的合法权益，故赵某鹏与赵某霖签署的《存量房屋买卖合同》中涉及刘某霞遗产部分，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；但鉴于涉案合同仅系部分无效，原告主张将涉案房屋全部产权恢复登记至赵某鹏名下，缺乏依据，对于全体继承人共同共有部分产权应当恢复登记至赵某鹏名下，被告应当予以配合。
