北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某文向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原告对位于北京西城区一号的房屋（以下简称案涉房屋）享有25%份额所有权，第三人对案涉房屋享有25%份额所有权，被告刘某洁对案涉房屋不享有任何权利；2、请求法院判令被告张某辉、被告刘某洁为原告、第三人办理案涉房屋所有权变更登记，变更为：被告张某辉对案涉房屋享有50%份额所有权，原告对案涉房屋享有25%份额所有权，第三人对案涉房屋享有25%份额所有权，三人按份共有案涉房屋；3、请求法院判令由被告张某辉、被告刘某洁承担本案诉讼费。
事实和理由：原告张某文和第三人张某芝系被告张某辉的女儿，被告刘某洁系被告张某辉再婚妻子。1993年，原告与被告张某辉各出资4000元，共同出资购买位于北京西城区一号的案涉房屋，登记于被告张某辉名下。1997年，被告张某辉与第三人各出资4000元，补款取得案涉房屋大产权，原告与被告张某辉、第三人约定，三方按份共有案涉房屋，被告张某辉占50%份额，原告与第三人各占25%份额。
2014年8月19日，被告张某辉私自将案涉房屋登记变更为被告张某辉和被告刘某洁按份共有，双方各占50%份额，严重损害原告合法权利。根据《中华人民共和国民法典》第三百零九条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。综上诉述，原告依据上述事实和法律规定，特向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求，望判允所请。
被告辩称
被告张某辉、刘某洁辩称：不同意原告诉讼请求，请法院驳回原告全部诉讼请求。一、不动产的所有权应当以房产证登记为准，根据房产证的记录，该房屋的所有权人为被告二人按份共有，与原告及第三人无关。二、原告并未提供任何支付款项的记录，仅凭原告一个不知何时形成，无法知悉其签署背景的确认书对一个现价约790余万元的房子主张份额，其举证不足，应承担举证不能的后果。
三、从被告所提交的证据可以清晰看出，该房屋系二被告使用工龄及现金基于张某辉的职工身份购买，其属性并非一般商品房。系特殊时期下对二被告的福利性住房，具有极强的人身属性，原告及第三人并不具备相应的身份，也不应当享有该等福利。
四即便对于实际使用父母房改资格全款购买，并登记在父母名下的房改房，其购房款应当按照债权主张，而非子女对于房改房享有物权。结合本案，即便是原告、第三人曾经确实出资过，那么该部分款项也应按照债权处理，而原告、第三人对于房屋不享有任何物权。综上，恳请法庭驳回其全部诉讼请求。
第三人张某芝述称：我同意原告的要求。
在案件审理过程中，第三人张某芝未向本院提交证据材料。
法院查明
被告张某辉与案外人高某原系夫妻关系，二人生育子女原告张某文、第三人张某芝。1987年，张某辉与高某离婚。1997年1月，被告张某辉与被告刘某洁登记结婚。
1993年1月，张某辉向房管科提交《购买公有住房申请》，申请购买一号房屋，同时某单位为张某辉出具《购房人单位证明》：张某辉同志系我单位工人，于64年参加工作，工龄28年，现任我单位工人职务。本单位已、尚未建立公积金制度。特此证明。1993年6月，某单位为张某辉出具了工龄计算表和《通知》，要求张某辉1993年7月9日带着户口本及身份证，前往房改办办理购房手续以及交购房首付款4300元。1993年7月9日，张某辉向某单位交纳了购房首付款4300元，某单位向其出具了收据。
1993年7月21日，某单位房改办公室向张某辉发出《通知》：张某辉：定于九三年八月5日至八月6日收取售房余款，在规定之日内交清者，再次给予售房余款部分15%的优惠，并携带本人图章签定购房合同书，逾期不候。特此通知。需交优惠后余款：4111元。1993年8月5日，张某辉向某单位交纳购房余款4111元，某单位向其出具了收据。同日，某单位房改办公室（售房单位）与张某辉（购房人）签订《公有住房买卖合同》，某单位向张某辉以标准价出售座落西城区一号房屋，售房实收金额为9636.30元。
张某辉（购房人、乙方）与某单位（售房单位、甲方）另签订《单位出售公有住房买卖契约》一份，约定售房单位向张某辉出售西城区一号住房2间，房价款人民币9636.30元整。该《单位出售公有住房买卖契约》另约定张某辉按1992年标准价购买现住房，并享受以下优惠：1、一次性优惠10%。2、工龄优惠19.3%。3、减收征地拆迁补偿费22.5%。1995年1月，某单位作为原产权人为张某辉办理房屋转移登记手续，将涉案的北京市西城区一号房屋转移登记至张某辉名下（发证日期1995年12月）。
1997年12月，张某辉工作单位某单位与刘某洁工作单位为二人出具了《职工及配偶工龄情况证明》。后张某辉作为购房人、某单位作为原售房单位共同向西城区房屋土地管理局提交《职工改按成本价购房不建立住房公积金产权变更申请》：职工张某辉于1992年按标准价优惠办法购买西城区一号（二居室一套住房）。并已进行产权登记。1998年3月31日，张某辉向某单位交纳改成本价补交款2870元，某单位向其出具了收据。
2014年8月19日，张某辉与刘某洁作为协议人签订《共有协议》：根据协议人友好协商，西城区一号房屋归张某辉、刘某洁共同所有。张某辉占房产份额的百分之五十，刘某洁占房产份额的百分之五十。同日，张某辉与刘某洁作为协议人签订《房屋归属协议》：产权人张某辉在西城区一号有房产一处，配偶为刘某洁。该房产为张某辉个人所有，双方同意将该房产的产权人张某辉转移登记为张某辉与刘某洁共同所有（共有方式为：按份共有），如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。
同日，张某辉作为转让人与受让人刘某洁办理了房屋所有权转移登记手续，将涉案的北京市西城区一号房屋转移登记至张某辉、刘某洁名下（夫妻间房屋转移登记），双方各占50%份额，不动产登记机关出具了房屋所有权证书。
另查：本案审理中，原告张某文提供了下方签名为“张某辉”，签署日期为2000年元月15日的《证明》一份：一号房产，张某辉于93年购买小产权。实际出资人为张某辉和张某文，每人各4000元。1997年补款转为大产权，实际出资人为张某辉和张某芝，每人各4000元。特此留证。原告陈述该《证明》为被告张某辉于2000年1月15日亲自笔书的证明，证明1993年原告与张某辉各出资4000元购买案涉房屋小产权，1997年张某辉与张某芝各出资4000元补款取得案涉房屋大产权的事实。
庭审中，被告张某辉、刘某洁对于该《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为所谓文件到底是什么时候出的什么情况下出的老人完全不记得了。经本院释明举证责任，被告未对上述《证明》提出鉴定申请。第三人张某芝对《证明》予以认可。另外原告陈述，两次出资都是张某辉要求的，给张某文和张某芝份额，才有这份证明，同意张某文和张某芝享有房屋份额。具体房改流程并不知道，所以在数额上会有差距，张某辉说出多少钱占多少份额，我们就给了多少钱。《证明》上显示的内容，如果借款完全可以写，但实际写的是购房出资，购房出资就是享有房产的份额。被告张某辉、刘某洁主张，双方对此并无任何约定。第三人张某芝陈述对于涉案房屋所有权双方有约定，就是我和我姐姐两个人的。
再查：对于涉案房屋购买时使用工龄的问题，原告和第三人主张仅使用了张某辉一人的工龄，二被告主张使用了张某辉和刘某洁二人的工龄。
又查：庭审中，经本院询问，原告张某文主张，当时借张某辉名字买房，这是张某辉单位福利房只有他能办理手续，所以登记在张某辉名下。
裁判结果
驳回原告张某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理，即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；及其为该不动产相应份额的真实所有权人。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。
本案当中，被告张某辉于1995年1月取得涉案的北京市西城区一号房屋的所有权登记，显然是基于张某辉作为房屋原产权单位职工，申请购买房改房，并与售房单位签订《公有住房买卖合同》、《单位出售公有住房买卖契约》，以标准价购买了该房屋，由原产权单位协助办理了相关过户手续及所有权登记。之后张某辉与刘某洁登记结婚，二人在所属单位配合下，补交了部分款项，并于2014年签订《共有协议》、《房屋归属协议》，在不动产登记机关办理了房屋所有权转移登记手续（夫妻间房屋转移登记），将上述涉案房屋登记过户至张某辉、刘某洁名下，双方各占50%份额。以上张某辉取得涉案房屋的所有权登记的流程符合房改售房的相关手续和规定，张某辉与刘某洁办理房屋所有权转移登记手续亦符合相应规定。从本案在案证据来看，原告未提供充足证据证明上述房屋所有权登记手续存在错误。
成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述，所有权或共有产权的设立，依据登记发生法律效力，法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。
本案当中，原告方主张涉案房屋应由张某文、张某辉、张某芝共有，要求被告协助办理所有权过户登记手续的主要依据是认为在购买涉案房屋时，张某文和张某芝进行了出资，张某辉对此予以认可并同意根据出资比例确定涉案房屋为三人共有。对此，原告提供了下方签名为“张某辉”，签署日期为2000年元月15日的《证明》。虽然被告张某辉、刘某洁不认可该《证明》的真实性，但经法院释明举证责任，张某辉、刘某洁未对上述《证明》提出鉴定申请，故法院对于原告提交的上述《证明》的真实性予以认定。
但从该《证明》的内容来看，显然仅仅陈述了涉案房屋的出资情况，完全未涉及对该房屋所有权份额的约定或分配。现被告否认曾对涉案房屋所有权为共有作出过约定，在原告方并无其他证据予以佐证的情况下，显然不能由此认定张某辉与张某文、张某芝之间对于涉案房屋的所有权份额曾作出过约定，原告主张“借名买房”不能成立。
而对于张某文、张某芝出资的问题，无论购房款中是否涉及张某文、张某芝出资，因实践中，付款有垫付、代付、借名等诸多可能情形，但均为债的层面的法律关系，并不导致直接设立物权，原告也不能以出资作为房屋共有权的依据。
综上，原告张某文的诉讼请求无充分事实及法律依据，法院不予支持。
