北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杨某鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判决位于昌平区一号房屋中50%的份额归原告所有；2.请求法院依法判决被告立即协助原告办理房屋产权变更手续，将涉案房屋50%的份额登记在我的名下；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，杨某鹏明确诉讼请求为，要求W公司协助办理过户手续，先由W公司办理到吴某芝名下，再由吴某芝转移至刘某君和杨某鹏名下。
事实与理由：吴某芝和周某辉系夫妻关系，吴某芝是杨某鹏前妻刘某君之妹。2002年12月，刘某君利用夫妻共同财产，借用其妹妹吴某芝、妹夫周某辉的名义购买位于昌平区一号房屋，购房合同等购房手续原件由刘某君持有，购房合同中买受人为吴某芝。之前判决书已确认为借名买房关系。
目前该房屋具备过户条件，但刘某君和吴某芝及周某辉均怠于办理房屋过户手续。涉案房屋一直由杨某鹏居住，因此要求起诉被告协助办理过户手续，将涉案房屋50%的份额变更登记在杨某鹏名下。
原告刘某君诉称：同意在本案中一并处理两次转移登记。相关购买材料在刘某君处保管，若能明确后续转移登记事宜，同意提交相关材料配合办理。杨某鹏陈述不知道我购房不认可，在买房之前我就找过杨某鹏的档案，买房之前和他商量过，购房之后杨某鹏也一直在房屋中居住到2019年，不可能完全不知情。
但是我不同意将房屋的50%的份额转移到杨某鹏名下。涉案房屋没有杨某鹏的50%的份额，购房过程杨某鹏完全没有参与，只是购房时间是在我们婚姻存续期间，购房时是我与吴某芝商议的。我与杨某鹏2006年离婚，离婚协议中已经对财产分割完毕，没有提及涉案房屋是因为认为涉案房屋与杨某鹏无关，当时没有法律意识。
被告辩称
被告周某辉、吴某芝辩称：不同意杨某鹏和刘某君的诉讼请求。2002年，刘某君找到我，借我名义买经济适用房，从买房到现在，刘某君一直占用我家的房产资格，严重影响我家住房条件的改善，导致我们不能再申请经济适用房了。她获取我家指标房的理由不真实，既不合情也不合理，希望法院审理解决，刘某君应当给我们经济补偿（总房款的10%）。
第三人W公司述称：根据查档可知，涉案房屋的买受人为吴某芝，相关的票据是向吴某芝出具的，本案中的家庭纠纷第三人不清楚，不发表意见。根据合同附件5，我们可以协助合同中的房屋买受人吴某芝办理产权转移手续。
法院查明
杨某鹏与刘某君原系夫妻关系，二人于1979年6月20日登记结婚，2006年9月20日协议离婚。吴某芝与周某辉系夫妻关系。刘某君与吴某芝系姐妹关系。
2002年，吴某芝作为申请人，周某辉作为申请人配偶共同取得购买经济适用房资格。后吴某芝与刘某君达成借名买房合意。2002年12月23日，吴某芝与W公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某芝购买位于北京市昌平区一号房屋，房屋总价款共计475774元，但房屋买卖合同上的“吴某芝”签字由刘某君所签。该房屋实际结算购房款为478946元，由刘某君支付。涉案房屋自2003年11月23日交付后，由刘某君、杨某鹏实际居住。
2010年10月6日，吴某芝、刘某君签订《协议》，约定2002年吴某芝同意刘某君以吴某芝的名义购买北京市昌平区一号房屋，从排队、选房、户型到装修是由刘某君办理，购房款全部由刘某君承担。涉案房屋的《北京市城镇居民购买经济适用房家庭和收入核定表》、房屋买卖合同、购房款发票等文件的原件均由刘某君持有。刘某君现已交纳涉案房屋契税，契税票原件也由刘某君持有。
此后，吴某芝、周某辉与刘某君就涉案房屋是否过户一事发生矛盾，吴某芝、周某辉以返还原物纠纷为案由将刘某君诉至本院，要求刘某君返还涉案房屋及购房合同、经济适用房购房审批表。刘某君在该案审理过程中曾提出反诉，主张于2002年借用吴某芝的名义购买涉案房屋，要求确认涉案房屋归刘某君所有，并要求吴某芝、周某辉协助刘某君办理上述房屋的权属转移登记。后刘某君申请撤回反诉请求。
该案经审理，于2016年8月判决，对刘某君借用吴某芝的名义购买涉案房屋（2010年10月6日吴某芝与刘某君签订有书面协议），购房、交款、选房、入住等手续均由刘某君办理，房屋由刘某君装修等事实予以确认，并查明涉案房屋当时尚未缴纳契税且未办理房屋所有权证书。该案庭审中询问，周某辉、吴某芝表示不同意办理涉案房屋的不动产登记手续。该判决认为，周某辉称其对吴某芝与刘某君达成借名买房的合意不知情不同意的主张有悖常理，吴某芝与刘某君之间达成借名买房合意系周某辉、吴某芝夫妻双方的共同决定；刘某君占有房屋系基于双方之间的合同关系，现涉案房屋所有权证书尚未办理，故在涉案房屋的归属争议解决之前，不宜改变现状。该案最终判决，驳回周某辉、吴某芝的全部诉讼请求。该判决生效后，刘某君未就办理涉案房屋权属转移的问题向周某辉、吴某芝再行主张。涉案房屋仍未办理房屋不动产权证。
另查，杨某鹏与刘某君于2006年9月20日签订离婚协议书。该协议书第3条财产部分载明，房子由女方刘某君和儿子所有：该协议未提及本案涉案房屋的归属与分割。
裁判结果
一、北京w公司自本判决生效之日起七日内协助将北京市昌平区一号房屋的不动产权登记至吴某芝名下；周某辉、吴某芝于上述房屋登记至吴某芝名下之日起七日内协助将该房屋不动产权转移登记至杨某鹏、刘某君名下；
二、驳回杨某鹏其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。
首先，刘某君与吴某芝之间就刘某君借用吴某芝名义购买涉案房屋达成合意，该合意已经过生效民事判决查明认定；生效民事判决同时查明，周某辉作为吴某芝配偶，对前述“借名买房”一事知情且同意，故刘某君是涉案房屋的真实购买人。在吴某芝、周某辉怠于办理涉案房屋不动产权登记时，刘某君作为“借名买房”协议的一方当事人，有权行使代位权，要求W公司协助办理涉案房屋的不动产权登记，将涉案房屋不动产权登记至吴某芝名下。
其次，涉案房屋不动产权登记至吴某芝名下后，刘某君要求周某辉、吴某芝继续履行涉案房屋的不动产权转移登记即具备实现可能性。故周某辉、吴某芝应在吴某芝取得不动产权登记后继续协助将涉案房屋的不动产权转移登记至刘某君名下。
再次，刘某君购买涉案房屋时，仍处于与杨某鹏的夫妻关系存续期间。在刘某君与杨某鹏离婚时，也未就涉案房屋的归属与分割进行处理。杨某鹏主张该房屋系其与刘某君的夫妻共同财产，依据充分，涉案房屋与杨某鹏存在利害关系。刘某君于判决生效后，未积极向周某辉、吴某芝主张继续履行协议，杨某鹏同样享有代位权利，有权代刘某君向周某辉、吴某芝主张继续履行吴某芝与刘某君的“借名买房”协议，亦有权要求W公司先行协助将涉案房屋办理至吴某芝名下。
最后，关于杨某鹏要求周某辉、吴某芝协助将涉案房屋不动产权转移登记至杨某鹏与刘某君名下并确认各占50%份额的诉讼请求，因杨某鹏在本案中系行使代位权，代刘某君向周某辉、吴某芝主张合同权利，而杨某鹏与刘某君之间系离婚后财产纠纷，两者不属于同一法律关系；
此外，刘某君在本案中的主体地位系必要的共同原告，由法院依法追加参加诉讼，故杨某鹏与刘某君之间关于分割房屋份额的诉讼请求，在本案中无法一并处理。杨某鹏与刘某君如无法协商解决，杨某鹏可另行要求分割。周某辉、吴某芝主张应由刘某君支付经济补偿的答辩意见，未提供充分依据，法院不予采纳。
