北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林女士向本院提出诉讼请求：1.要求杨先生、宋先生继续履行2006年签订的《房屋处理协议》，协助办理协议中位于北京市海淀区一号房产过户手续，将该房产过户到我名下；2.诉讼费由败诉方负担。
事实与理由：我与杨先生原系夫妻，2000年6月29日协议离婚。2006年12月10日，我、杨先生与宋先生及其父杨某辉签订了《房屋处理协议》，协议内容将杨某辉名下分配给宋先生的位于北京市海淀区一号一套二居室以30万元的价格卖给我，房款分两次已于2007年2月10日前全部付清。
宋先生收到了30万房款在2007年2月10日的《声明》中，宣布放弃该房屋的继承权，承认我拥有该房屋的所有权，杨先生及父亲杨某辉也一同在《声明》中签名确认。协议中杨先生、宋先生同意协助我随时过户。协议至今有15年，我现要求房产过户，由于杨某辉于2014年去世，公证处对该协议无法进行公证，导致杨先生、宋先生与我也无法去房产局过户。现请求继续履行协议，故诉至法院。
被告辩称
杨先生辩称，1.当时签订《房屋处理协议》时是签字的每个人的真实意愿，不应否认。《房屋处理协议》应该得到履行，而且应该得到全面的履行，权利和义务是相辅相成的。2.《房屋处理协议》中的房屋交易，在某种程度上是不得已而为之的，其交易价格在当时就是显失公平，现在看更是差距巨大。所以应该得到适当的弥补，林女士对我哥哥、嫂子应该进行适当的补偿。
3.我父亲做主将一号房屋很便宜的卖给林女士，是考虑到这房子将来会给孩子居住，不是为了让林女士出租、出售牟利的。根据我父亲的表示，最起码房租收入应该用在孩子身上。故林女士诉讼请求中要求将房屋过户，我是有条件的认可，考虑到实际情况，林女士应当考虑给予一些补偿，且房子应当留给孩子，不能想卖就卖。
宋先生辩称，首先，因为我瞒着周某涵，与父亲杨某辉、弟弟杨先生和林女士签订了卖房协议，声明放弃继承权是非常愚蠢和错误的，并且也损害了周某涵的利益，是不对的。我父亲和母亲在世时考虑到杨先生是两个儿子，而我与周某涵只有一个女儿，就把（A室）三室的房子给了杨先生，把涉案的位于一号两室的房子给了我。然而，母亲去世后，我父亲未与我和周某涵商量，为了实现杨先生与林女士离婚（据杨先生说，林女士提出不给她房子住就不同意离婚），将给我们的房子给林女士暂时居住至她再婚和另有居所。而法院当时的判决也是杨先生事后告诉我才知道的。
自从林女士与杨先生2000年6月离婚后，在长达6年的时间里我们始终不知道林女士的情况，所以我认为掌握不了林女士是否再婚和有无其他居住地，始终无法获取该房屋的使用权，于是一时没想清楚就私自同意将房子卖给了林女士。我和林女士的卖房协议和我们四人的协议我一直没给周某涵看过，造成她对此事不知情。周某涵一直认为一号房子只是林女士临时居住，产权终究还是我们的，因为我父母已经分配给我了。直至知道我瞒着她卖掉房子放弃继承而且林女士要求过户，我不同意林女士的诉讼请求，我希望该案能调解解决。
周某涵辩称，我与宋先生系夫妻关系。林女士与杨先生于2000年经法院调解离婚。宋先生在未告知我的情况下，于2006年12月签订了涉案的《房屋处理协议》，将分配给宋先生的一号房屋以30万元的价格卖给了林女士。我认为涉案房屋系宋先生在夫妻关系存续期间从父亲杨某辉处取得的财产，属于夫妻共同财产，宋先生在未告知我的情况下私自处分财产，侵犯了我的合法权益。
此外，林女士是明确知悉我与宋先生的夫妻关系的，属于在明知宋先生系无权处分的情况下签订案涉协议，并非善意第三人。多年来，我对于宋先生已私自处分涉案房屋的事项不知情，一直以为涉案房屋只是暂时由林女士居住，直至2022年5月收到了林女士起诉宋先生的起诉状，方知悉本事项。我认为，我享有涉案房屋的合法权益，《房屋处理协议》未经我同意处分涉案房屋，且协议有失公平，房价过低，侵犯了我的权益，故应当无效。
故我不同意林女士的诉讼请求，并提出反诉，要求确认林女士、宋先生、杨先生于2006年12月10日签订的《房屋处理协议》中关于将涉案房屋出卖给林女士的条款无效，诉讼费由林女士、宋先生、杨先生负担。
林女士针对周某涵的反诉辩称，我们的协议是几个人的真实意思表示，是合法有效的，希望大家都应继续履行协议。公证没有成功是因为杨某辉已经去世，公证处无法公证。故我不同意周某涵的反诉请求。
杨先生针对周某涵的反诉辩称，我同意周某涵的反诉请求。
宋先生针对周某涵的反诉辩称，我同意周某涵的反诉请求。
法院查明
杨先生与宋先生系兄弟关系，双方之父为杨某辉、母亲为宋某。宋先生与周某涵为夫妻关系。林女士与杨先生原系夫妻关系，2000年6月29日，二人经本院调解离婚，协议约定，位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）由林女士暂住至再婚或另有住房时止，房租、水电、煤气、供暖费用由林女士负担。宋某于2000年去世，杨某辉于2014年去世。
一号房屋原系杨某辉与宋某的夫妻共同财产，2001年1月9日房屋所有权证下发，房屋所有权人系杨某辉。2006年12月10日,杨某辉、宋先生、杨先生（甲方）与林女士（乙方）签订《房屋处理协议》，约定：“甲、乙双方各成员经友好协商达成协议如下：一、甲方共有两套住房：北京市海淀区A室的三居室住房（房屋所有权人是宋先生）和北京市海淀区一号的二居室住房（房屋所有权人是杨某辉）。甲方各成员已做出决定：将二居室住房分配给宋先生，将三居室住房分配给杨先生。二、杨先生和林女士（乙方）离婚后，上述二居室住房一直由乙方居住。为了解决这套住房的问题，乙方同意以30万元人民币的价格买下甲方的这套二居室住房。
三、乙方按期交齐购房款30万元之后，乙方就拥有了上述这套二居室住房的实际上的所有权和无条件的居住权。乙方可以适时办理这套房屋所有权的过户手续（不方便的话也可以先不办理），但办理过程所需的各项费用均由乙方承担。五、宋先生如期收到全部30万元购房款之时则宣布（以文字表示）放弃对甲方的上述两套住房的继承权，杨先生则宣布（以文字表示）放弃对上述二居室住房的继承权。
六、若乙方没有按期交齐30万元购房款，则甲方可以将乙方已交的购房款本金如数退还乙方，本协议终止、无效，甲方（宋先生）仍然拥有上述二居室住房的继承权；甲方也可以视乙方为违约，并按下一条的内容办理。七、甲方或乙方因故反悔，或不按约定履行本协议，则反悔或违约的一方应赔偿另一方违约金人民币5000元整。遵守协议的一方可以根据情况决定是继续促成本协议的原定目标还是终止本协议。八、本协议一式四份，双方每个成员各执一份，效力相同。本协议自以下日期签字生效。”
2007年2月10日，宋先生签署《声明》，注明：“我今天收到了林女士的最后一笔购房款计人民币壹拾伍万圆整，总共已收到林女士购房款合计人民币叁拾万圆整。根据去年12月10日双方各成员签定的房屋处理协议，我现在宣布从即日起放弃北京市海淀区一号的二居室住房和北京市海淀区A室的三居室住房的继承权。”宋先生、杨某辉、杨先生在该《声明》下方亦确认：“北京市海淀区一号的2居室住房所有权从即日起属于林女士。”
裁判结果
一、本判决生效后七日内，宋先生、杨先生配合林女士办理位于北京市海淀区一号房产过户手续，将该房产过户到林女士名下；过户费用由林女士负担。
二、驳回林女士其他诉讼请求。
三、驳回周某涵的反诉请求。
房产律师靳双权点评
一号房屋原系杨某辉、宋某夫妻共同财产。宋某去世后，其遗产未分割处理前，一号房屋应为杨某辉、宋先生、杨先生共有。2006年12月10日，杨某辉、宋先生、杨先生作为甲方，与乙方林女士签订《房屋处理协议》，该协议是几方当事人对于一号房屋的继承以及再处分给林女士达成的系列协议。该协议中关于一号房屋的处分条款，系杨某辉、宋先生、杨先生与林女士的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。
且根据本案基本事实，可以认定协议约定的房屋卖予林女士是其基于林女士原系杨先生之妻，与杨先生生育有两子，以及在房产继承中份额最多的杨某辉的本人意愿等相关因素。故杨某辉、宋先生、杨先生与林女士就一号房屋达成的30万交易价格，并非纯粹的市场交易行为，周某涵以30万元明显低于市场价，交易显失公平为由要求确认合同无效，缺乏法律依据；
宋先生作为继承人，在尚未取得一号房屋的所有权前将房屋出售，无需征得周某涵同意，亦不构成对周某涵权益的损害；故周某涵在本案中反诉要求确认《房屋处理协议》中关于将涉案房屋出卖给林女士的条款无效的诉讼请求，法院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因林女士在签订《房屋处理协议》后履行了付款义务，宋先生收款后，亦书写声明，放弃继承权，与杨某辉、杨先生共同认可房屋所有权属于林女士。故杨先生、宋先生应当履行配合一号房屋的过户义务。故法院对于林女士的诉讼请求予以支持。过户过程中的相关费用应当由林女士负担。
