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北京房产律师——无行为能力人其监护人出售其房屋有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-04-13


北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某斌向本院提出诉讼请求:确认原被告双方于2001年签订的房屋买卖协议有效;

事实及理由:原被告系同村村民,2001年经村镇政府同意,签订了房屋买卖协议,被告将位于昌平区S村房宅卖予原告。原告如约履行协议交付购房款,被告如约交付涉案宅基地建设用地使用证,并明确签协议当时产权交付原告所有。现原告已入住该宅院多年,近期因户口问题引起及纠纷,双方多次协商未果,故诉至法院。

 

被告辩称

刘某辉辩称,我父亲没说过卖房的事,对原告提交的房屋买卖协议的真实性有异议。

 

法院查明

2001年王某斌刘某辉签订《买卖房屋协议书》,内容如下:“兹有昌平区S村村民刘某辉将自家宅院壹处(详见平面图示),北房三间、西房两间卖给王某斌,买卖双方确定该房产成交价为人民币壹万壹仟元整,由王某斌于本协议签订后当时将此款壹次付清,同时刘某辉王某斌交付该房产产权(即建设用地使用证)。空口无凭,特立此协议为据,违约方必须赔偿对方全部经济损失。此协议一式两份,双方各执一份。

协议书落款处,有卖方刘某旭刘某辉签字捺印,买方王某斌签字捺印,证明人王某鹏签字捺印,齐某涛签字,并加盖了上S村委会的公章。《买卖房屋协议书》签订后,刘某辉将涉案房屋交付王某斌王某斌居住使用至今。庭审中,刘某辉表示《买卖房屋协议书》中并非其签字捺印,且该协议书进行过修改:加盖了村委会的章、画了草图。经本院释明,刘某辉表示对该协议书中的签字捺印不申请鉴定。

王某斌出具《证明》一份,内容为“兹有上S村王某斌购买本村村民刘某辉房宅一处。双方于当日交割清楚,钱款、房产证(建设用地使用证)互递。现王某斌更换房屋产权归属,村委会经办人(证明人)王某鹏齐某涛特做此证明。

该《证明》尾部有昌平区S村民委员会盖章,时间为2003年7月17日;北京市昌平区某镇政府盖章,时间为2003年7月28日。庭审中,王某斌申请证人王某鹏齐某涛出庭作证,两位证人证明房屋买卖的过程,均表示买卖的房屋系刘某辉所有,因刘某辉的民事行为能力有问题,所以其父亲刘某旭作为其监护人签字确认。

另查,涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》登记的使用权人为刘某辉刘某辉属智力残疾三级,刘某旭刘某辉之父。

再查,王某斌系北京市昌平区S村农民。

 

裁判结果

王某斌刘某辉签订的《买卖房屋协议书》有效。

 

房产律师靳双权点评

无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由下列人员担任监护人:(一)配偶;(二)父母;(三)成年子女;(四)其他近亲属;(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。刘某辉属智力残疾三级,其父刘某旭作为监护人签订《买卖房屋协议书》处分刘某辉房屋的行为并无不妥。

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,法律明确禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。本案中,作为买受人的王某斌,系北京市昌平区S村村民,具有本集体经济组织成员资格,涉案房屋及宅院从刘某辉流转至王某斌,意味着该宅基地使用权仍然属于本集体经济组织成员,因此,双方签订的《买卖房屋协议书》未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。法院王某斌要求确认合同有效的诉讼请求予以支持。



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