北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某鹏向本院提出诉讼请求：1.要求确认二被告于2019年8月20日签署的《产权互换协议》、不动产交换合同无效；2.赵某涵向赵某霖支付两套房产互换的差额50万元；3.诉讼费用由赵某霖、赵某涵负担。
事实与理由：原告陈某鹏与被告赵某霖民间借贷纠纷一案，西城区人民法院于2019年10月立案审理后，于2020年作出判决书，认定“自2017年5月4日至2018年10月10日期间，陈某鹏累计向吴某双转账共计877万元”，判令“被告赵某霖于本判决生效后七日内偿还原告陈某鹏借款本金498.535269万元并支付相应的利息”，该判决于2021年1月24日已生效。由于被告赵某霖怠于履行上述生效判决确定的付款义务且没有财产可供执行，西城区人民法院裁定终结本次执行程序。现赵某霖仍未履行任何偿还本金并支付利息的付款义务。
原告陈某鹏执行过程中获知，被告赵某霖与赵某涵于2019年8月20日签署《产权互换协议》《不动产交还合同》，协议载明赵某涵名下房产（北京市丰台区A号）的房屋价值为1283905.87元，赵某霖名下房产（位于北京市西城区B号）的房屋价值为1338310.03元，双方无偿交换不动产、不补差价。赵某霖、赵某涵原系夫妻关系，双方互换房屋时，明知两套房产的真实价值存在巨大的差异。明知赵某霖对外存在巨额债务没有偿还，赵某霖故意将自己价值较高的财产与赵某涵价值明显较低的财产进行互换，且约定互不支付差价，该交易行为存在恶意逃避债务的嫌疑，且导致原告陈某鹏的合法债权无法实现，严重损害了陈某鹏的合法权益。
综上，原告陈某鹏对赵某霖享有合法债权尚未实现，被告赵某霖、赵某涵之间存在以明显不合理的低价交还房产的行为，严重损害了陈某鹏的合法权益，故我诉至法院，要求确认二人签订的合同无效。
被告辩称
赵某霖辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张换房协议无效无相应的依据。换房原因是因为二被告的孩子在西城上学。西城的房子本来是赵某霖父亲的房子，如果赵某霖为了转移财产是不会将涉案房产转移至赵某霖名下的。另外，换房当时两套房子都有抵押，并且西城房屋上设置的抵押权金额更高，综合考量两套房产价值差不多。赵某涵与赵某霖分居多年，经济相互独立，于2019年1月28日离婚。
赵某涵辩称，不同意原告的全部诉讼请求。产权互换协议没有侵害原告的利益，不属于以明显不合理的低价转让财产的情形。西城的房屋当时设置的抵押金额是500万元，朝阳的房屋设置的抵押金额是400万元，在扣除抵押金额以后，朝阳的房屋价格可能还要高一些。
另外，双方在2013年2月1日开始经济独立，债务各自负担。双方办理离婚手续前，赵某霖一直不支付孩子的抚养费用，离婚时约定的每月5000元的抚养费赵某霖也没有支付。赵某霖在婚姻关系存续期间有过错行为，二被告在离婚协议中约定赵某霖支付赵某涵48万元。赵某涵认为原告与赵某霖的债权债务纠纷与赵某涵无关，且两房屋互换时价值相当，出售价格也符合市场价格。
法院查明
赵某霖与赵某涵原系夫妻，二人育有一子赵某昊。
2019年1月28日，二人协议离婚，约定“……2018年7月6日由女方出资390余万元购买的位于朝阳区A号两居室房屋一套（面积65平米），为女方个人财产，归女方所有……四、男方之前同意给女方的赔偿……共计人民币500000元整，男方此前已支付20000元整，还余480000元整，男方应于本协议签订后一个月内支付。五、关于债权债务，双方确认在2013年2月1日双方经济独立前的夫妻关系存续期间，没有共同的债权债务……2013年2月1日起双方各自经济独立后产生的债务，各自承担，与对方无关。”
2019年10月25日，陈某鹏以民间借贷纠纷为由将吴某双、赵某涵诉至北京市西城区人民法院，北京市西城区人民法院以“因此本院决定以实际资金往来为基础……陈某鹏共计向赵某霖交付借款873万元，赵某霖共计向陈某鹏还款649.1075万元……关于本案借款是否属于夫妻共同债务的问题……综上，陈某鹏要求赵某涵共同偿还借款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”为由，判决：“一、被告赵某霖于本判决生效后七日内偿还原告陈某鹏借款本金498.535269万元并支付相应利息；二、驳回原告陈某鹏的其他诉讼请求。”
上述判决生效后，陈某鹏向北京市西城区人民法院申请强制执行。2021年6月”裁定“终结本次执行程序”。
2017年11月23日，赵某霖、赵某涵作为乙方（买受人）与案外人签订《房屋买卖合同》，约定由赵某霖、赵某涵够购买坐落于北京市朝阳区A号房屋（以下简称A号房屋），房屋总价款390万元，于2017年11月23日支付50万元定金，于2018年6月30日前付清尾款340万元。2018年7月6日，该房屋转移登记至赵某涵名下。A号房屋面积65.03平方米，2018年12月24日，该房屋上设置抵押权，抵押权人为北京F公司，义务人为赵某涵，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为240万元，履行期限自2018年12月24日至2019年12月24日。
北京市西城区B号房屋（以下简称B号房屋）面积59.52平方米，原产权人为赵某松，2019年5月28日通过房屋赠与的方式转移登记至赵某霖名下，2019年6月3日，B号房屋登记设立抵押权，抵押权人为北京Y公司，被担保的主债权数额500万元，债务履行期限自2019年5月29日至2020年5月28日。
2019年8月20日，甲方赵某霖与乙方赵某涵签订《产权互换协议》，约定甲方有不动产一间，坐落于西城区B号，乙方有不动产一间，坐落于朝阳区A号，甲乙双方自愿交换上述不动产，甲乙双方议定甲方所提供交换的不动产价值为人民币1338310.03元，乙方所提供交还的不动产价值为1283905.87元，双方同意不补不动产差价换产。甲乙双方同意本协议签订之日起7日内携带有关资料到不动产登记部门办理过户手续。
同日，甲方赵某霖与乙方赵某涵签订《不动产交换合同》一份，约定甲方有不动产一套，系B号房屋，乙方有不动产一套，系A号房屋，甲乙双方所提供的不动产面积有差异，双方同意不补差价交换不动产。同时约定B号不动产已于2019年6月3日抵押给北京Y公司，A号不动产已于2018年12月24日抵押给北京F公司。双方同意将上述两处不动产进行交换，其他债权信息不变。
2019年8月22日，B号房屋转移登记至赵某涵名下，在产权转移登记时，B号房屋上设置的500万元被担保债权同时转移登记。2019年10月14日，A号房屋办理了产权转移登记手续，由赵某涵名下转移登记至赵某霖名下，该房屋上设置的被担保的债权240万元随房屋产权一并进行转移登记。
2019年10月14日，出卖人赵某霖与买受人杨某桦签订《北京市存量房买卖合同》，约定由杨某桦购买赵某霖名下的A号房屋，房屋价款128万元，于2019年10月14日前支付。
2020年5月9日，出卖人赵某涵与买受人邱某杰签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定由邱某杰购买赵某涵名下的B号房屋，该房屋成交价格为1410000元，家具家电、装饰装修及配套设施的设备价格为497万元。
2019年10月14日，出卖人赵某霖与买受人杨某桦签订《北京市存量房买卖合同》，约定由杨某桦购买赵某霖所有的A号房屋，房屋成交价格128万元。2019年10月14日，抵押权人北京F公司出具《抵押权人同意不动产带抵押过户的声明》，载明：北京市朝阳区不动产登记事务中心：我司同意赵某霖……的位于朝阳区A号的不动产带抵押过户。原抵押权人保留原有权益，由赵某霖转移到杨某桦……
陈某鹏提供网络打印页面，称按照网络信息赵某霖和赵某涵互换房屋时间段内，A号房屋单价约5万余元/平方米，B号房屋的单价约11万余元/平方米。故主张在双方互换时价款相差50万元。
裁判结果
驳回陈某鹏的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈某鹏负有证明产权互换协议及不动产交换合同无效的举证责任。依照我国法律，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，陈某鹏以赵某霖与赵某涵存在恶意串通，侵害其利益的情形，故主张合同无效。客观上，就B号房屋与A号房屋的价值来说，两套房屋在互换后不久即出售，两套房屋的市场价值法院参照售价，就B号房屋来说，售价共638万元，扣除抵押的债权500万元，B号房屋净值约138万元。关于A号房屋的价值，该房屋售价128万元，考虑该房屋系带抵押出售，该房屋售价128万元系扣除抵押后的房屋净值。因此，客观上说两套房屋的价值基本相当。
就主观上，关于陈某鹏主张的恶意串通一节，所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为谋取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。结合本案现有证据及当事人之间的身份关系、居住情况，难以认定赵某涵与赵某霖存在恶意串通损害第三人利益之行为。故法院对陈某鹏的诉讼请求不予支持。
