北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
高某凤向本院提出诉讼请求：1.依法撤销双方于2021年3月23日签订的《房屋买卖协议》；2.本案诉讼费由对方承担。
事实与理由：我与对方系母子关系。2021年3月23日，对方找到我，告知我要签分房协议，以便把我和陈某杰的房屋分开，每人各占50平方米。我当时已91岁高龄，对方又是自己的儿子，因此我没有看协议的内容就签了字。后来到拆迁办问事的时候，才知道案涉《房屋买卖协议》的存在。
该协议约定：我将拆迁所得位于北京市丰台房屋出售给对方，房屋售价为160万元；交易后我仍需要继续居住此房屋，我向对方一次性支付房租（按市场租价）每月4500元，估按八年计算共432000元，支付方式是对方在购房全款里减去此款项；对方用剩余款(1168000元)给我的长子陈某杰（对方大哥）专人使用，对方用剩余房款抵陈某杰的医疗费用，生活费用等，对方不另支付我其他款项。
该协议的内容与对方3月23日向我陈述的内容完全不同，对方欺诈，我本人并没有卖房子的意思，我当时认为签的是分房协议，我对协议性质存在重大误解，且协议第一页没有我签字，我不认可。签订合同时，我并不知悉陈某杰的医疗花费及生活费消费状况，对方未告知我陈某杰的医疗等花费金额，也未向我提供陈某杰的任何消费票据。后经了解，陈某杰的实际医疗及生活消费金额与116.8万元相差巨大，我对陈某杰的实际花费金额存在重大误解。对方没有证据证明其承担了陈某杰的医疗费、康复费，却要求以116.8万元抵扣陈某杰的医疗费、康复费，显失公平，严重损害了我的利益。我与对方系母子关系，对方却要求我预付八年的租金，该约定违反了公序良俗且显失公平。故该协议应当依法予以撤销。
被告辩称
陈某辉辩称：我是被动购买案涉房屋。陈某杰是我大哥，失智。2021年陈某杰突发脑梗，3月22日，母亲到我家，因陈某杰的房屋由陈某峰掌握，母亲和我商量把她的房子卖给我，购房款160万元。一开始我想做公证，公证处说回迁房没有产权，不能公证；后找到居委会，居委会指导我们写了合同内容，我们打印出合同又去拆迁办，拆迁办的工作人员询问了母亲相关问题，母亲说签协议是为了给陈某杰看病，工作人员说你签了字房本就不是你的名字了，母亲说知道，当着工作人员的面双方签了字。
之后把陈某杰接走，到现在为止医药费共花了16万多元。分房是为了确定买哪套房子，在居委会工作人员面前给母亲读完了协议后签的，不存在重大误解和欺诈。母亲说房屋卖给我之后她还要住，当时定了8年的租金先扣除，剩下的钱都给陈某杰看病。3月18日母亲去康复中心咨询过陈某杰的治疗费用，确定了价钱之后才找我签的合同，没有显失公平。
法院查明
2021年3月23日，高某凤（甲方、出卖人）与陈某辉（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议》，双方达成如下协议：甲方出售坐落于北京市丰台区一号房屋（该房屋系拆迁安置所得、目前没有产权证）；该房屋售价按目前市场价格160万元，但交易后甲方仍需继续居住此房屋，双方协商决定甲方向乙方一次性支付房租（按市场租价）每月4500元，估按八年计算共432000元，甲方一次性支付，支付方式是乙方在购房全款里减去此款项，乙方还需向甲方支付剩余款1168000元；乙方用剩余款(1168000元)给甲方长子陈某杰（乙方大哥）专人使用，乙方用剩余房款抵陈某杰的医药费及生活用品费等，乙方不另支付甲方其他款项。
庭审中，高某凤提交主要证据如下：1.救护车费用票据、医院收费票据、生活服务协议、护理费收据、北京市某养老院床位费及护理费等的收据、北京丰台某医院收费票据；2.高某凤的视频，证明陈某杰的医疗费、康复费等费用均为高某凤支付并由陈某峰负责办理，高某凤年事已高偶尔存在糊涂情形。陈某辉对上述证据不认可，称票据、收据等均发生在案涉房屋买卖之前，与本案无关，高某凤高度近视，但平时头脑清醒。
庭审中，陈某辉提交主要证据如下：1.录音数份，高某凤与陈某辉视频，陈某峰要陈某辉出钱先垫上陈某杰的治疗费用，等存的钱到期了再还给陈某辉，2.照片数张，证明案涉合同签订的经过。3.北京英某医院的发票收据、微信转账记录、微信聊天记录，证明陈某杰被接到康复中心后的花费16万多元均由陈某辉负责。高某凤对上述证据均不认可。
庭审中，陈某涵（高某凤之女）到庭作证称：母亲要卖房子，给大哥陈某杰治病，母亲与陈某辉商量的卖房子，价钱是160万元，从房款中扣除八年的房租，每个月4000元；房屋买卖协议是我家孩子打印的，母亲自己签的名字。高某凤对该证人证言不认可。
庭审中，本院拨打居委会电话，其工作人员表示认可陈某辉说法。高某凤对该证人证言不认可。
裁判结果
撤销高某凤与陈某辉于2021年3月23日签订的《房屋买卖协议》。
房产律师靳双权点评
因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。具有撤销权的当事人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。
根据本案查明情况，高某凤与陈某辉签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
具体到本案中，高某凤与陈某辉系母子关系，案涉房屋系高某凤的唯一住房，高某凤现已92岁，高某凤与陈某辉签订《房屋买卖协议》是为了给其大儿子陈某杰治病，且协议中有“陈某辉用剩余房款1168000元抵陈某杰的医药治疗费及生活用品费等”的约定，同时，根据当事人陈述及证人证言等证据，可知：双方签订的《房屋买卖协议》不是通常意义上的房屋买卖合同，而是以治疗、照料儿子陈某杰为主要目的和附加条件的房屋买卖合同，具有特殊性。
高某凤当时系基于陈某辉能较好地治疗、照料陈某杰的认知才签订的案涉合同，但后来了解发现陈某杰的实际医疗及生活消费金额与1168000元相差巨大，高某凤现认为陈某辉不能完成对陈某杰的治疗、照料，其对合同内容存在重大误解，因而要求撤销案涉合同，该诉求有事实及法律依据，法院予以支持。陈某辉的抗辩，证据不足，法院对此难予采纳。关于其所称已支付的款项，可另行主张解决。至于案件受理费，考虑到本案情况，法院依法酌情予以处理。
值得指出，本案纠纷涉及老人房产处置、残疾人照顾等问题，家属之间要正确作出意思表示，全面沟通协调，妥善解决遇到的问题，努力实现家庭和睦、和谐。
