北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郭某鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求判决被告向原告返还购房款6000000元及利息。
事实与理由：2018年5月28日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于北京市丰台区的房屋出售给原告，房屋总价款为6000000元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。2021年5月13日，北京市丰台区某镇人民政府作出限期拆除决定书，认定涉案房屋属于违建。目前该涉案房屋已被拆除。原告认为，双方签订的房屋买卖合同所涉及的房屋未取得规划许可，属于违建，上述合同应属无效。被告将未取得规划许可的房屋出售给原告，其行为有过错。故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请予以支持。
被告辩称
林某航辩称：不同意原告的诉讼请求。本案合同性质不是房屋买卖合同，实际上是集体土地租赁权和地上附着物的复合转让合同，不能以是否有规划许可证为标准判断合同效力。在合同的履行上，被告已经协调原告与土地原承租人齐某贤签订了新的租赁合同，并且完成了租赁物的移交，本合同已经履行完毕，被告并无过错，合同不存在被告违约的情况，因此合同是有效合同。
原告的起诉违反了诚实信用原则，签订合同时原告对土地和地上物的情况全部了解，风险由原告承担，租赁的土地和地上物移交后，原告使用多年，已经完全收回转让成本，现在原告要求返还价款，违反公平原则。
法院查明
2011年齐某贤（乙方）与北京K公司(甲方)签订《场地租赁合同》，记载：乙方承租该场地租赁期为19年，从2011年6月1日至2030年5月31日止。
2012年6月25日，齐某贤（甲方）与杨某峰（乙方）签订《租赁合同》，齐某贤将土地租赁权转让给杨某峰。
2016年7月30日，林某航与齐某贤签订土地租赁合同，租赁年限18年。
2018年5月28日，林某航（甲方、出卖人）与郭某鑫（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议》，记载：“甲方自愿将其在租赁土地上的房屋出售给乙方，乙方已全面了解该房屋现状及土地租赁情况，同意在甲方协调土地出租方将土地租赁方变更为乙方的前提下按照现状购买该房屋。在本合同约定的前提下，甲、乙双方协商一致，达成以下协议：一、房屋具体情况：（一）转让房屋占用土地处所：折合10亩，乙方保证已了解房屋及土地现状愿意承担购买该房屋的法律风险。二、房屋转让价款及支付方式：1.该房屋转让款：600万元整。2.支付时间及支付方式采用：一次性付清，付款时间为2018年5月28日，款项付清后，甲方应当配合于2018年5月28日前办理完成租赁合同的主体变更为乙方（与齐某贤签订的租赁合同的主体变更，租赁年限及租金与现有租赁合同保持一致）。购房款由乙方以银行转账方式支付给甲方。
三、房屋交付。1.甲、乙双方定于2018年5月28日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方保证房屋交付时，该房屋不存在任何优先购买权及任何租赁合同及合法或非法占有该房屋的情况发生。
四、拆迁利益归属。乙方支付全部价款后，如遇国家规划占地等原因，所获等的相应有关地上房屋的补偿，全部归乙方所有，该利益与甲方无关，甲方也承诺不采用任何方式，向乙方主张任何权利。有关土地的补偿按照乙方与出租方（齐某贤）签订的土地租赁合同处理。
五、违约责任。1.甲方未按照约定，完成甲方应当完成的合同变更、房屋交付、户口或注册公司迁出手续等义务的每延迟一日，甲方向乙方支付房屋总价款的日万分之五的违约金......”合同签订后，郭某鑫支付林某航600万元。同日，郭某鑫与齐某贤签订土地租赁合同，租赁年限13年。同日，齐某贤与林某航签订《解除合同协议书》，解除双方的土地租赁关系。
2021年5月13日，北京市丰台区某镇人民政府向齐某贤作出《限期拆除决定书》，责令你于2021年5月25日前自行拆除上述违法建设。现涉案房屋已被拆除。
裁判结果
郭某鑫与林某航于2018年5月28日签订的《房屋买卖协议》无效；
林某航于本判决生效之日起十日内返还郭某鑫购房款300万元；
驳回郭某鑫其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，林某航与郭某鑫签订的《房屋买卖协议》中涉及的房屋，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，该规定系强制性规定，故林某航与郭某鑫于2018年5月28日签订的《房屋买卖协议》为无效协议。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋已被北京市丰台区某镇人民政府拆除，对于该房屋的性质，林某航与郭某鑫均已知悉，二人均有过错，故对原告要求被告返还购房款600万元及利息的诉讼请求，法院根据双方过错程度酌定返还购房款的数额。
