北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某宁向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行与原告在2009年4月27日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告办理北京市海淀区A室的房屋所有权证，将上述房屋所有权过户登记至原告名下，并判令第三人予以协助；3、诉讼费、保全费由二被告承担。
事实和理由：2009年4月27日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买二被告共有的北京市海淀区A室房屋，合同价款293万元。合同第四条约定乙方原告在合同签订当日交付甲方被告160万元，剩余房款133万元于该房屋办理转移登记手续时交付，甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。
合同第五条约定甲乙双方应相互配合办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取《房屋所有权证》，待《房屋所有权证》下发后甲方双方同意共同至房地产经纪公司办理网签事宜。在中介公司见证下，原告向二被告支付了购房款160万元，二被告出具收条。截止目前，根据第三人提供的相关信息，涉案房屋办理所有权证的条件也已具备，原告多次要求二被告办理房屋所有权证、权属过户登记，但二被告迟迟不办理，严重损害了原告的合法权益。
被告辩称
周某强、杨某霖辩称，原被告在签订房屋买卖合同时均认为再有两三个月就可以办理房屋产权证，这一点虽没有写入合同但这是签订合同的基础条件。合同约定，在房产证没有办下来前，银行按揭及利息均由答辩人承担，也是基于这一基础条件。合同约定的293万元总价款是签合同时，该价款由购房款1873884元、装修家电60万元、税费约11万元、卖房利润约20万元组成。
2009年10月14日是《北京市商品房预售合同》约定的取得房产证期限的届满之日，但因开发商原因长期不能办理，到2021年7月我方接到原告电话才获知可以办理。从网上查到的房产证长期不能办理的原因是北京市建委对这一项目不予竣工验收所致。从2009年10月14日至2021年11月21日我方多负担了553399.38元贷款利息，造成我方损失。现在双方原计划在签订合同后两三个月就可以办理房产证的基础条件发生了重大变化，我方请求法院变更合同总价款和履行方式，在确定补偿损失前办理过户登记对我方明显不公平。
第三人W公司辩称，我方未参与原被告双方之间的房屋买卖合同关系，也不了解他们之间的履行过程，故对原告诉讼请求和事实理由无法发表同意与否的意见。我方已经取得涉案房屋的所属楼栋的不动产权证，已经具备了为业主周某强、杨某霖办理涉案房屋产权证的必备条件之一，但业主的涉案房屋能否最终办理产权证，还取决于业主能否按照税务机关及不动产登记中心的要求配合提供资料等条件。
法院查明
2006年12月30日，周某强（与杨某霖系夫妻）与W公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买海淀区A室房屋（以下简称A室房屋），总价款1873884元，采用银行按揭方式付款，贷款131万元，约定出卖人在2008年12月20日前取得房屋所在楼栋的权属证明。
2009年4月27日，周某强、杨某霖与陈某宁签订了《房屋买卖合同》，约定将A室房屋出售陈某宁，成交价293万元，乙方在签订合同当日支付购房款160万元，剩余房款133万元于该房屋办理转移登记手续时交付。第五条约定待《房屋所有权证》下发后甲乙双方同意共同至房地产经纪公司办理网签事宜，第十条补充条款约定1、在房产证没有办理下来之前，甲方银行按揭及利息均由甲方来承担；2、房产证办理下来以后，30个工作日以内双方办理过户手续；3、甲方净得房款贰佰玖拾叁万元，不承担其他过户中产生的费用（除银行按揭及利息）；4、甲方给乙方票据及合同：购房发票、商品房预售合同、物业费发票、暖气费发票、房屋贷款合同。
合同签订后，周某强、杨某霖即将A室房屋交付陈某宁。
陈某宁共向二被告支付160万元。
陈某宁主张二被告在2019年12月31日即知道可以办理涉案房屋产权证书但迟迟不办理，被告不认可，并主张在2021.7月接到原告电话时才知道。原告就自己的上述主张未进行举证证明。W公司表示现在已经为小区一大半业主办理了房本，提供相关材料后可以办理涉案房屋房本，具体办理时间需要核实房产证代办公司。陈某宁主张W公司直接将房产证办至自己名下。
经询问，二被告与W公司至今未发生关于办理房产证事项的诉讼。同时，W公司向法庭说明如下：房屋的正常交易流程是周某强先把涉案房屋的产权证办理至自己名下，然后再过户至二手房买家陈某宁名下，无法由W公司直接完成更名至陈某宁名下。另，二被告在诉讼中提出了反诉主张：1、变更其与陈某宁之间房屋买卖合同的条款；2、第三人协助结清银行贷款；3、W公司支付逾期办证违约金；4、反诉费由反诉被告负担。
裁判结果
驳回陈某宁的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，陈某宁与二被告签订的房屋买卖合同系二手房交易合同，该交易基于二被告与开发商之间的商品房预售合同，即在二被告购得涉案房屋后再次向陈某宁出售。原告陈某宁在购买之初即知晓交易流程，且在与二被告的房屋买卖合同中进行了相关约定。现陈某宁向二被告主张履行合同以及办理涉案房屋房产证均应依据其与二被告间的房屋买卖合同进行，且不得违反法律、行政法规的强制性规定。但现在在二被告尚未取得产权证书情形下，陈某宁要求被告将房屋过户登记在自己名下，不具备现实依据，其要求W公司直接将涉案房屋登记在自己名下，无合同依据。
陈某宁主张二被告在得知可以办理房本后故意迟延办证，但依据双方主张及举证，陈某宁是在2021年7月电话联系被告，除此外陈某宁未向法庭提交其他证据证明二被告故意迟延办证以达到故意不将房屋过户给陈某宁的目的。结合原被告履行房款、交付房屋的情形，陈某宁在签订合同后即入住房屋，但被告至今仍有近一半比例房款未收齐，且距签订合同时已逾十年，故法院认为截止本案诉讼时被告不存在故意拖延履行与陈某宁合同内容的目的。关于被告提出的反诉主张，法律规定当事人协商一致可以变更合同，同时主张W公司承担违约责任与本案并非同一法律关系，故法院对反诉不予受理。
