北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰向本院提出诉讼请求：1.判令赵某松赔偿我损失150万元（房屋差价损失）；2.要求诉讼费由赵某松负担。
事实和理由：双方于2012年12月29日就位于北京市大兴区Z室，签订《房屋买卖协议》。当时房屋不具备上市交易条件，但双方签订的协议第3条明确约定“双方将来办理房屋过户手续时，甲方须协助乙方办理”。该房屋自2019年5月4日满足上市交易条件，赵某松在我支付完全部购房款后将我诉至法院，确认双方签订的合同无效。
2020年被大兴区人民法院做出的判决书确认双方签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，赵某松对买卖合同的无效应承担向我履行赔偿责任的义务。为此我依法向贵院提起诉求。
被告辩称
赵某松辩称：我同意赔偿秦某杰的损失，但其主张的金额过高。根据原规定，我承担缔约过失责任，而非违约责任，不承担合同履行利益的损失，不应赔偿房屋增值的全部利益。具体如下：1.因合同无效返还因该合同取得的财产，对于此，我已经返还62万余元购房款及其他各项费用共计89万余元，该款项应在房屋价值中予以扣除；秦某杰在购房后即离开北京生活，将涉案房屋对外出租，每月租金约2500元，截止其腾退房屋共计8年半时间，其依据该合同取得的租金共计25.50万元，该费用依据相关法律规定应返还给我，我主张该款项应在赔偿损失中予以扣除。依据《北京市限价商品房住房管理办法》第26条第2款规定，房屋满五年可以上市交易后，应交纳35%土地收益金，该部分税款应予以扣除。
2.双方按照过错责任比例承担相应责任。我认为双方应承担同等过错责任。秦某杰在签房屋买卖合同之前就知道涉案房屋是现价商品房，五年内不得转让，对于可能无法办理过户是能够预判的，其在购买之前没有尽到审慎义务，其自身存在一定过错。
法院查明
2012年7月6日，赵某松与北京T公司（以下简称：T公司）签订《北京市商品房预售合同（限价商品房）》，约定赵某松（买受人）购买T公司（出卖人）位于大兴区房屋。
2012年12月29日，赵某松（出卖人）就前述房屋与秦某杰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（两限商品房住房），约定秦某杰以621800元的价格向赵某松购买前述房屋。同日，双方签署了《房屋买卖协议》，约定：秦某杰应将赵某松已支付给开发商的房屋首付款136400元、物业费2696元、采暖费1282元及赵某松购买房屋的其他费用共计187800元全部付给赵某松；
由于该房屋性质属于国家政策补贴房（两限房），故在将来办理房屋过户手续时赵某松须协助秦某杰办理，过户费由秦某杰承担。另外，双方还签订了《买卖补充协议》，约定：关于房款交付期限约定自签订正式商品房买卖合同，总房款626420元，税费为24163元。秦某杰支付总房款的20%，即136420元。
秦某杰为购买涉案房屋总计支出费用为892247元。赵某松于2013年将涉案房屋交付给秦某杰。
2014年5月4日，涉案房屋办理房屋所有权证，该房屋登记在赵某松名下（单独所有），房屋坐落于北京市大兴区Z号房屋性质为限价商品住房。
2020年3月2日，赵某松向本院提起诉讼，要求判决其与秦某杰签订的《北京市商品房预售合同》（两限商品房住房）、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》无效；要求秦某杰将北京市大兴区Z号房屋返还给自己，自己返还秦某杰892247元。经审理，我院判决：1.赵某松与秦某杰于2012年12月29日签订的《北京市商品房预售合同》（两限商品房住房）、《房屋买卖协议》及《买卖补充协议》无效；2.赵某松返还秦某杰购房支出，共计：892247元；3.秦某杰将北京市大兴区Z号房屋返还赵某松。前述判决做出后，秦某杰不服提起上诉，后于2021年3月25日撤回上诉。
本案审理过程中，因双方不能对涉案房屋价值达成一致意见。秦某杰向本院申请对涉案房屋在2021年的价格进行鉴定，因双方不能协商选择鉴定机构，本院通过北京市高级人民法院随机摇号方式确定北京R评估公司（以下简称：R评估公司）作为本案鉴定机构。2021年12月14日，R评估公司做出《房地产司法鉴定估价报告》，采用比较法和收益法，评估结果为房地产单价28290元/平方米，房地产总价253.17万元。
前述鉴定评估报告送达双方后，秦某杰无异议，赵某松提出书面异议，要求重新鉴定，主要内容如下：1.涉案房屋系“限价商品房”，评估公司却以不同性质的纯“商品房”的市场价值作为评估对象，导致评估价格明显过高，不仅缺乏事实基础，更有悖于我国房地产交易常理，鉴定依据明显错误；
R评估公司答复：根据北京市限价商品住房的相关政策文件，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，交纳一定比例土地收益等价款，可以按市场价出售所购住房。估价对象已取得《房屋所有权证》，至价值时点已满足上市交易条件，证载房屋性质为限价商品住房，我公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》，也是按照房屋性质为限价商品住房进行评估出具估价结论。因此，不存在鉴定依据错误的问题。
赵某松提交书面意见，主要内容为：其不认可评估公司答复的内容，涉案房屋与估价对象没有可比性，缺乏鉴定依据。即使人民法院将鉴定意见作为参考，也不应将鉴定意见作为认定案件事实的唯一依据。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（京高法[2010]458号）》第六条第三款的规定，房屋买卖合同被确认无效后，在认定买受人的损失时，应当综合考虑因房屋升值获得的利益、因此丧失的订约机会损失、装修附属价值及双方过错程度。
本案中，秦某杰无论是购买限价房还是商品房，均不具备购房资格，其不存在订约机会的损失。该评估结论也不是认定双方损失的唯一标准，应当个案综合考虑，即便人民法院认同评估公司的鉴定意见，但是评估公司的估价确属明显过高，恳请法院能够予以酌情降低。
另查，秦某杰不具备在京购房资质。赵某松已返还秦某杰包括购房款在内的相关款项共计892247元，秦某杰于2021年7月将涉案房屋返还给赵某松。
裁判结果
一、于本判决生效后10日内，赵某松向秦某杰赔偿损失819726.50元；
二、驳回秦某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”具体到本案中，生效判决已认定双方所签订的房屋买卖合同无效，法院焦点问题有二：一是损失数额的确定，二是秦某杰与赵某松过错责任比例的确定。
焦点一损失数额的确定。经秦某杰申请，法院通过北京市高级人民法院随机摇号方式确定R评估公司作为本案的鉴定机构，R评估公司具有鉴定资质，其做出的《房地产司法鉴定估价报告》属合法有效。赵某松提出的异议缺乏相关依据，法院不予采纳。根据前述鉴定报告，涉案房屋总价253.17万元。赵某松已返还包括购房款在内的相关款项共计892247元，该已付款项应从253.17万元中予以扣除；
赵某松主张应扣除租金的答辩意见，因赵某松未提交相关证据以证明秦某杰存在租金收益，且秦某杰将购房款等费用支付给赵某松亦存在利息损失，故对此项答辩意见，法院不予采纳；赵某松主张应扣除土地收益金，因R评估公司在评估涉案房屋价格时已扣除土地收益金，故法院对赵某松的前述答辩意见不予采纳。综上，涉案房屋增值损失数额为1639453元。
焦点二秦某杰与赵某松过错责任比例的确定。秦某杰作为买受人，有义务核实涉案房屋的性质，在明知涉案房屋为两限商品住房，且自己不具备在京购房资格的情况下，仍与赵某松签订涉案房屋买卖合同，存在过错。赵某松作为出售方，在明知涉案房屋为两限商品住房且未取得房屋所有权证的情况下，将房屋出售给秦某杰，亦存在过错。法院根据案件的具体情况，确定双方各担50%的责任。
综上，秦某杰要求赵某松赔偿损失的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但具体数额由法院根据前述焦点问题的分析调整为819726.50元。
