北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告M公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间于2015年就北京市石景山区H号回迁房签订的《回迁房买卖合同书》及两份《补充协议》于2021年3月15日时解除；二、判令两被告向原告连带返还购房款81.5万元；三、判令两被告向原告双倍返还定金60万元；四、判令两被告连带双倍赔偿购房款223万元；
事实和理由：吴某湘、张某刚与陈某美曾签订《回迁房买卖合同书》，合同中约定张某刚将其拥有的北京市石景山区H号回迁房，出售给陈某美。张某刚保证其所出售房屋的真实性、合法性，并保证所售的上述房产得到该房产共有权人的同意、所签订的合同是共有权人真实意思的表述。
随后，张某刚作为甲方，与乙方北京M公司、陈某美及丙方中介公司三方签署第一份《补充协议》，约定合同实际买受人为北京M公司。2020年6月2日，吴某湘、张某刚与北京M公司签署第二份《补充协议》，再次确认北京M公司为案涉房屋实际买受人，合同签订后已支付111.5万元购房款，以及如吴某湘、张某刚最终未能取得涉案房产的所有权，无法配合北京M公司办理过户手续，则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理等事宜。
依据之前判决书，北京市第一中级人民法院撤销了杨某娟向张某刚就该回迁房的赠与。现张某刚不是回迁房的权利人，而回迁房的真实权利人又不愿出售，张某刚已事实上不能履行该合同。故提起诉讼。
被告辩称
被告张某刚答辩称：我认可合同的真实性，但现在条件不符合当时签订的合同第五条，现在过户条件不符合，我并没有违约，当时签的合同不能成立，现在合同还在履行中，现在涉案房屋存在另一个官司我不同意解除合同，我认可合同的真实性，陈某美确实也给我钱了，当时签订合同时没有我母亲的名字，我母亲只是一个介绍人，充当的是中介的角色，房子是以我名义发生买卖的，我母亲只是帮我代收钱款，所以本案与我母亲无关。
第三人陈某美进行答辩称：房屋是原告买的，同意由原告公司主张权利。
法院查明
2014年定向安置房权属申请确认单（表1），原协议具结人杨某娟，《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中已列明的人员：杨某娟、张某刚。《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中未列明的人员：张某奇。
卖方吴某湘、张某刚与买方陈某美（均按有手印）签订《回迁房买卖合同书》，约定，第一条，乙方同意购买甲方拥有的座落在北京市石景山区H号的房产（以下简称涉案房屋），甲方保证出售给乙方房屋的真实性、合法性，保证出售的该房产得到该房产共有权人的同意，所签订的合同是共有权人真实意思的表述。
第二条，上述房产的交易价格为总价140万元整。本合同签订之前，乙方向甲方支付人民币30万元整，作为购房定金（该定金在甲乙双方均没有出现违约的情况下冲抵房款或者首付款）。第三条付款时间与办法。甲乙双方均同意分三次支付房款，乙方应于2015年7月22日支付甲方购房定金30万元，等甲方交付房屋给乙方使用时，乙方支付甲方购房款人民币70万元，剩余房款于房产证下发后过户当天付清。
第五条本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。第七条，违约责任，甲乙双方签订合同后，若乙方中途违约，购房定金不退。若甲方违约，双倍赔偿乙方购房定金。并承担由于房屋上涨而导致乙方的所有损失或双倍赔偿购房款。落款处由张某刚、陈某美签字。
甲方（出卖人）张某刚与乙方（买受人）M公司、陈某美、丙方（中介公司）迟某聪签订《补充协议》，针对甲乙双方所签订的关于石景山区H号回迁房买卖合同书，现三方自愿达成补充协议如下：一、三方共同确认原买受人陈某美系M公司法定代表人，陈某美代表公司签订的合同书，实际乙方（买受人）应为M公司。二、甲方和丙方应积极配合乙方办理房屋过户的有关手续，把房屋过户至M公司……原合同书与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。落款处由张某刚签字、M公司盖章、陈某美签字；北京某中介公司盖章、迟某聪签字。
原告杨某娟与被告张某刚赠与合同纠纷一案，本院受理后，判决如下：一、撤销杨某娟对张某刚关于北京市石景山区H号房屋的赠与；二、驳回杨某娟的其他诉讼请求。判决后，张某刚不服提起上诉，2017年9月13日，北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。
2020年6月2日，甲方张某刚与乙方M公司签订《补充协议》，鉴于：2015年7月22日，甲方与乙方就购买甲方拥有的座落在北京市石景山区H号回迁房屋签订了《回迁房买卖合同书》，约定……。2015年8月14日，甲方张某刚、乙方M公司、丙方迟某聪（中介公司）三方签订《补充协议》，约定……。
合同签订后，乙方于2015年7月22日向张某刚支付定金30万元；2015年8月14日向吴某湘支付购房款70万元；2016年10月27日向张某刚支付购房款7.5万；2019年3月1日向张某刚支付购房款4万元，共计111.5万。乙方于2015年8月14日办理完房屋交接手续居住至今，期间正常缴纳了相应的物业管理费等费用。
关于出售的涉案房产，因张某刚继母杨某娟提起撤销赠与诉讼，北京市石景山区人民法院作出判决：撤销杨某娟对张某刚关于北京市石景山区H号房屋的赠与。后张某刚针对该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。
现涉案房产已被执行，但因张某刚和杨某娟之间另有纠纷，该涉案房产处于执行中止状态。鉴于此，甲乙双方经协商一致，达成如下协议：一、因涉案房产仍处于纠纷中，甲方保证，待甲方与杨某娟就涉案房产达成调解，取得涉案房产后，甲方应配合乙方办理房屋过户手续，剩余房款于房产证下发后过户当天付清。二、如甲方最终未取得涉案房产的所有权，无法配合乙方办理过户手续，则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理。落款处由甲方吴某湘、张某刚签字、M公司盖章、陈某美签字。
2015年7月22日，陈某美向张某刚转账300000元。
2015年8月14日，陈某美向吴某湘转账700000元。
2015年8月14日，迟某聪签字的收条载明，今收到陈某美购买H号房产信息费26000元。
2015年7月22日，张某刚、吴某湘签字的《收款凭证》载明，本人张某刚，今收陈某美房款定金70万元整房屋定金。
2016年10月27日，张某刚、吴某湘签字的《收款凭证》载明，本人张某刚，今收陈某美预交房款75000元。
2019年3月1日，张某刚签字的《预交房款》载明，本人张某刚，今向陈某美收取房款40000元。特此凭证。
裁判结果
一、确认北京M公司与张某刚、吴某湘签订的《回迁房买卖合同》、《补充协议》解除；
二、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内给付北京M公司双倍定金600000元；
三、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内返还北京M公司购房款815000元；
四、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内赔偿北京M公司购房款损失310000元；
五、驳回北京M公司的其他请求。
房产律师靳双权点评
出卖人吴某湘、张某刚与陈某美签订的《回迁房买卖合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案中，陈某美系M公司法人，其向张某刚、吴某湘共支付购房款115000元。后三方在补充协议中确认陈某美系M公司法人，M公司为买受人。买受人的变更经过各方书面确认，对于张某刚抗辩称吴某湘系代收人非买受人，根据本案证据，吴某湘在《回迁房买卖合同书》、《补充协议》、收款凭证上均签字，且其收取相应款项，故对此抗辩意见，法院不予采信。
现涉案房屋因生效判决确定张某刚受赠房屋被撤销，故本案合同已无法继续履行，故对于M公司主张解除合同及补充协议的诉求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于M公司要求返还购房款的诉求，法院予以支持。因出卖人根本违约导致合同解除，故对于M公司主张双倍返还定金的诉求，法院予以支持。
对于M公司主张双倍赔偿购房款的诉求，因其主张过分高于其实际损失，且其购买房屋时明知涉案房屋未取得产权证书而购买，其存在过错；故对其诉求，合理部分，法院予以支持。
