北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告史某芬、徐某静向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告腾退北京市东城区一号房屋给二原告；2、三被告自2017年4月7日起至实际腾退之日止，以每日200元标准向原告支付房屋占有使用费。3、案件受理费由被告承担。4、二原告要求第三人史某莉对三被告所负义务承担连带责任。
事实与理由：北京市东城区一号房屋为原告名下房产，并合法取得产权证。被告史某涛以照顾原告之母陈某慧为由入住该房屋。陈某慧去世后，三被告依旧占用该房屋，拒不腾房。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉如所请。
被告辩称
被告史某涛辩称：原告起诉主体有误。被告史某涛入住该房屋系基于史某莉的授意，原告应起诉史某莉。位于北京市东城区一号房屋购房出资是史某涛的父母出资，购买手续除工龄登记表外，全是史某峰的签字。即使房屋权属属于原告，不能否认被告父母出资的事实。原告的起诉没有事实和法律依据。
被告史某峰、秦某斌辩称：答辩意见同史某涛的意见一致。
第三人史某莉未到庭发表陈述意见。
法院查明
史某峰与史某芬系兄妹关系。史某峰与秦某斌系夫妻关系，史某莉系二人之女，史某涛系二人之子。史某芬与徐某立（于2006年去世）系夫妻关系，徐某静系二人之女。
位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）的原承租人为史某芬。2003年1月21日，史某芬作为乙方与北京市某房管局作为甲方签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将坐落在东城区一号楼房一套，出售给乙方，房价款19948元整，乙方交纳公共维修基金1513元整；甲方根据上述文件规定，同意乙方享受0.9%年工龄折扣率；……。
2003年3月7日，史某芬取得涉诉房屋的产权证书。
2004年9月20日，史某芬（甲方、赠与人）与史某莉（乙方、受赠人）签订《赠与合同》。史某芬将涉诉房屋无偿赠与给史某莉。该合同约定，涉诉房屋是甲方名下房产，现甲方自愿将该房屋无偿赠与乙方，乙方同意接受赠与，由乙方行使对该房屋的所有权利；甲乙双方在此确认，在签订本合同之前，甲方已将该房屋及其产权证交付于乙方，并已由乙方对该房屋进行了实际控制、居住、使用和收益，故本合同签订后，甲方无需另行再交付该房屋；
甲乙双方均同意本合同不可撤销，合同签订后，任何一方均不得反悔，均应本着诚实信用的原则全面履行本合同；本合同签订后，甲方同意协助、配合乙方完成该房屋更名和过户于乙方名下的各种手续，费用由乙方承担；同时，甲方亦同意即使该房屋未完成更名和过户于乙方名下，甲方也不对该房屋行使和主张任何的权利，不干涉和不影响乙方对该房屋在事实上和法律上的所有权利的行使，如有干涉或影响，并由此给乙方造成损失的，甲方同意予以相应赔偿。在该合同落款处，分别加盖有史某芬和史某莉的印章。
2005年3月7日，登记机关原北京市某房管局收到史某莉提交的北京市房屋买卖合同、史某芬的身份证、优惠出售直管公有住房楼房协议书、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表及房屋所有权证等材料，并由史某莉填写了北京市房屋产权登记申请书、北京市房屋买卖过户审批表。
其中，2005年3月7日的已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表上，载明申请人为史某芬，其为所有权人，配偶姓名为徐某立，其为共有权人；拟上市房屋为涉诉房屋，共有权人意见处为“同意出售，徐某立”，使用情况为自住；在申请人声明处有史某芬签字。2005年3月7日的北京市房屋买卖过户审批表上，载明卖方（产权人）为史某芬，买方（买房人）为史某莉，双方议定成交价格为24万元整，该审批表卖方处有史某芬签名，买方处有史某莉签名。2005年3月7日的《北京市房屋买卖合同（乙种）》，约定甲方（史某芬）与乙方（史某莉）就涉诉房屋的买卖，订立合同，双方议定房屋连同附属物产价共计人民币24万元整。
2005年4月4日，史某莉取得涉诉房屋的房屋所有权证。
2013年9月24日，S银行（现更名为S银行）与史某莉之夫杨某达签订《综合授信合同》。该合同约定，在本合同约定的授信有效期限内，杨某达可向S银行申请使用的最高授信额度为390万元；有效使用期限为60个月，自2013年9月24日至2018年9月24日，上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。
2013年10月9日，S银行作为抵押权人与史某莉作为抵押人签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》。该合同约定，最高债权额390万元，债权确定期限为2013年9月24日至2018年9月24日；史某莉以其所有的涉诉房屋和北京市丰台区一处房屋设立抵押，被担保主债权数额390万元，并向房屋登记机关申请办理房屋最高额抵押登记。S银行于2013年10月15日取得涉诉房屋的他项权证。此后，S银行依约向杨某达放款390万元。
2014年4月9日，史某芬起诉史某莉房屋买卖合同纠纷一案，要求确认史某莉与以史某芬名义签订的房屋买卖合同无效。在该案审理期间，史某芬对北京市房屋买卖合同、北京市房屋买卖过户审批表、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表中涉及的“史某芬”之签名提起笔迹鉴定申请。经鉴定，上述检材中三个“史某芬”签名与样本史某芬签名均不是同一人所写。
诉讼中，史某芬将诉讼请求变更为要求确认涉诉房屋买卖合同不成立。经审理，本院判决确认2005年3月7日签订的北京市东城区一号房屋的《北京市房屋买卖合同》不成立。史某莉不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于判决驳回上诉，维持原判。
2014年5月，史某芬将北京市国土资源局（被告）、史某莉（第三人）、S银行（第三人）起诉至本院，请求法院判令撤销北京市国土资源局将史某芬名下的涉诉房屋变更为史某莉所有的房屋登记。经审理，本院判决撤销原北京市建设委员会于2005年3月29日将涉诉房屋产权人由史某芬转移登记在史某莉名下的房屋登记行为。该判决已发生法律效力。
2016年12月22日，史某芬取得北京市东城区一号房屋（涉诉房屋的现地址）的不动产权证书，其上备注该房屋于2013年9月30日由史某莉和S银行办理了最高额抵押登记，抵押人史某莉，抵押权人S银行，债务人杨某达，抵押金额390万元。
2017年3月27日，原告史某芬向被告邮寄律师函，要求被告史某涛于2017年4月6日腾退涉诉房屋。
2017年5月，史某莉以房屋买卖合同纠纷为由将史某芬、徐某静及S银行诉至本院，要求确认史某莉与史某芬之间借名买房的法律关系成立，并判决史某芬协助史某莉将涉诉房屋的所有权变更登记至史某莉名下。经审理，本院判决驳回史某莉的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。
2018年8月10日，史某峰、秦某斌以合同纠纷为由起诉史某芬、徐某静，请求判令确认史某峰与史某芬之间就北京市东城区一号房屋的借名买房合同有效；2、请求判令史某芬、徐某静协助将上述房屋过户至史某峰、秦某斌名下。经审理，本院判决驳回史某峰、秦某斌的诉讼请求。史某峰、秦某斌不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，作出判决驳回上诉，维持原判。
诉讼期间，原告申请对涉诉房屋自2017年至2018年期间的租金价格进行鉴定。评估结果为涉诉房屋租金价格为4421元/月。对此，原、被告均认可。
诉讼中，经本院现场勘验，涉诉房屋为史某峰、秦某斌居住，屋内有史某涛的物品。对此，原、被告均认可勘验情况。第三人未到庭发表意见。
经询，三被告主张史某莉起诉的房屋买卖合同纠纷被生效文书驳回后，史某峰、秦某斌授意被告史某涛继续居住涉诉房屋。此时，史某涛继续居住涉诉房屋与史某莉无关。史某峰一家自1997年入住涉诉房屋至今。史某涛自2017年4月7日居住涉诉房屋后于诉讼期间搬离，但涉诉房屋内仍有史某涛的物品。三被告自2017年4月7日继续占用、居住涉诉房屋的理由是与原告史某芬存在借名买房的合同纠纷。史某峰借名买房在先，史某莉签订赠与合同在后。签订赠与合同是为了办理房屋过户手续的需要，不清楚史某芬配偶对签订赠与合同的意见。
对此，二原告认可史某峰一家于1997年入住涉诉房屋。涉诉房屋系史某涛实际占用，不认可签订过赠与合同，主张签订赠与合同的印章保管在史某芬之母陈某慧处，且史某峰与陈某慧共同居住，导致史某峰可以取得印章并伪造赠与合同。史某芬没有赠与的意思表示，且赠与合同显示的签订时间该涉诉房屋属于夫妻共同财产，赠与合同也没有经史某芬的配偶认可。如果存在赠与，母亲陈某慧及史某芬其他兄弟姐妹也不可能对赠与不知情。即使存在赠与合同，二原告不认为赠与合同能影响本案的诉讼。
裁判结果
一、被告史某涛、史某峰、秦某斌于本判决生效后三个月内将北京市东城区一号房屋腾空并交付原告史某芬、徐某静；
二、被告史某涛、史某峰、秦某斌于本判决生效后七日内按每月四千四百二十一元标准向原告史某芬、徐某静支付至实际腾退之日的房屋使用费；
三、驳回原告史某芬、徐某静的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据本案已查明事实，涉诉房屋系二原告依法取得产权的房屋。经现场勘验，三被告在房屋中居住或存放物品，二原告现要求三被告从涉诉房屋中腾退，被告以史某峰与史某芬存在借名买房关系为由不同意腾房。因史某峰的此主张已被人民法院生效判决书予以否定，现三被告继续居住使用该房屋缺乏合理依据，故三被告对二原告负有腾退房屋之义务。二原告的诉讼请求，法院予以支持。二原告要求三被告承担房屋使用费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
关于房屋使用费标准和实际承担问题，法院参考评估结果根据双方当事人确认的实际居住情况予以确定。因第三人史某莉未能到庭陈述，法院对三被告陈述史某峰起诉合同纠纷之前系史某莉同意史某涛居住涉诉房屋的意见不予采信。二原告要求史某莉，对被告应尽之义务承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
