北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告齐某娟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决林某鹏、朱某新将位于北京市大兴区E号房屋过户给金某涛；2、本案诉讼费由三被告承担。
事实理由：齐某娟与金某涛于2012年3月12日登记结婚，2014年4月，二人以林某鹏名义购买了位于北京市大兴区E号房屋一套。2017年9月25日经北京市大兴区人民法院判决书判决齐某娟与金某涛离婚，并分割了夫妻共同财产，但金某涛为隐匿夫妻共同财产，谎称该房产系金某涛姐姐借用林某鹏名义购买，故二人借用林某鹏名义购买的房屋并未予以处理。
原告认为，该房屋系其与金某涛夫妻关系存续期间，借用林某鹏名义，共同出资购买所得，该房屋所有权应当归齐某娟与金某涛共同共有。现原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支付原告的诉讼请求。
被告辩称
被告金某涛辩称：2014年3月，我姐姐需要在北京买房但是她不符合购房资格。我找到我的战友朱某新，朱某新和林某鹏有购房资格，借用他们的身份证，他们也同意。我姐姐通过公司和个人账户打到齐某娟个人账户上购买的房屋。还款有时候我姐打到我的账户上我替她还，有时候我姐自己直接还款。
房子实际出资人是我姐姐金某苒，提交了结婚证、身份证、开户信息等。房子第一笔定金10万元是从我姐姐公司直接汇入北京Y公司（以下简称：Y公司），时间2014年3月26日。后面的款项是通过我姐夫高某建通过个人账户汇到齐某娟的个人账户上由齐某娟代为支付，共计汇款50万元到齐某娟的卡上。房屋是贷款购买，贷款145万元，我姐夫以个人名义直接汇到林某鹏的还贷卡上，每月还款15400元，提供4张汇款信息，后面的历史凭证是汇到我的个人卡上，再通过我转给林某鹏。原来是先汇给我，之前我在北京时候直接汇给我，我再汇给林某鹏。
我不在北京后，由我姐夫直接汇给林某鹏。齐某娟私自将T公司（以下简称：T公司）的现金汇到其的个人卡上。对于和林某鹏签订的借名购买合同我并不知情，事实是我姐姐没有在北京，委托齐某娟和林某鹏签订了借名购房合同。合同中承诺林某鹏买房子时候借款给他30万元，林某鹏买房时候只需要20万元，也由高某建汇给林某鹏。
被告朱某新、林某鹏辩称：当时，金某涛在北京做生意，金某涛是朱某新之前的战友，因为金某涛姐姐想在北京买房，金某涛跟我提出用我们家的身份证买房，当时朱某新在部队是警官，买房受到影响，就说用林某鹏的身份证买房。
第三人金某苒辩称：齐某娟和金某涛离婚，涉及到房产。最早，齐某娟与金某涛没有离婚时候，我委托他俩买房，我把钱给的金某涛和齐某娟去购买房屋。从交定金到最后装修的钱都是用我老公的名字账户打过去或者Q公司（以下简称：Q公司）账户打款。房屋是我买的，跟齐某娟、金某涛没有关系。
法院查明
2005年9月26日，齐某娟与金某涛登记结婚，2006年2月13日，婚生一女金某芳，2007年9月11日，双方协议离婚，2012年3月12日，双方复婚，2013年2月4日，婚生一女金某丽。2016年4月30日，双方开始分居生活，金某芳随金某涛一起生活，金某丽随齐某娟一起生活。后于2017年以离婚纠纷为由诉至本院，本院判决如下：一、齐某娟与金某涛离婚；二、婚生女金某芳由金某涛自行抚养，金某丽由齐某娟自行抚养；三、夫妻共同财产：……四、金某涛于本判决生效后十日内给付齐某娟湖南长沙X号房产的增值部分补偿款十一万元；五、驳回双方的其他诉讼请求。
2014年3月29日，Y公司（出卖人）与林某鹏（买受人）签订北京市商品房预售合同，合同约定：购买E号房屋，总价款贰佰零拾柒万壹仟捌佰肆拾玖元整（大写）；三、付款方式及期限：买受人采取其他方式进行付款。
2014年3月9日，齐某娟通过刷卡支付Y公司购房定金10万元、15万元；2014年3月26日，Q公司账户转账支付Y公司10万元（转账备注为货款）；2014年3月26日，齐某娟通过刷卡支付Y公司购房款20万元；2014年3月29日，齐某娟通过刷卡支付Y公司购房款61849元；2014年3月29日，齐某娟刷卡支付Y公司购房款1万元，综上共计支付Y公司购房首付款621849元。
2014年7月16日，林某鹏（借款人）与某银行（以下简称：某银行，贷款人）及Y公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人Y公司，该房屋系借款人使用贷款所购的第1套房产，该房屋性质为住房，房屋坐落大兴区E号房产，借款人借款本金为人民币：壹佰肆拾伍万元整。
签订个人住房（商业用房）借款合同后，在齐某娟、金某涛夫妻关系存续期间，涉案房屋的贷款按月由T公司、金某涛支付林某鹏贷款还款账户。
2014年11月22日，齐某娟与林某鹏签订房屋产权归属协议书，协议约定：甲方夫妻：齐某娟，金某涛。乙方夫妻：林某鹏。朱某新。2014年4月份，甲方购得北京Y公司售出的房屋住宅E号一套，乙方未出分文。现鉴于多种原因，为明确上述房屋产权，以免以后发生纠纷，经甲乙双方协商一致，达成以下协议：
1、该房屋产权甲方夫妻全部持有，甲方借用乙方名义以便申请银行贷款；2、该房屋产权属于甲方个人财产，在甲方付清贷款后，乙方无任何理由将产权变更到甲方名下，乙方在遇到任何情况下都不得以任何形式对该房屋产权进行处理；3、当乙方买房时，甲方夫妻必须无条件借给乙方叁拾万元买房用；……。
涉案房屋交付后，一直由金某涛及其父母一家实际居住至双方离婚之日。
在齐某娟与金某涛离婚案件审理过程中，高某建出庭作证称：金某涛系其小舅子，2014年-2016年，金某涛以个人名义、公司名义向其借款多次，大概6次，10万元3次，7万元1次，9万元1次，都是转账形式给付的，还有公司名义借的4-50万元，都是个人转给个人，公司的转给公司，沈阳Q公司转给T公司，金某涛借钱齐某娟知道不知道，其不清楚，因为是亲戚，只要借钱，其就给转钱，干什么也不问，就说借钱的，齐某娟、金某涛的家庭纠纷不参与。而且都是其爱人金某苒也就是金某涛的姐姐经手，就知道经过其的手都是给钱，还不还钱都是金某涛姐俩说。沈阳Q公司的法定代表人是金某苒，与T公司有业务往来，就是沈阳Q公司从北京采购东西，给T公司支付货款。其爱人曾提过买过一次房子，让其给齐某娟打了60万元，当时其不在北京，后来其也没在问过这个事情。
本案在审理过程中，根据齐某娟的申请，本院到某银行联系某银行业务管理部人员，银行工作人员给我院的答复是：我银行不管房子给谁，先清偿了我银行的贷款本息，否则不同意变更房屋产权人。截止2019年3月4日，涉案房屋的贷款未还本金为865526.78元。
关于房屋产权归属协议书各方当事人的意见：
齐某娟表示就是齐某娟与金某涛购房，也是金某涛让齐某娟去找林某鹏签订的协议，金某涛明确表示因为战友关系不方便出面，当然金某涛不会签字，协议中有借款的约定，该约定是林某鹏购房时由齐某娟、金某涛出具借款30万元。
朱某新表示对于齐某娟提供的与林某鹏签订的协议不清楚，签订协议当时也不知道。
林某鹏表示因为金某涛与朱某新是战友，提出用我身份证购房，当时金某涛告知是他姐姐金某苒购房，同时答应如果我购房，就借给一笔钱，买房之后，齐某娟就到我家签房屋归属合同，当时金某涛、朱某新都不在场，但是我和金某涛姐姐也不熟，考虑金某涛与朱某新是战友，我就签字了，可以看那个协议就是只有我的签名，在我买房子的时候金某苒也按照承诺给我打了借款。
金某涛表示2014年3月买房之前我找的朱某新借身份证，做的口头约定，我姐姐金某苒就在旁边。我与齐某娟2012年3月复婚，到2014年3月买房，期间公司经营不足以有这么多利润支付购房款，公司有审计可以证明，我根本没有购房的资金来源。
金某苒表示因为金某涛夫妻在北京，同时金某涛与朱某新比较熟，虽然我借名买房，但是我都是委托金某涛夫妻办理的手续，购房费用都是从我老公的卡转出的。
金某涛提供以下证据：
证据1、Q公司的营业执照、金某苒和高某建的结婚证、两人的身份证、Q公司开户许可证，工商局信息，证明公司所有权归金某苒所有。
证据2、对帐单，证明2014年3月26日的定金10万元通过Q公司汇款到Y公司；
证据3、高某建个人对帐单，2014年2月27日10万元、2014年3月26日20万元、9月15日10万元、9月28日5万元、29日5万元，都是高某建通过个人账户汇款到齐某娟个人帐户；
证据4、还贷凭证，都是高某建直接汇款给林某鹏，2017年6月23日因为朱某新和林某鹏购买房屋，高某建借款给朱某新和林某鹏20万元；画圈的是高某建直接汇款给金某涛的，用于还贷，也有Q公司汇款的；
证据5、银行电子回单,银行明细，用以证明Q公司与齐某娟的账目往来，公司通用的汇款都是以货款的形式汇出去，采购款有专门的采购款记录；
证据6、金某涛的账户明细，自2012年与齐某娟复婚到2017年10月17日进出账流水情况。
齐某娟的质证意见：
对证据1、真实性、证明目的均不认可，Q公司营业执照没有原件，开户许可证没有原件,没有原件无法核对；
对证据2、对于10万元的真实性认可，但是提交的不完整，Q公司与齐某娟、金某涛、T公司均有大量业务往来，流水交易，仅提供了一页，该页中反映的科目均为货款，给Y公司的款项也显示为货款，打给齐某娟也是货款，在离婚诉讼中金某涛已经认可齐某娟的帐户是用于T公司收付款业务往来，证明目的均不认可；
对证据3-4、高某建的银行交易记录一页真实性认可，证明目的不认可，高某建转给齐某娟的款项是货款，与T公司具有业务往来，2014年11月28日高某建直接转账给林某鹏17000元是金某涛和齐某娟指示高某建代为支付房屋贷款给林某鹏；对于金某涛陈述因其在北京方便而让其转账林某鹏进行偿还贷款的观点不能成立，显然高某建已经知道林某鹏的还贷帐户，可以直接转账给林某鹏，没有必要进行多次转款，与常理不相符。
2018年高某建的三份电子回单真实性认可，证明目的不认可，系齐某娟、金某涛离婚后金某涛为了隐匿夫妻共同财产所刻意制造出的证据，不能被采纳。高某建转账朱某新20万元电子回单真实性认可，证明目的不认可，与林某鹏当庭所述系其姐姐借给20万元且有相应记录相矛盾，交易用途没有显示为出借款，且大额借款仅有转账不能被认可。证明目的不认可，不完整，未能全面反应其交易情况且其与高某建、Q公司存在交易也不完整，其仅仅提出几笔用来证明系高某建、Q公司或者其姐姐金某苒的购房款不能成立，该部分款项已经由离婚诉讼判决为Q公司和T公司之间的货款往来。高某建银行交易流水真实性认可，证明目的不认可，高某建所支出的款项未能体现对方帐户信息，即使高某建转账给林某鹏也是在齐某娟和金某涛离婚之后，不具备相应的证明效力；
对证据5真实性和证明目的均不予认可，Q公司与T公司存在业务往来，且转账给齐某娟的款项中有货款，还有采购款，显示转款用途是可以进行标注，但是并未体现购房款，而且这与之前金某涛说款项用途是自动的矛盾；
金某苒对金某涛提供的证据均予以认可。
另外，经本院询问，金某涛、金某苒均表示具备北京购房资格，但是均未提供证据予以证明，后金某涛提出在不在北京居住无法进行北京购房资格审查；关于涉案房屋在某银行的贷款，齐某娟表示不同意提前还款。
裁判结果
驳回齐某娟的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
根据齐某娟提供的房屋产权归属协议书、首付款支付手续、贷款还款手续及双方当事人的陈述，可以证明涉案房屋确非林某鹏、朱某新实际购买，而是金某涛、齐某娟借林某鹏、朱某新的名购买的，故林某鹏、朱某新与金某涛、齐某娟形成借名买房关系；但是因为涉案房屋尚有贷款未还清，且双方均未能提供金某涛具备北京市购房资格的证据，故对齐某娟要求林某鹏、朱某新将位于北京市大兴区E号房屋过户给金某涛诉讼请求，法院不予支持。对金某涛提出涉案房屋系其姐姐金某苒借林某鹏、朱某新的名义购买的答辩意见，法院不予采信。
