北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某英向本院提出诉讼请求：1.判决赵某鹏赠与赵某洋房屋的赠与行为无效；2.判决赵某洋、赵某鹏连带向周某英支付因房屋不能变更登记之周某英、赵某鹏名下的房屋折价款3200000元及房屋租金收益损失。
事实和理由：2001年6月12日，周某英与被告赵某鹏登记结婚，婚后两人于2002年6月22日共同按揭购买案涉房屋，登记在赵某鹏一人名下，之后在婚姻关系存续期间共同还贷，至2018年5月8日该房屋全部贷款偿还完毕。上述房屋本应是赵某鹏与周某英的夫妻共同财产，但在该房屋刚还完房贷不久的2018年5月23日，赵某鹏单方面将该房屋过户至其父亲赵某洋名下，未经周某英同意。
2019年2月份，周某英偶然间发现赵某鹏外面有第三者，且交往已久，此后夫妻二人常因此事吵架，后来双方签署了一份离婚协议，由赵某鹏手写，该协议中赵某鹏承认并明确，案涉房屋是夫妻二人婚内共同财产，现出售，所得归周某英所有。2019年10月14日周某英与赵某鹏办理离婚手续，离婚时因案涉房屋未出售，且该房屋登记在赵某洋名下，因此在民政局备案的离婚协议中双方就此房屋未进行处分。离婚后赵某鹏随即便与婚外第三者同居并结婚生女。自房屋过户至赵某洋名下至今，案涉房屋一直出租，所得租金由赵某洋和赵某鹏收取。但所得租金未给过周某英。
2020年9月周某英以离婚后财产纠纷将赵某鹏（其父亲赵某洋为第三人）诉至西城区人民法院，要求将该案涉房屋进行分割，但赵某洋主张房屋现登记在其名下，应归其个人所有。赵某鹏擅自处分夫妻共同财产的行为，严重损害了周某英的合法权益。请求判如所请。
被告辩称
赵某鹏辩称，不同意周某英的诉讼请求。一、周某英诉讼请求第一项为确认之诉，第二项为给付之诉，是不能合并审理的。请求驳回其诉求。二、赵某鹏与赵某洋之间赠与合同是合法有效的，内容上不违法也不违背公序良俗，不存在无效的问题。三、房屋变更登记时周某英是知情的，此前诉讼中周某英有所陈述，其陈述的理由是说为了孩子上学方便过户给赵某洋，赵某鹏不认可周某英陈述的理由，但该陈述证明周某英对变更登记是知情的。周某英与赵某鹏离婚纠纷，导致周某英反悔，想把这个已经过户给赵某洋的房屋再要回去，没有事实根据和法律依据。
赵某洋辩称，不同意周某英的诉讼请求。一、周某英诉讼请求第一项为确认之诉，第二项给付之诉，是不能合并审理的。请求驳回其诉求。二、2018年5月案涉房屋已合法登记在赵某洋个人名下，房屋应属赵某洋所有，赵某洋与赵某鹏签订的赠与合同是双方真实意思表示，不违反国家法律规定，是真实有效的合同，也不存在着法定的合同无效的情形。
三、案涉房屋经周某英与赵某鹏同意后赠与给赵某洋用于养老，周某英与徐洪生离婚后反悔要求要回案涉房屋，与赵某洋无关。周某英知晓房屋过户给赵某洋之事，其表述是为了给孩子上学购买学区房，赠与原因暂且不提，但至少赠与给赵某洋这事，周某英应是同意的。
某银行述称，根据赵某鹏与某银行签订的借款合同，如抵押权发生变化影响某银行权益，有权要求立即偿还款项，不同意周某英的诉讼请求。
法院查明
关于周某英是否同意将案涉房屋赠与赵某洋，赵某鹏与赵某洋签订《赠与协议》并无周某英签字确认，赵某鹏主张以2021年2月8日周某英起诉状、吴某2021年11年27日做出的证明及宣读证明的录像可证明，赵某洋也认为上述证明足以证明，同时认为周某英事隔三年再起诉之事实、周某英与赵某鹏离婚登记的协议书并没有提及案涉房屋、周某英知晓房屋登记在赵某洋名下之事实均证明同意。本院认为，周某英知晓案涉房屋登记在赵某洋名下不足以证明其同意将房屋赠与给赵某洋。
案涉房屋系周某英、赵某鹏夫妻共同财产，结合2019年4月、5月的《离婚协议书》及2019年10月10日《离婚协议书》，均显示要么赵某鹏将出售款给予周某英，要么最终将房屋通过公证继承方式给予吴某，并无将房屋赠与赵某洋由赵某洋自由处分之意思。再结合2021年9月12日赵某鹏与周某英对话所提及是否起诉所导致的变化，可知晓房屋登记在赵某洋名下，赵某鹏有自己之目的。
综上，周某英知晓房屋过户至赵某洋名下后，其并未予以同意，反而要求将相关利益给予自己或者吴某，现赵某鹏、赵某洋坚持认为房屋系赵某鹏赠与赵某洋，周某英不予同意，并无不可。换言之，赵某鹏、赵某洋并未证明周某英同意将房屋赠与赵某洋。
周某英与赵某鹏原系夫妻，二人于2001年6月12日办理结婚登记，于2019年10月14日办理离婚登记。
2002年6月22日，赵某鹏与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某鹏购买案涉房屋，其中20%房价款支付，80%房价款74万元以银行贷款方式支付。
2002年7月29日，赵某鹏、周某英与M银行、北京Y公司签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定贷款74万元用于购买案涉房屋。
2004年10月27日，案涉房屋登记在赵某鹏名下。
2018年5月8日，M银行出具结清证明，显示赵某鹏贷款74万元已还清。
2018年5月22日，赵某洋（受赠人）与赵某鹏（赠与人）签订《赠与协议》，约定：赵某鹏将案涉房屋无偿赠与给赵某洋，赵某洋接受赠与。
2018年5月23日，案涉房屋登记在赵某洋名下。
2019年4月至5月期间，赵某鹏与周某英签订《离婚协议书》，约定：……赵某鹏、周某英名下共计房产4套（北京2套、湖南常德1套、海南1套）均归周某英所有，赵某洋名下案涉房屋属于婚内财产，现出售，所得归周某英所有；轿车2辆归各自所有，所有存款归周某英所有，家中所有股票、基金、理财等归周某英所有……。
2019年10月10日，赵某鹏与周某英签订《离婚协议书》，约定：赵某鹏与周某英协议离婚……二、房产问题，赵某鹏名下的北京市西城区××归赵某鹏及吴某共有，周某英名下的北京市东城区××室归周某英及吴某某共有，案涉房屋本属于赵某鹏、周某英二人的婚后财产，现在赵某洋名下，自本协议签订之日起一个月内赵某洋订立遗嘱公证给吴某单独继承，该房屋用于出租，自本协议签订之日起至吴某继承该房屋之日止，期间租金为赵某鹏所有，周某英名下的湖南常德的房屋、海南儋州的房屋归周某英所有；……。
2019年10月14日，赵某鹏与周某英签订《离婚协议书》，约定：……；二、赵某鹏名下的北京市西城区××归赵某鹏及吴某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，周某英名下的北京市东城区××室归周某英及吴某某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，周某英名下的湖南省××、海南省××归周某英所有；……
2019年11月4日，赵某鹏将案涉房屋对外出租（赵某鹏与赵某洋均认可系赵某洋委托赵某鹏），房屋租赁期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金为239752元。
2019年11月26日，赵某鹏与周某英谈话，周某英表示：你爸的那个房，甭管是公证也好，过户也好，那是婚前财产待分配的，你恶意转移，我不知情，我跟你争了没有？赵某鹏回复，你争吧。
2020年8月17日，案涉房屋设立抵押权，抵押权人为某银行，被担保主债权数额为210万元，债务人为赵某鹏。
2021年2月8日，周某英向北京市海淀区人民法院提起诉讼，被告为赵某洋、赵某鹏。周某英在起诉状中表述“2018年6月份，赵某鹏单方面将该房屋过户至其父亲赵某洋名下，说是为了孩子上学购买学区房。因赵某鹏名下有两套房产，已经达到北京家庭最大房产持有量，不能再购买学区房，所以将其名下一套过户至赵某洋名下，以规避北京房屋限购政策，并不是真的赠与给其父亲”。
一、庭审中，周某英提交2019年11月4日《房屋租赁合同》（租期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金239752元），赵某鹏、赵某洋均认可该份合同涉及利益已给付赵某洋，且赵某洋陈述房屋仍在对外出租。
二、庭审中，周某英、赵某鹏、赵某洋对于案涉房屋总价为400万元并无异议，某银行针对房屋价格也无异议。
三、庭审中，赵某鹏表示房屋在赠与赵某洋之前已经在出租，一直在出租，2018年5月24日后房屋租金都是赵某洋收取。赵某洋认可上述赵某鹏的意见。
四、庭审中，赵某洋表示2019年12月31日前并未通过公证方式作出将案涉房屋由吴某继承的遗嘱。赵某鹏对此表示认可。
五、庭审中，经询问某银行表示赵某鹏贷款210万元，赵某洋提供担保，还剩余190万元未还。周某英表示没有经济实力代为偿还；赵某洋表示没有能力偿还；赵某鹏表示目前没有能力偿还。
裁判结果
一、赵某鹏与赵某洋就北京市海淀区××房屋的赠与法律关系无效；
二、本判决生效后七日内，赵某鹏、赵某洋赔偿周某英共计2400000元；
三、驳回周某英其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案涉房屋原系周某英与赵某鹏夫妻共同财产，赵某鹏将房屋赠与赵某洋，其与赵某洋均表示周某英同意，但周某英不予认可，赵某鹏与赵某洋提供证据不足以证明周某英同意。故此，赵某鹏将案涉房屋赠与赵某洋的行为应为无效。赠与行为无效后，赵某洋应将房屋返还周某英、赵某洋，并配合周某英、赵某洋办理转移登记手续。但案涉房屋上设立抵押登记，周某英、赵某洋、周某英均无法偿还款项以注销抵押登记，所以变更登记存在客观障碍。周某英基于此主张就不能返还之折价款项，并无不可。
鉴于各方均认可案涉房屋总价为400万元，考虑到周某英与赵某鹏已于2019年10月14日离婚，所以在返还折价款时结合该因素予以处理。同时考虑到不能返还之原因系基于赵某鹏、赵某洋合意完成之行为，二人存在共同过错，应共同承担赔偿责任。故此，赵某洋、赵某鹏赔偿周某英房屋折价款2000000元。
合同无效后，在周某英未主张折价前房屋收益权利归属于周某英、赵某鹏，赵某洋自述于2018年5月24日享受房屋对外出租利益，其应承担赔偿责任。虽赵某鹏自述将该部分利益给付赵某洋，但周某英利益遭受到损害系因赵某鹏、赵某洋之共同行为，故此，赵某鹏、赵某洋共同承担返还责任。鉴于该部分租金利益原应归赵某鹏、周某英但二人已离婚，所以赵某鹏、赵某洋赔偿周某英该部分利益400000元。
