北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
徐女士向本院提出诉讼请求：判决按被继承人张某杰的遗嘱由原告继承四处房产：1、北京市昌平区A号；2、河北省B号；3、河北省廊坊开发区C号；4、河北省廊坊开发区D号。
事实和理由：原告与被继承人于2016年9月28日登记结婚。婚前婚后双方感情很好。不幸他身患重病，虽然用尽各种医疗方法仍未能保全生命。在他自感病重之时留有遗嘱一份并有两名朋友在旁。两个被告是被继承人的父母，于1998年离婚。被告张先生一直对张某杰漠不关心，已经多年没有往来，不知其行踪。现在河北省的三处房产的房产证已经下发，但继承纠纷不解决，就无法取得产权证。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
林某辩称，同意原告的诉讼请求。
张先生辩称：不同意原告的诉讼请求。对于遗嘱的效力存在疑问。从遗嘱形式来讲，本遗嘱不符合任何一种遗嘱形式，遗嘱上既有见证人签字又有继承人签字。遗嘱时间是2018年3月15日所写，但是根据医院出具的医学证明推定死亡时间也是2018年3月15日。立遗嘱人经历了长期病痛折磨，在临死前遗嘱写的文字比较工整，而且记忆力超强，能将房产号、身份证号写在上面，不符合临死之人应有的状态。我们认为这份遗嘱当时所写遗嘱人是否有民事行为能力存在疑问。
还有所写遗嘱内容，尤其是遗嘱的第一点，上述房产属于原告单独所有，没有说让原告继承，只是描述了他认为的法律状态，并不是处置他房产的继承问题。
法院查明
被继承人张某杰与徐女士为夫妻关系。二人于2016年9月28日登记结婚。婚后未生育子女。林某与张先生系张某杰的父母，二人已经离婚。张某杰于2018年3月15日去世。
张某杰在2018年3月15日立一份自书遗嘱，内容为：“我现在病重，特请两位朋友作为见证人。我在神智清楚的情况下立本遗嘱，对我所有的财产作如下处理：1、坐落于北京昌平区A号房屋，婚后已过户到我妻子徐女士名下。上述房产属于徐女士单独所有。2、坐落于B号的房产。此房产由我妻子徐女士独自继承。3、坐落于廊坊开发区C和D号房，不动产登记正在办理过程中。此两处房产由我妻子徐女士继承。立遗嘱人：张某杰2018.3.15;继承人：徐女士2018.3.15。
见证人：高某，张某。本遗嘱只此一份，由我亲自书写，妻子徐女士收执。。2018.03.15。”见证人高某、张某到庭陈述了见证经过。原告出示了见证当时张某杰与两位见证人的合影。
关于遗嘱中提及的四处房屋，本院查明2016年3月12日，张某杰与廊坊F公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定张某杰购买位于河北省廊坊市D号房，总价款为368616元。2016年3月15日，张某杰与廊坊F公司签订第二份《商品房买卖合同》。该合同约定张某杰购买位于河北省廊坊市C号房，总价款为368616元。2016年8月6日，张某杰与H公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定张某杰购买位于秦皇岛市B号房屋，总价款为490946元。
位于北京市昌平区A号房屋为张某杰在与徐女士结婚登记之前购买，为张某杰的个人财产。2018年3月12日，张某杰将该房屋过户给徐女士，不动产权证书显示为徐女士单独所有。
裁判结果
一、位于北京市昌平区A号房屋归徐女士所有；
二、被继承人张某杰于2016年3月12日与廊坊F公司签订的《商品房买卖合同》中约定的权利义务由徐女士享有和履行；
三、被继承人张某杰于2016年3月15日与廊坊F公司签订的《商品房买卖合同》中约定的权利义务由徐女士享有和履行；
四、被继承人张某杰于2016年8月6日与H公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》中约定的权利义务由徐女士享有和履行。
房产律师靳双权点评
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案原告出示的遗嘱为张某杰个人书写，应为自书遗嘱。该遗嘱的真实性有两位见证人出庭证实。被告张先生虽然不认可该遗嘱的真实性，但亦不申请做笔迹鉴定，故其并无反证证明该遗嘱不是张某杰本人书写。两位见证人能基本描述见证遗嘱的过程，确认遗嘱中见证人的签名为其所签，且又陈述了参与抢救张某杰的经过。证人证言的可信度较高。证人关于见证细节的描述有出入，可能与当时的关注点和记忆遗忘有关，并不能据此推翻遗嘱的真实性。
该遗嘱符合自书遗嘱的形式要求，为张某杰的真实意思，应为合法有效。被告张先生辩称张某杰可能遭受到了胁迫或殴打，但未提供证据证明，法院对此说法不予采信。张某杰生前与父亲张先生关系不睦，多有诉讼，因此张某杰立遗嘱排除张先生的继承权也符合一般逻辑。张某杰为非正常死亡，其虽然患有重病，但不能据此推断出其立遗嘱时思维不清。因此，被告张先生辩称遗嘱不是张某杰真实意思表示，缺乏事实依据，法院不予采信。
张某杰生前将其名下的房屋过户给徐女士，属于赠与。该房屋在张某杰死亡时并不在其名下，不属于张某杰的遗产。遗嘱第1条关于A号房屋归属的表述确实不属于对自己财产的死后处分，是对该房屋权属状态的描述。该描述表明，张某杰将该房屋全部赠与给了徐女士，是徐女士的个人财产，不属于其二人的夫妻共同财产。被告张先生要求确认该房产为张某杰与徐女士的共同财产的意见，法院不予支持。
另三套房屋按照遗嘱内容亦应归徐女士继承。因该三套房屋尚未办理不动产权登记，法院对继承事宜按照合同权利义务承继的方式表述。该三套房屋尚未偿还的贷款由徐女士负责偿还。
