北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某峰向本院提出的诉讼请求：1.郭某阳按照补充协议向赵某峰支付赔偿款2255900元（房屋增值损失及赵某峰购买同地段房屋的差价款）。
事实与理由：2012年4月14日，赵某峰因自身居住需要欲购买房屋，通过北京S公司（以下简称S公司）居间介绍，与郭某阳签署了《房屋买卖合同》《房屋买卖合同定金协议》《房屋买卖居间见证合同》，约定赵某峰购买郭某阳位于北京市大兴区一号房屋，成交价600000元，房屋性质为商品房等。合同签订后，赵某峰于当日向郭某阳账户存款250000元，2012年4月21日，赵某峰支付尾款前，因担心郭某阳不履行买卖合同，双方签署《补充协议》，郭某阳承诺出售给赵某峰的房产为大产权房商品房，如违反北京市规定，郭某阳负全责，且约定赔偿条款。
《补充协议》签订后，赵某峰将300000元转账至郭某阳账户，后赵某峰配合郭某阳向开发商交纳了公共维修基金、物业费、房屋面积差等款项，将涉案房屋装修后居住至今。2013年9月16日，赵某峰为郭某阳办理了契税缴纳。2015年，郭某阳委托其家人在赵某峰不知情的情况下办理并领取了涉案房屋的房产证。因后来房价上涨，郭某阳之弟郭某城多次去赵某峰家中索要“补偿”，赵某峰不同意后，郭某城采取多种途径逼迫。后郭某阳起诉至法院，要求确认涉案房屋买卖合同无效。
经一审判决合同无效后，二审中，赵某峰腾退了涉案房屋，郭某阳仅退还了赵某峰购房款600000元，但未退还其为赵某峰为涉案房屋缴纳的费用，也未按照约定对赵某峰赔偿。故赵某峰诉至法院。
被告辩称
郭某阳辩称，不同意赵某峰的全部诉讼请求，服从法院判决，有转账的证据、记录，郭某阳认可，没有证据，郭某阳不认可。
法院查明
2012年4月14日，郭某阳（甲方，出卖人）与赵某峰（乙方，买受人）签订《次新房买卖合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于一号；房屋权属性质为商品房；经双方协议一致，该房屋成交价款为600000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金120000元；甲方同意乙方采取全款一次性支付的付款方式。当日，郭某阳（甲方、卖方），赵某峰（乙方、买方）与S公司（丙方、居间见证方）签订了《房屋买卖居间见证合同》，乙方缴纳的服务费为12000元。
2012年4月21日，郭某阳（甲方）与赵某峰（乙方）签订了《补充协议》，约定：甲方所卖给乙方的房产为大产权商品房，如果不是大产权商品房违反了北京市房屋买卖规定，甲方负全责，按违约对乙方进行双倍赔偿（600000元购房款已全部付清）；如果房屋买卖发生违约，甲方如违约，甲方按房屋买卖总金额六十万元的双倍赔偿给乙方。如果届时同地段、普通商品房的价格高于赔偿款的双倍，甲方须按届时现行价格赔偿。装修费十万元一并给乙方。
2012年4月21日，郭某阳出具收条，载明“今收到赵某峰购买一号房屋全部房款600000元整”。同日，S公司出具收据，确认收到赵某峰交纳的涉案房屋中介费12000元。后郭某阳将涉案房屋交付给赵某峰。
2018年10月16日，郭某阳取得涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋的权利性质为限价商品住房。双方对赵某峰是否知晓该房屋性质存在争议。郭某阳表示当时就是告诉赵某峰这个是回迁房，相当于买的指标，必须满五年才能有房本上市交易。赵某峰表示郭某阳当时多次明确是商品房、大产权房。
2021年法院判决：“一、确认郭某阳与赵某峰于2012年4月12日签订的房屋买卖合同无效；二、本判决生效之日起10日内，赵某峰将位于北京市大兴区一号的房屋腾退并交付给郭某阳；三、驳回郭某阳的其他诉讼请求。”赵某峰不服判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院做出民事调解书，确认双方达成如下调解协议：“一、郭某阳于2021年6月15日前返还赵某峰购房款60万元；二、赵某峰于2021年6月30日前将位于北京市大兴区一号的房屋腾空并交付郭某阳；2021年6月15日，赵某峰收到房款600000元。2021年6月30日，赵某峰将房屋返还给郭某阳。
案件审理中，赵某峰申请对涉案房屋的价格进行评估，评估涉案房屋2021年11月30日的估价结果为2855900元。
裁判结果
一、郭某阳于本判决生效后十日内赔偿赵某峰损失1400000元；
二、驳回赵某峰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言，限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中，双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为违背了公序良俗，因此郭某阳与赵某峰签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。双方签署的多份协议均确认涉案房屋为商品房、大产权商品房，郭某阳未提交充分证据证明其在签订上述合同时明确告知赵某峰涉案房屋的限价商品住房属性，赵某峰也应当对房屋性质尽到合理的审查义务，而其未尽到相应审查义务亦存在疏忽，故双方就合同无效均负有责任，郭某阳作为出卖方，负有主要责任，赵某峰作为购买方，负有次要责任。
调解书内容系关于购房款和房屋返还问题，并不涉及本案款项。因合同无效，赵某峰主张赔偿房屋增值损失，具备事实及法律依据，法院综合考虑案涉房屋的限价房性质、出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失以及双方的过错程度等因素，从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，对赵某峰的损失酌情确定为1400000元。
关于赵某峰支付的中介费12000元，所涉合同与本案房屋买卖合同不是同一个法律关系，涉案房屋买卖合同被确认无效后，赵某峰可与中介公司（注销后权利义务承继主体）就中介费事宜进行协商或另行起诉，该中介费是否属于实际损失尚未最终确定，故赵某峰要求郭某阳支付该中介费，于法无据，法院不予支持，赵某峰可待该损失确定后另行主张权利。
