北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某芬向一审法院起诉请求：1．不得执行位于北京市西城区一号房屋，解除对该套房屋的查封；2．请求确认北京市西城区一号房屋归吴某芬所有。
孙某英上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回吴某芬的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由吴某芬承担。事实和理由：
一、吴某芬与周某奥明显存在通过离婚协议预定转移、逃避此后周某奥可能发生的担保债务。
从《离婚协议书》的财产分配来看，吴某芬和周某奥在婚姻关系存续期间共有三处房产，三处房产均分给吴某芬，周某奥未分得任何房产，即所有大宗财产均归于吴某芬所有，财产分配显然非常不合理。
一审中，孙某英称曾到访周某奥家中，看见周某奥、吴某芬共同居住生活，该时间发生在周某奥与吴某芬离婚之后，周某奥亦当庭承认了该事实。孙某英于一审庭审后获得了吴某芬与周某奥在婚姻关系存续期间、双方签署《离婚协议书》前，周某奥已经对外欠有大量债务且被提起诉讼的相关新证据，一审法院以一审庭审已结束，拒绝孙某英提出提交新证据的请求。
该《离婚协议书》中财产分配约定明显系为了规避债务，不具有真实性、合理性，一审法院认定事实错误，应当依法予以撤销。
二、一审法院认定基本事实错误。
《离婚协议书》上关于涉案房屋的处分行为未经产权变更登记，不会发生物权变动的法律效果，更不具有对抗善意第三人的法律效力。《离婚协议书》仅对双方具有法律约束力，吴某芬不享有足以排除强制执行的民事权益。吴某芬在婚姻关系存续期间可以办理共有房屋登记手续，签署《离婚协议书》后亦可以向不动产登记机关请求变更登记。自2013年签署《离婚协议书》至今已经过去八年，吴某芬在这八年期间未办理权属变更，涉案房屋未能及时过户完全系因吴某芬个人原因，周某奥是涉案房屋的所有权人，吴某芬对涉案房屋不享有排除孙某英执行的权利。
《离婚协议书》约定不动产权属在性质上为债权，仅在离婚当事人双方发生效力。一方可基于《离婚协议书》约定请求对方履行办理过户登记的义务，但该协议不能对抗除当事人以外的第三人。债权行为有效并不当然导致物权发生变动的效果，《离婚协议书》上关于涉案房屋的处分行为未经产权变更登记，不会发生物权变动的法律效果。即使认可《离婚协议书》的真实性，吴某芬享有的债权也并没有优于孙某英的债权，且吴某芬对涉案房屋没有办理产权变更登记存在严重过错，其更不具有排除执行的权利。
一审法院认为吴某芬享有的针对涉案房产要求变更登记为所有权的请求权，那么根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，吴某芬的权利不能够排除执行，吴某芬诉称涉案房屋具有特殊性，因是经济适用房、政策原因及执行标准不统一才迟迟未办理过户，该理由无事实和法律依据。
根据《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》第二十一条第二款“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。”《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》第九条“本通知实施前，限价商品住房和经济适用住房购房人已取得房屋所有权证，登记为夫妻一方单独所有的，夫妻双方可持身份证明、婚姻关系证明、房屋所有权证、夫妻双方关于房屋产权共有情况的约定等材料，到房屋登记部门依法办理共有房屋登记手续。房屋产权性质不变。”及《关于“政府批准定价的经济适用房产权登记有关问题的请示”的批复》等相关规定，购买经济适用住房满5年的，允许上市出售、赠与，可按规定办理房屋权属登记。
吴某芬可以在婚姻关系存续期间办理共有房屋登记手续，签署《离婚协议书》后长达八年的时间亦可以办理不动产变更登记。债权行为有效并不当然导致物权发生变动的效果，《离婚协议书》上关于涉案房屋的处分行为未经产权变更登记，不会发生物权变动的法律效果，更不具有对抗善意第三人的法律效力。涉案房产登记在被执行人周某奥的名下，周某奥对涉案的房屋就拥有对外公示的物权效力，周某奥是涉案房屋的所有权人。
三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，吴某芬不是涉案房产的权利人，其与周某奥《离婚协议书》中财产的分配系恶意逃避债务将所有不动产均归吴某芬所有，吴某芬在长达八年时间里未对涉案房屋办理变更登记不能排除涉案房产的执行，法院依法对涉案房屋采取查封措施正确，符合相关法律规定。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。双方在《离婚协议书》中约定将包括涉案房屋在内的三套不动产均归吴某芬所有，周某奥的处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。
因涉案房屋的产权未发生变更登记，周某奥仍为涉案房屋的登记产权人，其在涉案房屋中的产权份额尚未变动至吴某芬名下，故在周某奥对外尚存未履行债务的情况下，孙某英作为周某奥的债权人要求对周某奥名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。
四、周某奥、周某佳、吴某芬为逃避债务的一系列行为，严重损害孙某英的合法权益。
本案执行的民事调解书系因孙某英与周某奥达成了调解，因此被执行人仅有周某奥。事实上是周某奥和周某佳二人共同向孙某英借款200万元，周某奥和周某佳是父女关系，借条由周某奥书写，借款直接汇入周某佳的银行账号，周某佳是吴某芬和周某奥的婚生女。2019年6月6日孙某英起诉周某奥、周某佳民间借贷纠纷一案，因双方为多年好友，周某奥又提出了还款计划，孙某英遂与周某奥达成调解，也使得周某佳因此得以逃避债务。
周某佳、吴某芬均知晓该笔借款，《离婚协议书》中极不合理的财产分配使得周某奥完全丧失还款能力，周某奥亦当庭认可“离婚后共同居住”的事实，现又通过案外人之诉排除执行，逃避债务。
另外，2013年10月13日吴某芬和周某奥签订《离婚协议书》，在双方签署《离婚协议书》前周某奥已经对外欠有大量债务，北京市海淀区人民法院作出的判决已经生效，该判决依法查明事实，因周某奥向案外人李某宇借款，李某宇于2011年2月17日到银行贷款179万元，于2011年3月4日向银行贷款120万元、200万元，以上共计499万元。
综上所述，涉案房屋登记在周某奥名下，周某奥对涉案的房屋就拥有对外公示的物权效力，周某奥是涉案房屋的所有权人。吴某芬依据《离婚协议书》不能排除孙某英的权利，《离婚协议书》上关于涉案房屋的处分行为未经产权变更登记，不会发生物权变动的法律效果，更不具有对抗善意第三人的法律效力。吴某芬与周某奥恶意串通，存在通过签署《离婚协议书》逃避债务的行为。恳请二审法院查明事实，维护孙某英的合法权益。
被告辩称
吴某芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意孙某英的上诉请求。
首先，吴某芬与周某奥离婚的时间为2013年10月14日，而孙某英与周某奥的债务发生在2017年6月，吴某芬与周某奥的离婚行为在前，债务发生在后，而且期间相差大约四年，不存在孙某英在上诉状中所述的通过离婚财产分配逃避债务的情形。
其次，吴某芬在离婚后从未与周某奥共同居住、共同生活，周某奥与吴某芬离婚后很快另行娶妻生子。吴某芬在之前从未见过孙某英，孙某英在上诉状所述吴某芬与周某奥离婚后仍共同居住等说法与事实不符。
再次，孙某英在上诉状中称其获得周某奥与吴某芬婚姻关系存续期间有大量债务的证据、一审法官予以拒绝接收的主张也与事实不符。一审中，孙某英未提交证据，也未表示随后提交证据。况且，其他债务是否存在，与本案无关。退一步讲，假如周某奥真的在婚姻关系存续期间发生一些债务往来，也属正常现象，不能证明周某奥没有还款或有不良诚信，也与本案无关。
综上，一审法院认定的事实完全正确，孙某英的说法纯属错误，本案不存在恶意串通，逃避债务的情形。
二、涉案房屋系吴某芬与周某奥夫妻关系存续期间取得，民政部门登记备案的《离婚协议书》明确约定离婚后涉案房屋归吴某芬所有，吴某芬基于《离婚协议书》所享有的请求权早于孙某英的债权请求权，孙某英的债权也没有任何优先性，所以，一审判决停止对涉案房屋的执行完全正确。
首先，一审判决已确认，在离婚登记机关备案的《离婚协议书》对双方具有法律约束力，无证据证明协议存在伪造或虚假，孙某英也没有任何证据证明协议存在上述情形。协议为真实、有效。基于离婚协议，吴某芬享有变更登记所有权人为本人的请求权。对此，一审判决也予以确认。
其次，周某奥在离婚多年后因个人经营向孙某英举债，系离婚后的个人债务，与吴某芬无关。孙某英基于民间借贷所享有的债权仅为一般性质的金钱债权，并未指向涉案房屋，其债权不能对抗吴某芬享有的物权变更登记的请求权。
综上，吴某芬基于离婚协议对涉案房屋享有物权请求权，即将涉案房屋所有权变更登记至其名下的请求权，远远早于孙某英形成的金钱债权，且具有特定指向。孙某英依据生效法律文书所享有的权益为一般债权，并不具有任何优先性，吴某芬针对涉案房屋的请求权应当优于孙某英的金钱债权，具有排除执行的效力，一审判决的认定完全正确。
三、孙某英在上诉状用大量的篇幅介绍经济适用房的政策，并将没有过户的原因归责于吴某芬是错误的，在事实和适用法律方面陈述均有错误。涉案房产具有特殊性，并非吴某芬的原因导致房屋不能及时过户。
首先，涉案房屋为央产房，非一般意义的经济适用房，只是按照国家有关政策，是比照经济适用房管理的职工住宅。
2015年，北京市高级人民法院民一庭归纳整理了当前民事审判中需要注意的五个问题，其中第一个是央产房的问题，北京高院是这样认定的：“央产房是我市特有的一类政策性很强的房屋，主要包括中央在京单位已购公有住房和中央在京单位保障性住房两类。前者是职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，性质上属于已购公房，多数没有上市交易的限制，大家对该类房屋也比较熟悉。后者是2010年后新界定的一类房屋，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房，在分类上归于按经济适用住房管理的房屋，但仅限于职工自住，目前不得上市交易。
各级法院在审理涉及央产房买卖的案件中应当认真查看房屋的权属证明，正确区分上述两种房屋，并适用不同的处理规则，涉及相关政策问题时应当及时向在京中央和国家机关住房交易办公室咨询，对属于中央在京单位保障性住房的，在国家相关上市交易办法出台前，不应判决房屋过户登记到买受人名下。”
由于央产房的特殊性质，加之国家对央产房的管理的特殊状况，导致各部门在实际执行过程中也标准不统一、要求不统一。具体到各个单位，情况复杂，执行标准不统一。综上，由于政策及出售单位的要求、执行标准等原因，导致吴某芬迟迟不能变更过户，所以，没有变更过户事出有因，情况特殊，并非因吴某芬自身原因造成。
综上，请求二审法院查明事实，驳回孙某英的上诉请求，维护吴某芬的合法权益。
周某奥述称，一、周某奥完全同意一审判决，一审判决书查明的事实完全正确，孙某英的上诉状多处陈述与事实不符。
首先，周某奥与吴某芬在1987年12月4日登记结婚，婚后取得涉案房产。2013年10月14日，双方在西城区民政局办理离婚登记手续，在婚姻登记机关盖章并留存的《离婚协议书》中明确约定涉案房屋离婚后为吴某芬所有，上述事实非常清晰。
其次，周某奥与孙某英的债务发生于2017年，此时，周某奥已与吴某芬离婚四年，根本不存在通过离婚逃避债务的情形，更没有孙某英在上诉状中所说的周某奥与吴某芬离婚后还共同居住的情形。
再者，至于孙某英在上诉状说涉案房屋离婚后没有变更过户，并引用北京市的有关政策。关于这个问题，周某奥在一审答辩状中说的很清楚，涉案房屋是比照经济适用房管理的央产房，因房屋的特殊性质和原出售单位的个体情况导致该套房屋没有及时办理变更手续。2003年11月，周某奥与单位签订《购房合同》，购买涉案房屋。
2010年1月4日又签订《职工购房补充协议》，涉案房屋为央产房，非一般的经济适用房，仅是依照政策比照经济适用房管理的职工住宅，对于央产房，本身就比较复杂，各个单位情况不一样，执行标准也不统一，所以由于国管局政策及执行原因，导致至今未能过户，但周某奥始终确认该套房屋为吴某芬所有。同时，案涉房产，与周某奥和孙某英的债务无关。
二、周某奥现因疫情、生病和国家政策等原因导致经济困难，但周某奥对本案不回避并积极与孙某英协商还款事宜，双方在一审庭审后还达成还款方案，孙某英表示撤诉。
2021年9月底，在一审判决作出后，周某奥到孙某英家中与其会面讨论关于还债事宜，希望将周某奥所在公司名下的土地拆迁款用于偿还债务，双方已达成庭外和解意愿。周某奥愿意在收到拆迁款之日起7个工作日内将欠款打至孙某英账户。孙某英也表示要撤回诉讼，但孙某英仍提起上诉，二审进行了庭审。
综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于与孙某英的债务，周某奥也会积极解决，尽力偿还，孙某英亦在协商时表示认可。
法院查明
2019年法院就孙某英与周某奥民间借贷纠纷一案作出（调解书：一、周某奥于2019年9月20日偿还孙某英借款本金200万元及利息48万元；二、周某奥于2019年9月20日给付孙某英案件受理费用13320元。就上述调解书所涉借款事实，孙某英称，2016年6月份其一次性向周某奥之女周某佳汇款192万元，此外当时周某奥还从孙某英处购买了5万元的酒，另周某奥还欠付其3万元利息，以上共计200万元，故调解书中确认了200万元的借款。当时起诉的是周某佳和周某奥，调解的时候周某奥承担责任，所以就撤回了对周某佳的起诉。申请执行的也是对周某奥。周某奥对孙某英的上述陈述表示认可。
孙某英依据上述生效法律文书向一审法院申请执行，一审法院立案执行。2020年4月28日，一审法院执行实施部门对被执行人周某奥名下位于北京市西城区一号房产（以下简称涉案房产）予以查封，查封期限三年。
另查，吴某芬与周某奥于1987年12月4日登记结婚。2013年10月14日双方签订《离婚协议书》，约定北京市西城区一号等房屋归吴某芬所有，双方于同日办理离婚登记。
再查，2003年11月28日，周某奥作为乙方与原单位作为甲方签订《购房合同》一份，约定周某奥购买涉案房产。2010年1月4日，周某奥作为乙方与单位作为甲方就涉案房产签订《职工购房补充协议》一份，其中约定“甲方按照规定，办理按经济适用住房管理产权证”。涉案房产房屋所有权证载明，房屋所有权人为周某奥，登记时间载明为2010年12月29日，房屋性质载明为按经济适用房管理。
吴某芬自述经房屋管理部门核实，涉案房屋因无法办理产权过户，至今仍登记在周某奥名下，现由吴某芬与女儿周某佳居住。居委会于2020年9月22日出具证明一份，载明：兹证明我辖区居民吴某芬、周某佳长期居住在西城区一号。
法院认为，本案的焦点问题是：（一）吴某芬能否确认为案涉房产所有权人；（二）吴某芬对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于吴某芬能否确认为案涉房产所有权人。一审法院认为，吴某芬与周某奥于2013年10月14日协议离婚时，双方在《离婚协议书》中约定，涉案房屋归女方吴某芬所有，该《离婚协议书》在婚姻登记机关进行了备案登记，无证据证明该离婚协议系虚假或伪造，吴某芬、周某奥针对案涉房产分割达成的前述协议，对双方均具有法律约束力。由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在周某奥名下，依照关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。
但吴某芬可基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如房产性质是否可以进行过户变更等，故尚处于不确定状态。因此，现阶段吴某芬对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，法院对吴某芬请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。
（二）关于吴某芬对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。法院认为，综合本案具体情况，吴某芬虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据孙某英的申请对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，吴某芬对案涉房产享有的请求权是基于2013年其与周某奥签订的离婚协议产生，而孙某英享有的请求权是基于其于2019年6月20日与周某奥达成的调解，并由一审法院出具的涉案调解书所确认的，且依据孙某英与周某奥的共同确认，调解书所涉债务的实际发生时间亦在吴某芬与周某奥离婚协议签署之后。
吴某芬的请求权成立在前，其与周某奥不存在通过离婚协议转移、逃避此后周某奥可能发生的担保债务。孙某英的请求权与吴某芬的请求权相比较，在时间上不具有优先性。
另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，吴某芬享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而孙某英享有的是针对周某奥的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。因而，孙某英的金钱债权请求权与吴某芬的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故吴某芬关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，法院予以支持。
二审中，孙某英向本院提交之前民事判决书，证明吴某芬与周某奥在婚姻关系存续期间周某奥已对外欠有大量债务，二人通过离婚协议转移、逃避此后周某奥可能发生的债务。吴某芬对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院对该证据予以确认，但因与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
裁判结果
一、停止对位于北京市西城区一号房屋的强制执行；二、驳回原告吴某芬的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为吴某芬对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，孙某英主张吴某芬与周某奥存在通过离婚协议转移、逃避此后周某奥可能发生的债务，根据已查明的事实，周某奥向孙某英借款时间晚于其与吴某芬离婚时间，可以排除其存在与吴某芬恶意串通转移财产以逃避涉案债务的可能性；
其次，涉案债权属于一般金钱债权，且并非基于对涉案房产公示的信赖而产生，该债权不仅在设立时间上晚于吴某芬所享有的针对涉案房产要求变更登记为所有权人的请求权，而且在性质上也不具有优先性；再次，孙某英上诉称其曾于周某奥家中见过离婚后的周某奥仍与吴某芬共同居住在涉案房屋中，但并未提供证据予以证明，法院对该主张不予采信；
最后，吴某芬对于其在离婚后未能就涉案房产办理变更登记之原因进行了解释说明，可以看出并非其本人原因所致。综上，法院认定吴某芬对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
