北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某、苏某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令北京市大兴区S号院拆迁利益的一半归王某、苏某享有，以张某杰名义签署的拆迁协议的拆迁利益（包括三套安置房合计面积218.09平方米，剩余拆除腾退补偿款1355654元）的一半归王某、苏某共同享有；2.案件诉讼费由张某文、张某杰、孙某、张某尧承担。
张某文、张某杰、孙某、张某尧上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.以被拆迁腾退人张某杰名义选购的位于北京市大兴区一号房屋的权利义务由张某杰、张某文享有，苏某、张某尧、孙某协助张某杰、张某文办理房屋的入住手续和房屋登记手续；2.以被拆迁腾退人张某杰名义选购的位于北京市大兴区二号房屋的权利义务由苏某享有，张某杰、张某文、张某尧、孙某协助苏某办理房屋的入住手续和房屋登记手续；
3.以被拆迁腾退人张某杰名义选购的位于北京市大兴区三号房屋的权利义务由孙某、张某尧享有，苏某、张某杰、张某文协助孙某、张某尧办理房屋的入住手续和房屋登记手续；4.张某杰支付苏某腾退补偿款236688.5元；5.张某杰支付孙某、张某尧腾退补偿款727233.71元；6.苏某分别支付张某杰、张某文、张某尧、孙某房屋差价款各10350元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实与理由：1.一审判决认定事实不清，财产关系归属认定及财产分割计算错误。S号院（以下简称S号院）户籍在册人员四人，分别是张某杰、苏某、张某文、王某，张某杰、苏某、张某文为农民户，王某于2010年转为居民户。S号院北房四间系孙某、张某于1991年购买，系孙某、张某的夫妻共同财产。因S号院系张某、孙某的夫妻共同财产，张某去世以后，按照法定继承，孙某享有六分之四的产权份额，张某杰、张某尧各享有六分之一的产权份额。
孙某因对北房本身享有权利，加上因继承张某遗产，孙某对案涉院落享有当然的使用权，张某尧因继承而对涉案院落享有使用权，所以本次案涉院落拆除腾退的安置对象为张某杰、张某文、苏某、孙某、张某尧，本次拆除腾退的利益亦由张某杰、张某文、苏某、孙某、张某尧五人享有。一审判决无视户口性质认定王某为安置对象显然错误。
2.一审判决对S号院宅基地使用权及地上房屋归属、转化后财产的分割错误。王某对S号院宅基地不享有使用权，对该地上房屋不享有所有权，其不应获得任何拆迁补偿利益。王某于2010年将其农业户籍变更为城镇居民，王某自其户籍性质变更以后，其已不具有村民身份。王某的户籍性质进行变更以后其已丧失本集体经济组织成员身份，王某并非张某杰的直系血亲，因此王某无论是通过自建、继承等方式均在涉案院落无享有所有权的房屋，王某对涉案院落宅地基使用权及院内房屋均不享有任何权利。
3.一审法院在张某杰持有全部腾退补偿款的情况下判决张某文承担付款责任显然无依据。
被告辩称
王某、苏某辩称，同意一审判决，不同意四上诉人的上诉请求和理由。王某农业户口转为居民户口系因为上学需要，根据当时拆迁政策和村委会的规定，王某仍然是被拆迁安置人之一。
法院查明
张某与孙某系夫妻关系，婚后育有一子张某杰、一女张某尧，张某于2007年2月12日去世。2007年11月2日苏某与张某杰登记结婚，双方均属再婚家庭，张某杰有一子张某文，苏某有一女王某。2019年9月9日，北京市大兴区人民法院作出调解书中载明，苏某与张某杰离婚。
2019年8月15日，北京R公司（甲方、拆除腾退人）与张某杰（乙方、被拆除腾退方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》（以下简称《补偿协议》），《补偿协议》记载乙方在拆除腾退范围内有宅院一处，位于北京市大兴区S号，宅基地面积265.79平方米、房屋建筑面积为162.97平方米。
被拆除腾退人按照第二种（按确权面积）计算回迁安置房选房指标为199.34平方米。（一）拆除腾退补偿金额，1.区位补偿价1196055元；2.房屋重置成新价补偿费136757元；3.房屋装修及其他附属物定额补偿费152922元，以上共计1485734元。（二）拆除腾退奖励、补助及其他费用，1.宅基地内未建房奖励102723元，2.资源节约和垃圾减量奖励费41928元，3.工程配合奖300000元，4.搬家补助费10632元，5.停产停业综合补助费（创业补助）10000元，设备迁移补助费320元，环境贡献奖30000元，签约速度奖200000元，以上共计695603元。（三）以上（一）+（二）拆除腾退补偿金额共计2181337元。（四）房屋周转费及弃楼补贴双方另行签订补充协议。
《安置房购房清单》记载，张某杰选购安置房三套，购房总价1261863元。
2019年9月15日，北京R公司（拆除腾退人、甲方）与张某杰（被拆除腾退人、乙方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议（补充协议）》（以下简称《补充协议》），《补充协议》记载，根据乙方签订《安置房购房清单》所选购的安置房总面积218.09平方米，甲方先行发放50个月的房屋周转费共计436180元。乙方弃楼面积/平方米，弃楼补贴/元。甲方应向乙方支付拆除腾退补偿款=《补偿协议》中约定的拆除腾退补偿款总额+50个月房屋周转费+弃楼补贴，甲方应向乙方支付拆除腾退补偿金额共计2617517元。
根据乙方签订的《安置房购房清单》，乙方选购安置房3套，所购安置房总设计建筑面积为218.09平方米，购房总价为1261863元。乙方同意甲方在其拆除腾退补偿款中直接扣除用于支付购买回迁安置房的购房款。双方同意按照甲方支付乙方剩余拆除腾退补偿1355654元的方式进行付款及结算。
另查明：S号户籍在册人员有四人，分别为张某杰、苏某、张某文、王某。
法院认为，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。张某于2007年2月12日去世，并未有遗嘱，故按照法定继承办理。
本案第一个争议焦点是张某遗产范围的问题。据诉争院落拆除腾退档案中的测绘成果表显示，北房面积为70.60平方米，南房为90.37平方米，房屋条件调查登记表显示，北房及南房均为8.5成新。庭审中，苏某、王某认可苏某和张某杰结婚前涉案院落有北房4间，孙某、张某尧称1991年张某购买涉案院落，购买院落的时候存在北房4间，此后张某杰建造南房4间。
关于南房四间，张某杰认可是2011年建设的，北房4间是其父亲的。孙某称还有一处院落，已经拆迁了。根据双方当事人所述，诉争院落北房4间系张某遗产，该遗产应当由孙某继承1/6，加上夫妻共有部分1/2，孙某享有4/6的份额，张某杰和张某尧各继承1/6的份额。
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。现张某已经去世，故可以对前述遗产予以分割，由于涉案房屋已经被拆除腾退，故法院只对涉案房屋转化而得的拆迁利益予以分割。
关于区位补偿价款，根据规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，张某杰、苏某、张某文、王某户口在诉争院落，四人一户对于诉争院落的宅基地享有同等使用权利，故区位补偿价应当在前述四人中平均分割，张某杰、张某文、苏某、王某各得299013.75元。孙某、张某尧户口不在诉争院落，故诉争院落的区位补偿款与二人无关。
关于房屋重置成新价和装饰装修及其他附属物定额补偿费，因南房及北房均为8.5成新，按照面积计算，北房4间的重置成新价和装饰装修及其他附属物定额补偿费为共计127050.61元，结合各自享有的份额，张某杰应得21175.1元，张某尧应得21175.1元，孙某应得84700.41元。关于南房4间系张某杰和苏某婚后所建，结合张某文、王某在建房时的年龄，王某亦未提交对建房及装饰装修出资情况的证据，故南房4间的房屋重置成新价和房屋装修及其他附属物定额补偿费由张某杰、苏某各得一半即81314.19元。综上，苏某应得81314.19元，张某杰应得102489.29元，张某尧应得21175.1元，孙某应得84700.41元。
关于宅基地内未建房奖励费102723元、资源节约和垃圾减量奖励费41928元、环境贡献奖30000元，根据对《房屋拆除腾退补偿实施方案》内容的解读，该部分补偿款系针对拆除腾退过程中个别人突击装修、恶意抢建，造成大量人力、物力、财力浪费，破坏生态环境所设立的奖励。本案中，张某杰、张某文、苏某、王某均为诉争院落宅基地使用权人，对院内空地均有权使用，故该部分费用应当由四人平分，经计算张某杰、张某文应得87325.5元，苏某、王某应得87325.5元。
关于工程配合奖300000元和签约速度奖200000元，根据《腾退补偿实施方案》的规定，系针对被拆除腾退人在规定期限内从被拆除院落内腾退并积极与拆迁公司签订拆除腾退补偿协议所给予的补偿款，被拆迁院落内在户人口为张某杰、张某文、苏某、王某，系四人积极配合拆迁取得的上述奖励费用，故应当由四人平分，经计算，张某杰、张某文应得前述奖励250000元，苏某、王某应得250000元。
关于搬家补助费10632元，根据《腾退补偿实施方案》第二十二条，依据被拆除腾退房屋宅基地面积，标准为每平方米40元，故搬家补助费应当由宅基地使用权人张某杰、张某文、苏某、王某平分，经计算张某杰、张某文应得5316元，苏某、王某应得5316元。
关于停产停业补助费10000元，根据拆迁档案中创业补助申请载明系张某杰申请，且当时并未与苏某离婚，故该笔补助费由张某杰和苏某各得5000元。
关于设备迁移补助费320元，由张某杰、张某文、苏某、王某四人平分，经计算张某杰、张某文享有160元，苏某、王某享有160元。
综上所述，苏某、王某享有拆迁补偿款1027143.19元。
关于安置房屋如何分割，根据《腾退补偿实施方案》的规定，安置房屋的指标确定共有两种方式，一种为户口在册户口的被拆除腾退人直系血亲人数为基数，人均选房面积50平方米，每人享有50平方米安置房指标，二是宅基地内确权面积即宅基地面积内的合法建筑面积。根据拆迁政策，拆除腾退补偿方案中确认的合法宅基地面积为0.4亩以内，即267平方米以内的宅基地按照宅基地面积的75%选购安置房屋，案件中确权宅基地面积为265.79平方米，选房指标为199.34平方米，系按照宅基地确权面积取得的安置房指标。
根据拆迁政策，苏某和王某有权按照每人50平方米的指标选购安置房，张某杰作为被拆除腾退人在选择最有利的安置方式时，不得侵害或剥夺拆迁政策赋予他人的拆迁指标，综上，苏某和王某应当享有安置房的指标为100平方米。
根据苏某和王某的选房指标，结合两人实际居住需要和安置房选购清单，综合各方当事人生活居住现状等因素，从有利生产、便利生活、减少纷争的角度出发，法院酌定安置房购房清单中位于北京市大兴区一号的权利义务由苏某、王某享有。就苏某、王某享有的安置房指标100平方米与一号房屋面积89.31平方米的差额10.69平方米，张某杰应当就苏某、王某未用尽选房指标10.69平方米的面积予以补偿，具体按照拆除腾退补偿方案中未使用选房指标10000元/平方米的方式计算，张某杰应当给予苏某、王某106900元的补偿。
关于房屋周转费，根据公平原则应当按照苏某、王某实际应当获得的安置房指标100平方米计算，因为苏某、王某未取得的10.69平方米购房指标由张某杰享有，该指标对应的弃楼款实际不能弥补二人的损失，苏某、王某按照安置房指标100平方米计算应获得房屋周转费200000元。
综上所述，苏某和王某应当获得拆除腾退补偿款和房屋周转费共计1334043.19元，扣除一号房屋购房款516732元之后，张某杰应当给付苏某和王某拆除腾退补偿款817311.19元。
裁判结果
一、以被拆除腾退人张某杰名义选购的位于北京市大兴区一号房屋权利义务由苏某、王某享有，张某杰、张某文协助苏某、王某办理房屋的入住手续和房屋登记手续；
二、张某杰、张某文于判决生效后十日内给付苏某、王某拆除腾退补偿款817311.19元；三、张某杰、张某文于判决生效后十日内给付张某尧21175.1元、孙某84700.41元；四、驳回苏某、王某其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为法院对拆迁安置利益分割是否正确。根据房屋拆除腾退补偿实施方案》第十八条，安置对象为被拆除腾退院落内户口在册的产权人及其直系血亲（含配偶），因上学等因素导致户口迁出的，经村委会、属地镇政府共同确认后，可认定为安置对象。本案中，孙某、张某尧户口均不在S号院内，故不是涉案拆迁方案的安置对象，王某是因为上学原因转为居民户口，其在拆迁时为S号院户籍在册人员，因此王某为S号院拆迁安置人，应当享有拆迁利益，故法院认定张某杰、张某文、王某、苏某为拆迁安置人并无不当。
张某杰称其获得的拆迁安置房系按照原有房屋确权面积确定，王某虽然户口在册但并未对房屋面积作出贡献。根据《腾退补偿实施方案》第十四条，确定选房指标可以按照人均50平方米或者按照确权面积进行选房，张某杰选择按照确权面积进行选房系其自愿选择该种方式，不能说明王某不是拆迁安置人以及王某不应当享有拆迁安置利益，也不能说明王某不能享有相应拆迁安置房屋面积。
综上，法院判决区位补偿价款、宅基地内未建房奖励费、资源节约和垃圾减量奖励费、环境贡献奖、工程配合奖、签约速度奖、搬家补助费、设备迁移补助费由张某杰、张某文、王某、苏某四人均分符合本案实际情况，法院根据拆迁安置方案及王某、苏某生活居住需要，确定北京市大兴一号房屋的权利义务由苏某、王某享有并无不妥。
另，张某文主张所有拆迁安置利益均由张某杰领取，其无义务支付王某、苏某拆迁腾退补偿款，因其在本案诉讼中已明确表示其与张某杰作为共同利益的一方主张权利，判决其与张某杰共同承担支付义务亦无明显不当。
