北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某英向本院提出诉讼请求：1、吴某鑫支付违约金2317680元；2、诉讼费由吴某鑫承担。
事实与理由：2013年9月28日，本案案外人赵某亮(赵某英之父)与吴某鑫签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》，约定赵某亮作为买受人向吴某鑫购买位于北京市大兴区A号的房屋，房屋成交价390万元。双方签订《购房合同》时，吴某鑫承诺该房屋系其全款购买贷款。房屋上没有抵押，由于当时房产证还没有下发，故双方约定，房产证下来后15日内，双方办理房屋权属转移登记手续。
合同签订后，赵某亮按约定向吴某鑫支付购房款370万元，后吴某鑫亦按约定将房屋交付赵某亮。2014年11月20日，吴某鑫取得该房屋的房产证，按合同约定，吴某鑫应于2014年12月5日前配合赵某亮办理过户手续，但赵某亮及赵某英多次催告吴某鑫要求其配合办理过户手续，吴某鑫均以各种理由推脱，不配合办理过户手续。赵某亮购买涉案房屋本来就是供赵某英结婚使用，因涉案房屋具备了办理过户的条件，所以2020年8月12日，赵某英、吴某鑫、赵某亮三方签订《变更买受方协议书》，赵某亮将其对该房屋的权利义务全部转移于赵某英。
2020年8月24日，吴某鑫配合赵某英办理完过户手续。此时距离应当过户之日已过去六年之久。在此六年过程中，赵某英为了能让吴某鑫履行过户义务，不仅无数次联系吴某鑫、催促吴某鑫，甚至进行过两次诉讼，希望吴某鑫能尽快配合过户，而吴某鑫不但不配合过户，反而一次次欺骗赵某亮，不仅在签订购房合同之时即隐瞒该房屋不是全款购买的事实（吴某鑫购买该房屋时是贷款购买，贷款金额100万元，该贷款于2017年才还清），甚至在2017年，吴某鑫刚还清房屋贷款后，又用该房屋为自己办理抵押贷款，贷款金额500万元。吴某鑫的一次次欺骗行为属于恶意违约，不仅严重违背诚实信用原则，还给赵某英造成了巨大的损失。
被告辩称
吴某鑫辩称：赵某英主张支付的部分违约金已经超过诉讼时效，不应予以支持；吴某鑫虽然存在延迟履行行为，但并未给赵某英造成实际损失，而违约金以弥补损失为原则，现吴某鑫并未有实际损失的情况下，主张巨额违约金不应支持；即使本案存在违约金的约定，但赵某英主张违约金过高，请求法院予以调整；
根据吴某鑫2018年4月17日向赵某英出具的材料内容，可以证明赵某英同意吴某鑫将房屋产权证过户时间延期至2018年6月15日，所以其要求吴某鑫支付自2014年11月26日起的违约金没有依据，根据约定，赵某英应当将余款20万元在双方办理完房屋产权过户登记手续后付清，现吴某鑫已经于2020年8月24日将房屋过户至赵某英名下，但赵某英至今未支付剩余20万元，故提起反诉请求：1、赵某英支付剩余购房款20万元及违约金;2、本案诉讼费由赵某英承担。
赵某英就反诉辩称，赵某亮是按照附加协议时间来付款的，且赵某亮按照协议约定的期限提前支付了20万元，因为吴某鑫已经先期违约了，赵某英计算吴某鑫需要支付上百万元的违约金，应在违约金抵扣20万元的尾款，所以不再支付剩余的尾款，而且吴某鑫也没有向赵某英主张过20万元尾款，吴某鑫出具承诺是因为个人原因无法办理过户，也说明吴某鑫认可自己违约，赵某英不存在违约行为。
法院查明
2013年9月28日，出卖人吴某鑫与买受人赵某亮签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定赵某亮向吴某鑫购买案涉房屋，《北京市商品房预售合同》该房屋性质为商品房，未设定抵押，成交价格为390万元，买受人采取自行交割方式付款。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第六条约定：出卖人应当在2013年9月28日前将房屋交付给买受人。第十条约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起直到房屋产权证下来后15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
附加条款约定：已付购房款130万元，2013年11月1日至2013年11月15日付到200万元，至2013年12月31日付到350万元，余款等交易双方办理完房屋产权过户登记手续后付清。
2013年9月29日，吴某鑫出具书面材料一份，称已将案涉房屋转让给赵某亮，并委托赵某亮办理案涉房屋物业及装修方面的所有手续。
截至2014年11月5日，赵某亮共支付吴某鑫案涉房屋购房款370万元。
2018年4月17日，吴某鑫出具证明材料及补充协议各一份，分别载明，吴某鑫于2013年9月28日已将一号出售给赵某亮并收取房款370万元整（房款为390万元整）已形成买卖事实。因本人吴某鑫个人原因，至今未完成过户手续（贷款未缴清），约定2018年6月15日将贷款缴清前过户，以上所述均为事实，本人承诺具有法律效力。如本人吴某鑫未在限定期内完成过户手续（6月15日）所造成赵某亮一家后续损失，本人愿意承担连带责任。
2020年8月12日，吴某鑫（甲方、出售方）、赵某亮（乙方、原买受方）、赵某英（丙方、新买受方）签订《变更买受方协议书》，约定，双方协商一致，就甲方名下位于北京市大兴区一号之房屋达成交易，并于2013年9月28日签署的购房合同，现甲乙方三方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丙方事宜，达成变更协议如下：1、甲乙丙三方协商一致，甲、乙、丙就上述房屋交易所签署的购房合同项下的乙方的权利义务全部转移于丙方，丙方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2、甲、乙、丙三方协商一致，甲、乙丙三方就上述房屋交易所签署的补充协议项下的乙方的权利义务全部转移于丙方，丙方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3、甲、乙、丙三方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。
2020年8月24日，案涉房屋取得了不动产权证书，登记房屋所有权人为赵某英。
另查，2011年12月6日，出卖人W公司与买受人吴某鑫签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定吴某鑫购买案涉房屋。2011年12月20日，吴某鑫（借款人、抵押人）与银行（贷款人、抵押权人）、W公司（保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定吴某鑫购买案涉房屋，贷款金额为100万元。2014年11月20日，案涉房屋取得了不动产权证书，登记房屋所有权人为吴某鑫，登记地址北京市大兴区一号。
2017年6月15日，银行出具了《个人贷款结清证明》，载明，借款人吴某鑫已于2017年6月14日还清个人住房贷款100万元贷款本金及相应利息。2017年6月29日，借款人吴某鑫与出借人Q公司（以下简称Q公司）签订了《授信协议》和《最高额抵押合同》，其中《授信协议》约定最高授信额度为500万元，期限为自2017年6月29日至2022年6月28日。《最高额抵押合同》第三条约定：抵押物为案涉房屋，抵押期限自2017年6月29日至2022年6月28日。2017年7月3日，双方办理了最高额抵押权登记手续。2020年8月24日，双方办理了解除前述抵押登记手续。
再查，2017年7月，赵某亮、林某羽将吴某鑫作为被告、迟某文作为第三人以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求：1、确认赵某亮与吴某鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》有效；2、诉讼费由吴某鑫承担。本院判决：赵某亮与吴某鑫于2013年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》有效。之后，吴某鑫不服提起上诉，2018年10月19日吴某鑫撤回上诉。
2019年1月，赵某亮将吴某鑫作为被告、第三人Q公司作为第三人以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求：1、吴某鑫、迟某文立即一次性清偿Q公司关于北京市大兴区一号房屋剩余的贷款本息（含违约金），并于清偿完毕后十日内办理案涉房屋的解除抵押登记手续；2、吴某鑫、迟某文不履行清偿Q公司债务的，我可代吴某鑫、迟某文向Q公司清偿案涉房屋剩余贷款本息（含违约金），Q公司应于债务清偿后10日内办理案涉房屋的解除抵押登记手续，我代吴某鑫、迟某文向Q公司清偿剩余贷款本息及违约金的，吴某鑫、迟某文应在我代为清偿后5日内给付我代为清偿支出的费用及上述费用的同期银行贷款利息；
3、吴某鑫、迟某文于案涉房屋解除抵押登记后三日内协助我办理权属转移登记手续，将案涉房屋登记至我名下；4、吴某鑫、迟某文按照每日2960元的标准支付违约金（按照全部已付房款370万元日万分之八的标准，自2014年12月5日计算至案涉房屋转移登记至我名下之日止）；5、诉讼费由吴某鑫、迟某文承担。截至法庭辩论终结前，Q公司表示吴某鑫尚欠借款本息共计2059330.23元。
本院经审理认为：业已生效的判决已经确认赵某亮与吴某鑫签订的房屋买卖合同合法有效，且吴某鑫签订书面承诺于2018年6月15日前解除借款抵押并完成所有权转移登记手续，吴某鑫应按照双方约定履行义务，但案涉房屋借款抵押至今尚未解除且庭审中吴某鑫亦拒绝偿还借款本息，导致赵某亮合同目的无法实现，吴某鑫的行为已构成违约，赵某亮有权要求吴某鑫继续履行合同承担相应违约责任。抵押人进行交易不得损害抵押权人的利益。
因案涉房屋存在借款抵押登记，虽赵某亮同意代吴某鑫清偿借款涤除抵押权，Q公司亦同意赵某亮代偿，但赵某亮无能力清偿吴某鑫在Q公司的所有贷款本息导致继续履行合同存在障碍，故赵某亮要求办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
另，关于违约责任，因案涉房屋实际办理转移登记手续时间无法确定，赵某亮基于继续履行合同所主张的违约金，可待所有权转移登记手续的条件具备后另行主张。据此判决：驳回赵某亮的诉讼请求。
案件审理过程中，赵某英主张吴某鑫卖房时承诺是全款买的案涉房屋没有贷款抵押，吴某鑫还清银行贷款后，再次办理了借款抵押，且吴某鑫未按照承诺办理案涉房屋过户手续，引发了含本次诉讼在内共计三次诉讼，故按照《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》第10条第2款的约定，要求吴某鑫支付自2014年12月6日起至2020年8月24日的违约金，并自行调整违约金计算标准为日万分之三。
吴某鑫称因案涉房屋存在贷款，2017年6、7月看到案涉房屋产权证并将上述情况告知了赵某亮，且赵某亮已经同意办理案涉房屋的时间延长至2018年6月15日，赵某英未产生实际损失，赵某英为证明因吴某鑫的违约行为，导致其不能将户口迁入案涉房屋，需赔偿案外人闻某桂逾期迁移户口违约金14万元，现已支付闻某桂7万元，没有支付的7万元还需要支付日万分之五的违约金，同时造成了律师损失共计7元，为此提交闻某桂承诺书及收条、委托代理协议及收条各两份予以证明，吴某鑫对承诺书及收条的真实性认可，对所有证据的证明目的不予认可。
裁判结果
一、本判决生效之日起十日内，吴某鑫给付赵某英违约金80万元；
二、本判决生效之日起十日内，赵某英给付吴某鑫购房款20万元及违约金1万元（本项确认的款项在第一项判决内容中直接扣减）；
三、驳回赵某英的其他诉讼请求；
四、驳回吴某鑫的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，赵某亮、赵某英与吴某鑫《变更买受方协议书》系各方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，赵某英承继了在享有赵某亮权利的同时，该权利之上的瑕疵或者负担等都应当一并承继。
关于赵某英主张违约责任一节，赵某亮与吴某鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定，案涉房屋产权证下来后15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
但吴某鑫隐瞒了其就案涉房屋设定了购房贷款抵押，且在2017年6月15日清偿前述贷款后，又以案涉房屋与案外人Q公司设定了最高授信额度为500万元的最高额抵押，在赵某亮于2019年1月将其诉至法院后，截至法庭辩论终结前，Q公司称吴某鑫尚欠借款本息共计2059330.23元，吴某鑫亦拒绝偿还借款本息涤除设定的借款抵押，导致赵某亮合同目的无法实现，对此吴某鑫存在违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金数额，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽赵某英自动调整了违约金计算标准，但吴某鑫认为违约金过高请求调整，赵某英未能充分举证证明吴某鑫的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，法院综合考虑合同履行不能的原因、结合当事人合同履行的具体阶段，以及赵某亮为合同履行支付房款370万元的客观情况，酌定具体数额为80万元，因赵某亮已于2019年1月向吴某鑫主张过违约金且2020年8月实际完成房屋转移登记手续，故吴某鑫称赵某英的部分主张已超过诉讼请求的意见，法院不予采纳。
关于吴某鑫反诉主张的未付剩余房款20万元及违约金一节，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。因赵某亮与吴某鑫明确约定余款等交易双方办理完房屋产权过户登记手续后付清，赵某英未就其主张的双方就剩余购房款20万元冲抵吴某鑫应付违约金的说法提交证据予以证明，故赵某英应按照约定向吴某鑫支付剩余购房款20万元及违约金1万元。
