北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告齐某辉向本院提出诉讼请求：1.要求赵某鹏拆除后院新建4间简易房子；2.确认双方于2008年6月16日签订的《土地租赁合同》于2028年6月17日终止，合同到期后赵某鹏翻建的前院4间房子不得拆除；3.诉讼费用由赵某鹏承担。后齐某辉变更诉讼请求为要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效。
事实及理由：齐某辉与赵某鹏原是同村村民，齐某辉在某镇某村某号有一处宅院，宅院内建有北房4间。2008年6月16日，双方签订了租赁合同，齐某辉将前述房产出租给赵某鹏使用50年，租金共计5000元已交付给齐某辉。赵某鹏在使用期间未经齐某辉同意拆毁原有的4间北房，新建了8间简易房。且双方实际是农村房屋买卖关系，合同应为无效，故诉至法院，请求支持诉求。
被告辩称
被告赵某鹏辩称，不同意齐某辉的诉讼请求。双方签订的是《土地租赁合同》，就按合同约定来说，我认为双方就是土地租赁合同关系，不是房屋买卖，合同应为有效。此前诉讼已经结束，与本案无关。《土地租赁合同》第4条明确约定我在租赁期间可以对房屋及附属设施进行重建及改造。拆房时齐某辉在现场也同意拆。
法院查明
2008年6月16日，齐某辉作为甲方与作为乙方的赵某鹏签订《土地租赁合同》，约定：“第二条、土地使用权性质。该土地相应的土地使用权取得方式为租赁；土地使用权年限自2008年06月16日至2058年06月16日止。共计50年。第三条、权利保证。出租人保证在土地所有权转移后，其他任何人不会对承租人所承租的土地提出任何其他权利要求，不会要求承租人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，由甲方负责解决。在办理房至产权及土地使用权时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。
第四条、乙方在租赁期间，可对该房屋及其附属设施进行重建和改造。第五条、付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付该土地全部价款付给甲方，共计人民币伍仟元整。第八条、房屋所占用的土地（包括庭院围墙、果树、田地等），土地使用权一并转让给乙方。”
合同签订后，赵某鹏将租金5000元一次性付清，齐某辉将涉案房屋交由赵某鹏使用，并将分家单原件、土地房产所有权证交给赵某鹏。后赵某鹏将原有4间房屋拆除进行了翻建，并在后院新建4间房。
另查明，齐某辉曾以排除妨害纠纷、房屋租赁合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷三次将赵某鹏诉至本院，三案均基于双方签订的《土地租赁合同》，后均撤诉。赵某鹏在此前诉讼中多次陈述“双方签订的协议名为房屋租赁，但实际为买卖。”“合同实际是买卖合同”、“如果是租赁的话原告不可能连分家单及契约都给被告，证明合同是买卖不是租赁，买卖标的物是某号房屋”。就合同签订情况，赵某鹏在之前案件的开庭笔录中称，“签订合同的时候我考虑我不是农业户口，就没签订买卖合同，签订的是租赁合同”。
赵某鹏一直系城镇户口，于2005年10月13日将户口由某镇某村某号迁出，后又于2015年5月4日迁入某镇某村某号。
裁判结果
确认原告齐某辉与被告赵某鹏签订的《土地租赁合同》无效。
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，齐某辉与赵某鹏签订的虽名为《土地租赁合同》，但根据合同约定、双方陈述，尤其是赵某鹏在此前诉讼案件中的陈述，可以确认双方签订的合同名为土地租赁，实为农村房屋买卖合同关系。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的流转。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。赵某鹏系城镇户口，非某村集体经济组织成员，其买卖涉案房屋的行为，违反了国家有关禁止城镇居民在农村购置宅基地的相关规定，双方之间的《土地租赁合同》应属无效。齐某辉要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
