北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某文向本院提出诉讼请求：1.请求判令北京市西城区一号房屋由原告继承；2.请求判令原告有权单独向北京市海淀区二号公有住房的产权单位或有权机关申请办理承租人变更手续，因该公有住房拆迁所调换的安置房屋及现金等补偿均由原告继承；3.请求判令被告及第三人协助原告办理前述第1、2项诉讼请求所涉房产的所有权/承租权变更手续；4.本案的诉讼费用由原告、被告等按照继承比例共同承担。
事实和理由：被继承人吴某贤、林某共育有五名子女，分别为吴某杰、吴某文、吴某坤、吴某鹏以及吴某峰。被继承人吴某贤于2004年7月7日病故，其配偶林某于2015年2月26日病故。吴某贤名下遗产主要为三处房产，分别是：（1）位于北京市西城区一号房产（吴某贤为房屋所有权人）；（2）位于北京市西城区A号房产（吴某贤为房屋所有权人）；（3）位于北京市海淀区二号公有住房（吴某贤为承租人）。吴某贤生前曾先后自书遗嘱，与其配偶林某商量后，对上述三处房产作出了相应安排。
第一份遗嘱自书于1999年，在第4页中写道：“……我和林某名下拥有两个单元房的产权。我俩死后，座落在一号的一套归我们的孙女吴某娟所有，A号的一套归我们的儿子吴某峰、儿媳赵某所有。二号公房的居住权过户给我们的儿子吴某超。”吴某娟即原告吴某文之独生女。第二份遗嘱自书于2002年在第3页中写道：“四、一号房屋的产权属吴某超，A号单元房产权属吴某峰。……”综合上述两份遗嘱可知，被继承人吴某贤与其配偶林某商量后，对于本案所涉三处房产作出如下分配：（1）位于北京市西城区一号房产，由原告吴某文继承；（2）位于北京市西城区A号房产，由被告吴某峰继承；（3）位于北京市海淀区二号公有住房，居住权过户给原告吴某文。
原告认为，被继承人吴某贤所自书遗嘱系其真实意思表示，且遗嘱内容系与其配偶林某商量后达成的一致意见，应属合法有效。现因各方存在分歧，导致原告无法按照遗嘱继承其应得的遗产，无法办理所涉房产的所有权/承租权变更手续。因此诉至法院。要求依法继承A号房屋份额。
被告辩称
被告吴某峰辩称，被继承人死亡情况及亲属关系属实，不同意原告诉讼请求。西城区的两套房子是遗产，对于这两套房子我方尊重被继承人的意见。海淀的房子没有产权，被继承人处分时是公房，不属于遗产范围。要求继承北京市西城区A号房屋。老人的两份遗嘱中都说A号房屋归吴某峰。
被告吴某杰辩称，被继承人死亡情况及亲属关系属实，要求继承我应继承的份额，具体由法院判决。
被告吴某坤辩称，被继承人死亡情况及亲属关系属实。认可父亲吴某贤两份遗嘱的真实性，父亲名下的房产，属于他和母亲婚姻存续期间，双方的共同财产。父亲离世时，母亲还在，按法律规定，父亲只有权处置属于他的那一部分，另一部分应归母亲所有，母亲生前没有留有遗嘱，我有权参与继承母亲所属那一部分房产，要求继承我应继承的份额。
被告吴某鹏辩称，被继承人死亡情况及亲属关系属实，要求依法继承，听从法院判决。
第三人吴某娟述称，被继承人死亡情况及亲属关系属实，同意原告的意见。
第三人赵某述称，同意吴某峰的意见。
法院查明
一、家庭亲属关系及死亡情况
吴某贤与林某系夫妻关系，二人育有五名子女，分别为吴某杰、吴某文、吴某坤、吴某鹏、吴某峰。吴某贤于2004年7月7日死亡，林某于2015年2月26日死亡。二人的父母均早于二人死亡。
二、涉案房屋情况
北京市西城区一号房屋和北京市西城区A号均登记在吴某贤名下，登记时间为2001年6月6日。北京市海淀区二号房屋是吴某贤承租的公房。
2012年4月22日，北京H公司（甲方）与吴某贤（故）林某（乙方）签订《房屋改造协议书》，吴某峰在乙方代理人处签字。协议内容如下：第二条乙方房屋的基本情况，乙方在海淀区二号房间，建筑面积29.15平方米。第五条原房腾退，乙方自本协议签订之日起十五内完成原房屋腾退，……第七条房款结算，按调换房屋50平方米计算，乙方应支付房款总额为140724元，乙方应交房款140724元与20个月过渡安置费54000元折抵。乙方应向甲方实际应支付86724元。
诉讼中，吴某峰提交了家庭成员授权委托书、收款凭证及明细，其他当事人对证据的真实性无异议。收款凭证显示，吴某峰、赵某交纳了二号房屋的购房款86724元、18189.6元。落款时间为2018年8月25日的家庭授权委托书显示，吴某鹏、吴某文、吴某坤、吴某杰均同意吴某峰代领北京市海淀区二号房屋差额安置费。吴某峰制作的二号房屋拆迁过渡安置费明细表显示，……吴某峰现持有安置费剩余款项为365966.40元。吴某文对折抵的20个月安置费54000元提出异议。
诉讼中，吴某文提出根据搬迁补偿方案，每户应有8万元的工程配合奖，是由吴某峰领取的，吴某峰对此不予认可。
三、订立遗嘱情况
吴某贤于1999年留下的《老父遗言》，内容如下：……我和林某名下拥有两个单元房的产权。我俩死后，座落在一号（面积约60+平米）的一套归我们的孙女吴某娟所有，A号单元（面积约40+平米）的一套归我们的儿子吴某峰、儿媳赵某所有。二号公房的居住权过户给我们的儿子吴某超。”
吴某贤于2002年留下《老父临终遗言》，内容如下：“四、一号房屋的产权属吴某超，A号单元房产权属吴某峰。
裁判结果
一、吴某贤名下位于北京市西城区一号房屋由原告吴某文、被告吴某峰、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏共同继承，其中原告吴某文继承3/5份额，被告吴某峰、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏各继承1/10份额，被告吴某峰、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏应协助办理上述房屋的过户手续；
二、吴某贤名下位于北京市西城区A号房屋由原告吴某文、被告吴某峰、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏共同继承，其中被告吴某峰继承3/5份额，原告吴某文、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏各继承1/10份额；
三、被告吴某峰代为领取的北京市海淀区××502甲的公房于2012年5月至2022年12月的安置费365966.40元（已扣除折抵款项及预交购房款）归被告吴某峰所有，被告吴某峰于本判决生效之日起七日内向原告吴某文、被告吴某杰、被告吴某坤、被告吴某鹏各支付73193.28元。
四、驳回原告吴某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋和其他合法财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，北京市西城区一号房屋和北京市西城区A号均登记在吴某贤名下，属于吴某贤与林某的夫妻共同财产，二人各占1/2份额，在二人死亡后转化为遗产。北京市海淀区二号房屋是吴某贤承租的公房，在公房原承租人死亡后，公房由谁继续承租问题属于行政管理的范围，吴某文提出的要求其有权单独向北京市海淀区二号公有住房的产权单位或有权机关申请办理承租人变更手续、其他当事人予以协助的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
在吴某贤死亡后，公房承租人未发生变更，在此情况下进行了房屋拆迁，因拆迁而发放的安置费应属于被继承人的遗产。拆迁安置费差额由吴某峰代为领取，吴某峰提交了明细表，其他当事人对该证据的真实性予以认可，法院对此予以确认，根据明细表显示，吴某峰代为领取2012年5月至2022年12月的安置费扣除折抵款项54000元及预交购房款104913.60元后共计365966.40元，该款项为被继承人的遗产。
关于吴某文对折抵的54000元提出的异议，因该折抵的款项在《房屋改造协议书》明确约定，法院对吴某文的该项意见不予采纳。关于吴某文提出的吴某峰领取了每户应有8万元的工程配合奖的意见，吴某峰对此不予认可，而吴某文未就此提交证据予以证明，法院对吴某文的该项意见不予采纳。关于吴某文提出的关于继承拆迁所调换的安置房屋的诉讼请求，吴某文表示可选择就地安置或异地安置，异地安置的话，当事人均同意后即可办理，吴某峰、吴某鹏等均表示要求就地安置，现双方就如何安置尚未达成一致意见，安置的房屋尚未确定，吴某文的该项诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。配偶、子女、父母为第一顺序继承人。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案中，吴某贤与林某的第一顺序继承人为吴某杰、吴某文、吴某坤、吴某鹏、吴某峰。
继承开始后，按照法定继承办理。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，林某未留有遗嘱，吴某贤留下的《老父遗言》和《老父临终遗言》符合自书遗嘱的形式要件，遗嘱合法有效，遗嘱涉及的关于北京市西城区一号房屋和北京市西城区二号两套房屋中属于吴某贤的份额按照遗嘱继承办理，因吴某贤订立数份自书遗嘱，以后订立的《老父临终遗言》为准。因此，北京市西城区一号房屋属于吴某贤的1/2份额由吴某文继承，北京市西城区A号房屋中属于吴某贤的1/2份额由吴某峰继承。上述两套房屋中属于林某的1/2份额按照法定继承办理，由吴某杰、吴某文、吴某坤、吴某鹏、吴某峰均等继承。
吴某贤的遗嘱虽涉及北京市海淀区二号的公房，但该公房的承租问题属于行政管理范围，公房拆迁产生的安置费并不属于吴某贤遗嘱的内容。吴某峰代领取的差额安置费用由吴某杰、吴某文、吴某坤、吴某鹏、吴某峰均等继承。
