北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2021年3月14日签署的《房屋转让协议》；2.请求判令被告返还原告购房款120万元；3.请求判令被告赔偿原告政府土地收益损失197134元及测绘服务损失8000元；4.请求判令被告按照合同约定支付违约金30万元；5.请求判令被告赔偿房屋拆改费损失8000元；6.请求就案涉房屋的房屋拍卖款由原告优先受偿；7.诉讼费由被告承担。
事实和理由：原被告双方于2021年3月14日签订了《房屋转让协议》，约定被告郭某灏将其位于宣武区S号房屋转让给原告，转让价格148万元。协议第五条约定：原告给付被告120万元办理解除该房屋上设有的抵押，该房屋办理过户当日原告将剩余房款28万元一次性给被告；协议第六条约定：被告不得隐瞒与房产相关的重要事实，该房屋产权无争议（包括不被查封，不被第三人追索）；协议第七条约定：如有违约，支付对方违约金30万元。
合同签订后，原告于2021年3月15日通过某银行向被告转款120万元，之后，原告向北京D公司垫付了8000元测绘费。2021年6月9日原告代被告郭某灏向北京市规划和自然资源委员会垫付补缴政府土地收益197134元。当上述手续准备就绪，办理房屋过户之时，发现2021年4月15日，案外人孙某芳等以继承纠纷为由将被告郭某灏起诉至北京市西城区人民法院，要求支付上百万款项，并依法对郭某灏名下该案涉房屋予以查封，导致该房屋无法过户至原告名下。
综上，案涉房屋因被告原因被查封，限制转让，而且上述继承案件正在进行中，解除查封遥遥无期，并且原告与被告多次协商无果。现原告认为，原、被告合同目的已无法实现，故依法提出依法解除合同，并要求被告返还购房款以及原告垫付的补缴政府土地收益及测绘服务等费用，望法院依法判决，维护原告的合法权益。
被告辩称
郭某灏辩称，我没有任何违约行为，我不同意支付违约金，而且原告主张的其他费用都应该是原告自行承担的，合同上都有约定。签协议的时候我并不知道我会被起诉，造成现在这些原因是因为被告过户时间太长，并且现在涉案房屋不是查封，只是被保全，而且是我主动告诉原告的，我没有违约。另外，我认为涉案房屋的保全是错误的，房屋就是我个人的。要是解除合同我也同意，但是得等我把房子卖了，钱才能还给他。如果认定我违约，我不同意解除合同。
法院查明
北京市西城区S号房屋所有权人为郭某灏。
2021年3月14日，郭某灏（甲方、转让方）与陈某辉（乙方、受让方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其位于S号房屋有偿转让给乙方，转让方式为出售。二、该房产系平房房屋，该房产目前存在抵押事项，抵押权人为吴某亮，抵押金额为：壹佰万元整。三、因为乙方个人原因，乙方出资后暂不办理过户手续，甲方同意将来配合将上述房产正式转让交付给乙方指定的人，并应予协助。
四、转让价格：该房产双方议定总价款为148万元。五、付款方式：乙方于签署本协议_个工作日内付给甲方120万元办理解除该房屋项上设有的抵押，为了保证乙方权益，甲方将该房产抵押给乙方，抵押金额为120万元；该房屋办理过户当日乙方将剩余房款28万元一次性付给甲方。六、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被查封、不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。……乙方购买甲方房屋后，如遇拆迁等情况，所获赔偿归乙方所有，与甲方无关。......
2021年3月15日，陈某辉向郭某灏支付120万元，当日，郭某灏协助陈某辉办理了案涉房屋的抵押登记，抵押金额为120万元。
为了办理案涉房屋所有权过户手续的需要，陈某辉支付了以下费用：1、以郭某灏的名义向房管部门补交了案涉房屋的政府土地收益197134元；2、以郭某灏的名义向测绘公司交纳了案涉房屋的测绘费8000元；3、由于案涉房屋存在违章建筑，房屋测绘需要拆除违章，陈某辉支出拆除违章费用8000元。审理中，郭某灏对陈某辉支出的上述费用均予以认可。
2021年5月12日，本院受理孙某芳、郭某杰与郭某灏、郭某涵法定继承纠纷一案，该案审理中，孙某芳、郭某杰向本院提出财产保全申请，要求查封郭某灏名下的案涉房屋。2021年5月19日，本院作出裁定书，查封郭某灏名下的案涉房屋。2021年5月20日，本院对案涉房屋进行了查封，查封期限三年。郭某灏不服向本院申请复议，2021年6月17日，本院作出裁定书，驳回郭某灏的复议请求。现该案尚在审理过程之中。
本案审理中，陈某辉主张案涉房屋被查封导致无法办理过户手续，其合同目的无法实现，郭某灏构成根本违约。郭某灏主张其在签约时并不知道房屋会被查封，房屋属于其个人所有，保全存在错误，而且由于陈某辉的原因过户时间过长，才导致该情况的发生。
陈某辉主张由于郭某灏违约导致合同解除，郭某灏应当按照合同约定支付违约金。郭某灏主张违约金过高，请求法院予以调整。陈某辉主张其存在资金占用损失和房屋差价损失并提交了某中介二手房报价截图予以证明。郭某灏对该证据的真实性不予认可。
另查，1、2018年6月1日，北京市昌平区天通苑南街道人民调解委员会作出人民调解协议书，该协议书载明案涉房屋由郭某灏继承。2018年6月6日，北京市昌平区人民法院作出裁定书，确认上述人民调解协议书有效。
裁判结果
一、陈某辉与郭某灏签订的《房屋转让协议》解除；
二、本判决生效之日起七日内，郭某灏返还陈某辉购房款1200000元；
三、陈某辉有权在本判决第二项确定的付款义务范围内对郭某灏名下北京市西城区S号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿；
四、本判决生效之日起七日内，郭某灏赔偿陈某辉政府土地收益损失197134元、测绘服务费损失8000元、房屋拆改费损失8000元；
五、本判决生效之日起七日内，郭某灏支付陈某辉违约金300000元。
房产律师靳双权点评
陈某辉与郭某灏签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。在合同履行过程中，由于郭某灏涉及与案外人的诉讼，导致案涉房屋被法院查封，无法办理房屋所有权过户手续，致使陈某辉的合同目的无法实现，郭某灏构成根本违约，陈某辉有权要求解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因郭某灏违约导致合同解除，陈某辉有权要求郭某灏退还购房款并承担违约责任。陈某辉要求郭某灏退还购房款120万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
陈某辉要求郭某灏赔偿政府土地收益损失、测绘服务损失、房屋拆改费损失的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。陈某辉要求郭某灏支付违约金的诉讼请求，具有合同及法律依据，郭某灏主张违约金过高，请求法院调整，陈某辉主张其存在资金占用及房屋差价损失并提交了中介二手房报价截图予以证明，郭某灏虽对该证据不予认可，但并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于陈某辉的损失，故对郭某灏关于违约金过高的抗辩意见，法院不予采纳，对陈某辉要求郭某灏支付违约金30万元的诉讼请求，法院予以支持。
陈某辉与郭某灏就120万元购房款约定了抵押权并办理了抵押登记，故陈某辉要求对案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
