北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某君提出诉讼请求：1、确认赵某君与朱某聪于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同无效》；2、要求朱某聪将登记在其名下的位于北京市朝阳区H号房屋（以下简称H号房屋）恢复登记至赵某君名下；3、诉讼费由朱某聪承担。当事人主体身份变更后，原告朱某兰、原告朱某超、原告朱某旭共同提出诉讼请求：1、确认赵某君与朱某聪于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同无效》；2、诉讼费由朱某聪承担。事实与理由：朱某兰、朱某聪系赵某君之长女、次女。朱某兰与其母赵某君共同生活。2017年12月14日，朱某兰将H号房屋转让给赵某君。2017年12月29日，赵某君与朱某聪签署《存量房买卖合同》，将房屋转让给朱某聪。朱某聪于2017年12月29日将H号房屋登记在其名下。
朱某兰等三原告认为赵某君与朱某聪签署的《存量房买卖合同》无效，理由如下：一、《存量房屋买卖合同》非赵某君真实意思表示，非本人签署，应属无效。二、朱某聪未实际支付购房款，属于欺诈、侵占行为。故朱某兰、朱某超、朱某旭诉至法院。
被告辩称
被告朱某聪答辩称，不同意朱某兰、朱某超、朱某旭的全部诉讼请求。赵某君与朱某聪于2017年12月29日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，应属合法有效。赵某君虽然90岁高龄，但房屋买卖过程中意识清醒，将房屋过户给朱某聪系赵某君之真实意思表示。在房屋买卖过程中，无论在北京某中介公司交易过程中，还是在北京市朝阳区不动产事务中心完成过户交易过程中，赵某君均本人在场交易。关于房屋价格为135万元，是基于赵某君将房屋低成本给自己女儿的考虑，房屋价格符合北京市规定的房屋地区指导价，直系亲属之间的房屋交易价格不能以市场价格衡量。被告朱某聪已经按照合同约定支付了购房款，并依法缴纳了相关税费。
第三人朱某苒陈述称，不同意作为原告起诉朱某聪。
法院查明
2010年6月23日，北京市某公证处出具《公证书》，查明被继承人朱某鹏于2009年5月24日死亡，其名下有遗产H号房屋一处，朱某鹏名下的财产属于与妻子赵某君的夫妻共同财产，其中二分之一为朱某鹏的遗产。朱某鹏的父母均先于其死亡，朱某鹏共有子女五人均自愿放弃对朱某鹏所遗留房产的继承权，故朱某鹏的上述遗产应由其妻子赵某君继承。
2016年4月21日，赵某君作为出卖人与朱某兰作为买受人签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售H号房屋，建筑面积61.7平方米，房屋成交价格135万元。
2016年11月9日，赵某君以房屋买卖合同纠纷为由起诉朱某兰，要求撤销双方于2016年4月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并将H号房屋腾退给赵某君。
2017年12月13日，赵某君与朱某兰达成和解协议，同意撤销双方于2016年4月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并将H号房屋变更登记至赵某君名下。
2017年12月29日，赵某君作为出卖人与朱某聪作为买受人签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售H号房屋，建筑面积61.7平方米，房屋成交价格135万元，付款方式通过北京市朝阳区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。买受人将房款135万元存入北京市朝阳区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至卖方收款账户。
后朱某聪缴纳了相关购房税费。
2018年2月6日，朱某聪向北京市朝阳区房屋管理局监管账户转账135万元。
2018年2月8日，不动产登记询问笔录中询问赵某君申请登记事项是否其真实意思表示，赵某君回答“是”。且在房屋转移登记时，赵某君本人到场。
裁判结果
驳回原告朱某兰、原告朱某超、原告朱某旭的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为赵某君与朱某聪于2017年12月29日所签《存量房买卖合同》的效力问题。法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三原告以签署《存量房屋买卖合同》非赵某君真实意思表示为由，认为合同应属无效。但根据双方提交的证据可以证明，在房屋转移登记的过程中，赵某君本人亲自到场办理相关手续。虽然三原告提出赵某君在签署合同当时年事已高、无法判断自身行为的后果，但三原告提交的证据不足以否定赵某君在签署合同当时具有相应的行为能力。
关于购房款支付问题，双方在《存量房屋买卖合同》中约定付款方式为买方支付至北京市朝阳区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，根据朱某聪提交的证据亦可证明其将相应的购房款支付至资金监管账户的事实。
综上，三原告提交的现有证据尚不足以证明《存量房屋买卖合同》非赵某君真实意思表示。经审查，赵某君与朱某聪签署的《存量房屋买卖合同》亦不存在其他导致合同无效的情形。故三原告关于要求确认赵某君与朱某聪于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
