北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》于2021年8月20日解除；2.判令被告支付原告违约金60万元。
事实和理由：原、被告于2021年8月8日签订买卖合同，约定原告将位于北京市朝阳区XX的房屋出售给被告，被告需于2021年8月14日前支付定金15万元，于网签完成后1日内支付100万元，于过户前5日内支付剩余全部款项，原告在被告支付定金后交付房屋。
但被告并未按照约定支付定金。后双方签订补充协议，约定被告支付定金的日期变更为2021年8月19日前，如在该日期按时足额支付定金及后续付款义务，则原告不再追究被告前期逾期支付定金的违约责任，否则原告有权直接解除买卖合同，并追究被告的违约责任。但被告仍未按照补充协议的约定支付定金，同时拒绝支付违约金。现原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称
本来约定2021年8月19日付款，当天我与中介公司说让他们联系原告协调延迟付款事宜，中介公司说已经跟原告说过了。2021年8月20日我就收到律师函了，之后我就没有付款了。没有按照约定在2021年8月19日以前付款是因为资金有点问题，我的购房资质也有点问题。
法院查明
2021年8月8日，原、被告签订买卖合同及《存量房自有交易资金划转协议》，约定原告将其名下位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，成交价格300万元，其中购房定金15万元，被告应于2021年8月14日前支付给原告，首付款100万元，被告应于网签完成后1日内支付给原告，尾款185万元，被告应于过户前5日支付至双方开立的银行托管账户，待办理完房屋权属转移登记后，购房款划付原告；
原告应于2021年8月14日以前将涉案房屋交付给被告；双方应于2021年8月31日前办理网签，于缴税完成后5日内但最迟不晚于买卖合同签订后53日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。其中买卖合同第七条第二款第一项第二目约定，被告逾期付款的，若逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价格的30%向原告支付违约金。
《存量房自有交易资金划转协议》显示，原、被告系通过北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）达成涉案交易。
原告提交其与某某公司人员的微信聊天记录，其中原告于2021年8月13日称目前还没有收到定金，询问被告是否会在当天支付定金。某某公司人员表示将与被告沟通。某某公司人员另安抚原告称，如果被告迟迟不付定金，可以按照买卖合同的约定处理。
因被告未能按照买卖合同的约定在2021年8月14日支付定金15万元，后原告、被告与某某公司于2021年8月15日签订补充协议，约定被告支付定金的日期变更为2021年8月19日以前，如被告在该日期按时足额支付定金及后续付款义务的，则原告不再追究被告前期逾期支付定金的违约责任；如被告未按照约定履行定金支付义务或后续付款义务，则原告有权直接解除买卖合同并按第七条第二款第一项第二目追究被告的违约责任。
原告另提交其与某某公司人员的微信聊天记录，显示被告未按照约定在2021年8月19日以前支付定金15万元，当天原告的爱人本想在被告付款后向其交付涉案房屋，但因被告没有付款，故未向其交付涉案房屋。
被告认可其未在2021年8月19日以前支付定金15万元的事实，并称系因自身资金原因所致。2021年8月20日，原告通过微信聊天方式向被告发送律师函，通知被告解除买卖合同，并要求被告支付违约金60万元。庭审中，被告表示其收到了原告发出的律师函。
原告提交《北京市房屋租赁合同》《补充协议》（租期截止至2022年5月24日，月租金4400元，供暖费、物业费由承租人负担）、《解约协议》、付款记录、涉案房屋物业费收据、供暖费付款记录（付款人为赵某某）、原告与赵某某的结婚证等，拟证明涉案房屋在原、被告达成交易时有租户居住，原告为了履行买卖合同约定的交房义务，提前与租户解除租赁合同并支付了违约金4400元，同时承担了本应由租户承担的物业费720元和供暖费1622.4元。此外，原告称因被告违约，导致涉案房屋一直空置，还产生了租金损失。被告对原告主张的该部分损失不予认可，称其购买涉案房屋时屋内确实有租户，但其不知道原告给了租户多少违约金。
经询，被告表示，若法院认定其违约并判决其向原告支付违约金，其认为违约金数额过高，要求酌减。
裁判结果
一、确认吴女士与贾先生于二〇二一年八月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（包括《存量房自有交易资金划转协议》）、于二〇二一年八月十五日签订的《补充协议》均于二〇二一年八月二十日解除；
二、贾先生于本判决生效之日起七日内给付吴女士违约金320000元；
三、驳回吴女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
原、被告签订的买卖合同、《存量房自有交易资金划转协议》、补充协议等均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
根据原告提交的证据，被告先是未按照买卖合同约定的日期支付定金，在双方达成补充协议延长定金支付期限后，被告再次违约。根据补充协议的约定，原告享有解除权。后原告通过发出律师函的方式通知被告解除买卖合同，该律师函已于2021年8月20日送达被告。现原告要求确认双方的买卖合同、补充协议于2021年8月20日解除，符合法律规定和双方的约定，法院予以确认。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
本案中，根据补充协议的约定，被告违约的，原告有权解除合同并按照买卖合同第七条第二款第一项第二目“房屋成交价格的30%”的标准追究被告的违约责任。根据原告提交的涉案房屋所在小区房屋成交均价截图、原告因清退租户所承担的违约金等费用情况、涉案房屋租户腾退后合理空置期间的租金损失等因素，法院认为原告虽已自行降低买卖合同及补充协议约定的违约金计算标准，但其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失情况，法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情减少为32万元。
