北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某娜向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即停止对北京市东城区一号房屋的执行措施；2、确认北京市东城区一号房屋归原告所有，并将该房屋变更登记在原告名下；3、诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告周某娜系案外人刘某菲（已故）的母亲，系北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）的原产权人。2017年11月16日，北京市东城区人民法院作出（判决书，确认于2011年11月24日就涉案房屋签署的署名为周某娜与刘某菲的《存量房屋买卖合同》不成立，因此原告仍为涉案房屋的产权人。
刘某菲于2019年8月28日去世，赵某琪系刘某菲之女，系刘某菲唯一第一顺位继承人。因被告郭某珍申请对该房屋强制执行，但该房屋系原告唯一住房，原告一直在涉案房屋居住，为维护原告合法权益，故成此诉。
被告辩称
被告郭某珍辩称：不同意原告诉讼请求。郭某珍与刘某菲于2014年10月15日签订借款合同，该合同合法有效并经公证，郭某珍依据该借款合同向刘某菲提供了借款，涉案房屋一直登记在刘某菲名下，房产证合法有效。郭某珍与刘某菲在2014年10月28日就涉案房屋办理了抵押权登记，且在双方办理抵押权登记时该房屋上亦有M银行的抵押登记，郭某珍有理由相信房屋登记在刘某菲名下，故刘某菲与郭某珍签订的合同合法有效，郭某珍于2016年申请强制执行，对涉案房屋进行了轮候查封。综上，不同意原告诉讼请求。
被告赵某琪辩称：被告之所以成为本案被告仅是因为被告系刘某菲的继承人，原告所述的亲属关系及继承人情况属实。对于其他情况不清楚，请法院依法裁判。
法院查明
周某娜与刘某菲系母女关系。刘某菲于2019年8月28日死亡，刘某菲之父刘某杰于2008年7月7日死亡，刘某菲与赵某鹏原系夫妻，二人于2005年4月8日离婚，二人育有一女，即被告赵某琪。
北京市东城区一号房屋原产权人为原告。2011年11月24日，被告就涉诉房屋以买卖的形式进行了产权变更，并签有《存量房屋买卖合同》。同日，所有权人变更为被告。
2014年10月15日，刘某菲（借款人、甲方）与郭某珍（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定，甲方向乙方借款130万元用于资金周转。借款期限为三个月，借款起始日以乙方出款日转账凭证为准，乙方指定账户收到款到账日为还款日。利息为银行同期贷款利率的四倍。甲方自愿以登记在刘某菲名下的位于北京市东城区一号房屋抵押给郭某珍作为借款担保，并协助郭某珍办理抵押登记，担保范围为本合同约定的借款本金、利息、滞纳金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。
甲乙双方共同确认，已经明确了解有关法律对强制执行公证的含义、内容、程序、效力等规定，经慎重考虑，自愿向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证。
同日，郭某珍通过其银行账户向刘某菲转账130万元。
2014年10月28日，郭某珍对涉案房屋办理了130万元本金、利息的一般抵押登记。
2014年11月3日，公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述借款合同予以公证，并载明自借款合同生效及当事人双方的债权债务关系形成之日起，该公证书具有强制执行效力。
2016年5月12日，公证处出具执行证书，载明：被执行人刘某菲，执行标的：本金人民币120万元，利息（月息为百分之三）及违约金（每日支付剩余借款本金的万分之五）：自2015年1月15日至执行完毕之日止。申请执行期限为两年。
此后，因刘某菲未能如期履行义务，郭某珍向本院申请执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年6月22日轮候查封被执行人名下位于北京市东城区一号房屋。因被执行人暂无可供执行的财产，故依法终结本次执行程序。
2017年5月22日，周某娜以刘某菲为被告，以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求判令周某娜与刘某菲就北京市东城区一号签订的《存量房屋买卖合同》不成立。在该案审理中，本院对《存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》上原告周某娜的签名进行笔迹鉴定。经鉴定《存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》中所有“周某娜”的签字与样本中所有“周某娜”的签字不是同一人书写的。本院判决确认于2011年11月24日所签，署名为原告周某娜与被告刘某菲的《存量房屋买卖合同》不成立。该判决已发生法律效力。
2020年11月10日本院作出公告拟对刘某菲名下的位于北京市东城区一号房屋进行拍卖。执行过程中，周某娜提出执行异议，本院2021年4月27日出具执行裁定书，驳回周某娜的异议请求。原告遂来院起诉。
裁判结果
驳回原告周某娜的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案外人、当事人对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定。本案中，被告郭某珍依据已生效的公证债权文书申请强制执行，执行中法院拟对登记在刘某菲名下的涉案房屋进行拍卖。原告以其与刘某菲的《存量房屋买卖合同》不成立，原告仍为涉案房屋的产权人为由要求停止对涉案房屋的执行，并确认其系涉案房屋所有权人。
根据相关证据，被告郭某珍与刘某菲于2014年签订借款合同，并由公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书，之后郭某珍依约向刘某菲借款130万元，2014年10月28日，郭某珍对涉案房屋办理了130万元本金、利息的一般抵押登记。鉴于在此期间，涉案房屋一直登记在刘某菲名下，郭某珍有理由相信涉案房屋为刘某菲个人财产，故法院认为郭某珍在取得涉案房屋抵押权时是出于善意。
另鉴于虽然周某娜与刘某菲的《存量房屋买卖合同》已被法院另案判决不成立，但基于该判决原告仅对刘某菲享有债权权利，无法对抗郭某珍对该房屋享有的担保物权。故原告要求停止对涉案房屋的执行，确认涉案房屋归原告所有，并办理变更登记的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
关于原告以涉案房屋系原告唯一住房，原告一直在涉案房屋居住为由要求停止执行的意见，法院认为案外人执行异议之诉审查的内容为案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的的物的强制执行。原告的该主张系对执行行为提出的异议，并非本案审查范围。
