王某萍向本院提出诉讼请求：1．依法确认张某强与李某军买卖位于北京市1号房屋（以下简称1号房屋）签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；2．依法确认张某强与陈某丽婚内转移登记1号房屋无效；3．判令张某强、陈某丽向我返还其占有的1号房屋；4．确认李某军与陈某丽于2014年10月18日签订的房屋买卖合同无效。
事实和理由：本案是典型的涉“套路贷”欺诈，致使我的合法财产因违法交易受到重大损失案件。张某强与李某军买卖1号房屋没有合法基础，且张某强婚内转移不动产之行为亦非属善意。2014年9月30日，李某军与非法的我的代理人转让我的合法财产1号房屋，订立的《存量房屋买卖合同》已被贵院判决无效，并已发生法律效力。李某军恶意串通以160万元超低于市场价格和不符合常理交易行为受让本案争议房产。其后张某强购买本案争议房产，但由于其前手买卖被依法确认无效，所以张某强买卖本案争议房产已不具有合法基础。
张某强在李某军刚刚购买争议房产短短一个月余的2014年11月25日，又以同样160万元低价同李某军订立《存量房屋买卖合同》进行交易，精心设计迅速买下了本案争议房产。该房产再次被交易的登记资料明确显示了交易价格、税收额度和登记状态等内容，尤其是转让价格极不合理，显著低于当时市场价格500万元左右，张某强的购买意图和客观行为不符合善意取得的法定条件。
后张某强又于2014年12月25日买房一个月后，以夫妻间转移形式将涉案房产登记于妻子陈某丽名下独有。夫妻间如此转移本案争议房屋产权的事实表明，两人意在将利用合同交易损害他人利益的财产再延伸转移更名设立障碍，以保证实现自己不合理价格买到的房产得以安全占有。可见，两人这种夫妻间转移案件争议财产更非善意，转移处置也当然无效。陈某丽与李某军于2014年10月18日签订的房屋买卖合同因违反北京市限购政策的规定，陈某丽并不具有购买本案房产的资格，故双方所签协议亦应当属于无效。
综上，张某强、陈某丽唯利是图刻意买受不动产使他人受到利益损害，客观上也确实损害了我的财产利益及国家税收利益，行为有悖社会公序良俗之道义，故我现诉至法院。
被告辩称
李某军辩称，不同意王某萍的诉讼请求，请求法院驳回。
三被告达成的房屋买卖合同是三方真实意思表示，受法律保护，不存在合同法第52条规定的无效情形。王某萍是基于与张某花委托引发的与李某军买卖合同无效，该买卖合同无效不必然导致本案买卖合同无效。涉案房屋转让价格合理，现已经几次易手，与王某萍已无任何关系。阴阳合同是北京房地产交易常见的现象，双方签订合同是合法有效的，不存在所谓的串通，双方通过1公司结识，此前互不相识。
张某强辩称，我与李某军买卖房屋的行为，全程不涉及“套路贷”问题，王某萍主张本案系与“套路贷”相关的案件没有任何事实依据。涉案房屋系我经公开市场交易购得，不存在任何串通情形。涉案房屋买卖价款完全符合当时同地段同房源市场价，不存在王某萍主张的明显低价的情形，王某萍所称低价售房是因不清楚房屋真实成交过程及价格而产生的误判。夫妻婚内房产更名，系双方自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，是合法有效的。
我通过公司和李某军结识，不存在串通问题。王某萍与李某军之间的购房合同无效并不影响本案两份房屋买卖合同的效力。我与陈某丽离婚结婚的事实也不影响本案所涉合同的效力。我与陈某丽购买涉案房屋符合相关法律规定的善意取得。关于合同中的空白处，因双方已签订了一系列合同对权利义务进行明确约定，故不能证明我在购房时存在重大过失。
陈某丽辩称，购房资格不影响合同效力的认定，虽然我在2014年10月18日签订购房合同时没有购房资格，但在房屋买卖合同履行过程中已经具备购房资格，合同完全处于可履行状态并已实际履行。故我在签订合同时的购房资格问题完全不影响合同的效力及本案定性。其余答辩意见同张某强一致。
本院查明
王某萍原系涉案房屋的所有权人。2014年7月28日，王某萍作为借款人（抵押人、甲方）与出借人（抵押权人、乙方）王某签订《借款抵押合同》一份。主要内容为：乙方向甲方出借人民币265万元，借款期限自2014年7月28日起至2014年8月27日止。甲方同意将涉诉房屋向乙方提供抵押担保。北京市公证处于2014年8月11日就上述《借款抵押合同》作出公证书。
同日，王某萍签署《委托书》二份，主要内容为：王某萍因事务繁忙，委托受托人张某花代为办理涉诉房屋的查询、提前还款、抵押登记。代为就涉诉房屋办理出售、签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理交易手续，代为签订网签手续，办理房屋产权转移过户事宜等手续和事项。委托期限一份系自2014年7月28日之日起两年内，一份自2014年8月27日之日起两年内。该两份委托书落款处仅有王某萍个人签字。北京市公正处于2014年8月11日就上述两份《委托书》分别作出公证书。
2014年9月30日，张某花作为王某萍的委托代理人，代理王某萍与购房人李某军就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，合同约定涉诉房屋成交价格为160万元。
后王某萍以张某花伙同王某、李某军等人骗取委托手续，通过恶意串通、明显低于市场合理价格的方式私自出售其房屋，严重损害了其合法财产权益为由，将张某花与李某军诉至我院，要求法院依法判定张某花代理其与李某军签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效，并返还1号房屋。我院经审理，于2018年9月20日作出民事判决书，认定：王某萍对张某花的委托系意思表示不真实，该民事行为因系基于虚假的意思表示而实施的民事法律行为，因此无效，且该行为自始无效。
因此，张某花以委托代理人身份与李某军就涉诉房屋签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理行为。虽然法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但该“相对人”应属于善意相对人。综合本案情形，李某军、张某花并未举证证明涉诉房屋的真实交易价格，在整个房屋买卖交易过程中，李某军的行为亦不符合善意相对人的情形，张某花、李某军就涉诉房屋签订的房屋买卖合同因存在无权代理人与相对人恶意串通，损害他人利益的情形而无效。最终，我院判决：张某花代理王某萍与李某军于2014年9月30日就1号房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
该判决作出后，张某花和李某军不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年1月1日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年10月18日，陈某丽作为购买人（乙方）与李某军（甲方，出售人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：第一条，出卖人所售房屋为1号房屋；第四条，该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价163万元。该合同第九条“权属转移登记”后面手写添加了如下内容：乙方同意甲方的原房东的户口在里面，总房价减少1万元，过户后与李某军无任何关系。但该手写添加内容无双方签字确认。经本院询问，陈某丽表示：该内容是中介写的，买房时去派出所查了房子里有一个户口，当时李某军和派出所都说一个房子可以落两个户口，不影响我们落户，所以就没再追究，李某军因此减了1万元。
当天，陈某丽（乙方）、李某军（甲方）与北京房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称1房地产公司）签订《补充协议》，在该补充协议其他约定中手写如下内容：1、甲方留给乙方空房一套；2、由于甲方急售且要求一个月时间过户，乙方目前以家庭为单位有两套房，不符合在北京购房要求，房地产经纪人和店经理向客户说明情况，但客户执意要购买，说自己正在出售其中一套房子，且自己的表弟严超有在北京购房资格，先以表弟的名字购买，以后再从表弟那过户给自己，如出现任何纠纷问题，与地产公司无关，客户自愿承担一切后果；3、如在2014年11月21日之前，有出现国家法定节假日的时间，则总时间将延长与法定节假日的时间；4、过户前五个工作日内房子清空。
2014年10月29日，陈某丽与张某强办理协议离婚，《离婚协议书》约定：一、子女抚养：儿子离婚后由男方抚养，女方于离婚判决生效30日内一次性向男方提供现金人民币5万元作为抚养费；二、共同财产分割：双方名下三套商品住房全部归女方所有，女方于离婚判决生效后30日内通过银行转账方式一次性向男方提供人民币100万元作为补偿，其它财产全部归女方所有；三、债权债务处理：婚姻关系存续期间产生的所有债权归女方所有，所有债务由女方承担。
2014年11月16日，李某军（出卖人）与张某强（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为1号房屋，该房屋成交价格为160万元。但关于房屋交付、权属转移登记、违约责任等对于买方而言极为重要的条款，该份协议中均为空白。2014年11月18日，李某军将涉案房屋过户至张某强名下。
对于购房款支付情况，张某强表示：是全款支付的，160万元打到建委资金监管账户，113万元直接打给李某军本人，49万元定金是陈某丽支付给李某军的。对此，李某军予以认可，张某强亦提交了相关账户交易明细、转账凭证以及李某军出具的《收款证明》予以佐证。从张某强提交的其名下在1银行尾号1的账户明细可以看出，其向监管账户存入160万元以及向李某军账户转账113万元的时间均为2014年11月18日。
2014年12月25日，陈某丽与张某强复婚。
2014年12月25日，张某强和陈某丽向房屋管理部门申请将1号房屋转移登记至陈某丽个人名下，转移后该房屋为陈某丽单独所有。现1号房屋登记在陈某丽名下。
裁判结果
一、确认张某强与李某军于二〇一四年十一月十六日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、确认陈某丽与李某军于二〇一四年十月十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
三、驳回王某萍的其他诉讼请求。
律师点评
根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
故本案中，判断案涉的两份《存量房屋买卖合同》是否有效，应当审查其是否存在上述法律所规定的可导致合同或者法律行为无效的情形。
一、关于张某强与李某军签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。
首先，本案中，李某军与张某强仅签订了2014年11月16日一份《存量房屋买卖合同》，而该合同除了约定房屋基本情况及成交价格之外，对于其它重要的房屋交易条款，例如房屋交付、权属转移登记、违约责任等均未作出任何约定。应当说，出于维护自身权益的需要，通常情况下，房屋买卖双方除签订低价款的房屋买卖合同以便用以办理相关手续外，还会另行签订实际交易价格的书面合同，以免在后续发生纠纷时无法有效维护自身权益。但本案中，张某强与李某军不但未另行签订反映真实交易内容的书面合同，且在唯一的一份合同中亦未就重要的交易事项进行约定，该做法与通常的交易惯例明显不符。
其次，张某强虽然是2014年11月16日房屋买卖合同约定的买房人，但从1号房屋购房款的给付情况来看，不仅49万元定金系陈某丽在2014年11月16合同签订前向李某军支付，而且2014年11月18日张某强向监管账户转入的160万元以及向李某军转账的113万元，亦均直接来源于陈某丽前一天向其账户转账的285万元。故应当认定，1号房屋购房款的实际给付人系陈某丽，而非张某强。
最后，张某强在与陈某丽协议离婚并办理完1号房屋的权属转移登记手续后不到两个月的时间里，就通过与陈某丽重新复婚以及办理夫妻间转移登记的方式，将涉案房屋迅速登记至陈某丽名下。张某强虽解释该做法系因办理孩子入学落户事宜不得已而为之，但其陈述明显不具有合理性。
综合上述分析，从本案两份房屋买卖合同的缔约过程、购房款的给付情况以及1号房屋的变更登记情况来看，张某强并非1号房屋真实的买受人，其作为买受人在2014年11月16日的《存量房屋买卖合同》上签字的行为只是为了办理房屋所有权转移登记手续所需。应当说，意思表示真实系指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。
简言之，就是表示和意思相一致。意思表示真实是意思自治的必然要求。意思存乎于心，只有当其表达于外时，方能为人所确知。而仅有可为外界知悉的表达才能构成法律约束力的直接依据。若意思与表示不一致，而仍依表示产生法律约束力，则其法律效果将与行为人真意相左，从而违背意思自治原则关于民事主体可得依照个人意志创设、变更、终止民事法律关系之本意。故在张某强并无购买1号房屋的真实意思，亦并非实际的房款给付人的情况下，其与李某军所签订的《存量房屋买卖合同》应当被认定为无效。
二、关于李某军与陈某丽签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。
从陈某丽与李某军签订的房屋买卖合同及相关补充协议的约定可以看出，在订立合同时陈某丽与李某军均明知陈某丽作为买受人不符合当时北京市房屋限购政策的要求，陈某丽甚至知晓涉案房屋内有原房主的户口。故在此情况下，陈某丽仍执意购买涉案房屋并与出卖人约定，由他人购买以后再过户给自己的行为，明显不符合善意相对人的情形，有悖于限购政策制定的目的，损害了社会公共利益。
综上，现王某萍要求确认张某强与李某军签订的《存量房屋买卖合同》以及陈某丽与李某军签订的《存量房屋买卖合同》无效之主张，有事实和法律依据，均予以支持。
