北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某文、郭某芬、林某嘉向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市丰台区X号房屋（以下简称X号房屋）由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用；2.确认位于北京市丰台区Y号房屋（以下简称Y号房屋）由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用，由林某文、郭某芬、林某嘉按照市场价值给林某鹏、林某旭折价补偿。
事实和理由：林某文与郭某芬系夫妻关系，林某嘉系林某文与郭某芬之女儿。林某文与林某鹏、林某旭、林某涛系兄弟姐妹关系，四人之母亲吴某莉于1992年去世、之父亲林某贵于2019年去世。林某文一家三口与林某贵居住在北京市丰台区Z号（以下简称Z号房屋），林某旭的户口也落户在Z号房屋内。
2009年8月，W公司以货币补偿、定向安置相结合的方式对规划红线范围内的Z号房屋实施拆迁，向被拆迁人提供“三定三限房。Z号房屋属于拆迁范围，按照政策规定，林某文、郭某芬、林某嘉、林某贵与林某旭均属于拆迁被安置人口，每人安置面积不低于40平方米，但由于林某旭在工作单位已经分配住房，不再享受本次定向安置房购房面积。
2010年11月30日，林某贵作为被拆迁人与拆迁人签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，林某贵、林某文、郭某芬、林某嘉及林某旭五人属于被拆迁房屋的在册人口。12月19日，林某贵与北京B公司签订《定向安置房认购协议》，林某贵选定Y室、X室二套房屋，购房意向单价为每平方米7980元，总价款704315元；协议签订当日一次性支付了全部购房款；协议约定房屋交付日期为2013年6月30日。2015年7月8日，林某贵与B公司签订《面积结算协议》（定向安置房），林某贵补交了两套房屋的房价款差价。现Y号房屋、X号房屋已经交付，X号房屋由林某文居住，Y号房屋现由林某涛居住。
林某贵去世后，2021年4月，林某鹏、林某旭向法院提起诉讼，要求将该二套房屋全部作为遗产进行继承，严重侵犯了林某文、郭某芬、林某嘉的合法权益。林某文、郭某芬、林某嘉作为被安置人口，享有人均安置面积不低于40平方米的房屋安置面积，现有的Y号房屋、X号房屋二套房屋面积共计176.82平方米，林某文、郭某芬、林某嘉与林某贵四人作为被安置人口，人均安置面积为44.205平方米。故X号房屋以及Y号房屋的50%份额的所有权益应归林某文、郭某芬、林某嘉所有，鉴于该房屋尚未办理所有权证，林某文、郭某芬、林某嘉仅要求确认排他性的居住使用，待具备办证条件之后，由林某文、郭某芬、林某嘉再行办理房屋所有权证。为此，林某文、郭某芬、林某嘉依法起诉至人民法院，请求判如所请。
被告辩称
林某鹏、林某旭辩称，我方认为案涉案两套房屋是专属于林某贵的拆迁安置房屋，被拆迁人、被安置人都是林某贵，两套房屋都是林某贵遗产，应当按照法定继承分配。林某文、郭某芬、林某嘉是在册人口，他们享有被安置和拆迁的权益没有证据依据，没有提供拆迁补偿方案和文字说明，证明给林某贵的拆迁补偿是给在册人口的。虽然拆迁协议中写的在册人口，但这只是林某贵享有分配利益，不代表林某文、郭某芬、林某嘉享有拆迁利益。
这是基于林某贵的福利待遇，在没有说在册人口享有利益的情况下，林某文、郭某芬、林某嘉主张无依据。涉案两套房屋的所有房款都是林某贵一人支付，一定程度上反映林某文、郭某芬、林某嘉所称在册人口都享有拆迁利益是不成立的。
林某涛辩称，两套房屋是林某贵遗产，应该就是遗产继承，跟分家析产无关。林某文、郭某芬、林某嘉说有他们每人40平方米，如果有，应该是被拆迁人的，林某文、郭某芬、林某嘉只是在册人口，只是户口在那里，人不在那里居住。
法院查明
林某贵与吴某莉系夫妻关系，二人育有五个子女，即林某鹏、林某文、林某英、林某涛、林某旭。林某旭与郭某芬系夫妻关系，林某嘉系二人之女。林某英于1955年出生，1972年死亡，未婚无子女。吴某莉于1992年死亡。林某贵于2019年死亡。
2010年11月30日，林某贵（买方、乙方）与某单位（卖方、甲方）签订《公有住宅房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于北京市丰台区Z号住宅楼房（或平房），按房改成本价及相关政策向乙方出售。
2010年11月30日，林某贵（乙方、被拆迁人）与（甲方、拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：乙方在拆迁范围内有Z号正式住宅房屋；乙方在册人口5人，分别是林某贵、林某旭、林某嘉、林某文、郭某芬；被拆迁房屋的评估补偿款共计1644209元；甲方支付乙方拆迁补助费共计86137.4元。
2010年12月19日，林某贵（乙方）与北京B公司（甲方）签订《安置房认购协议书》两份，约定：林某贵购买北京市丰台区X，Y房屋，两套房屋购房款均为704315元。同日，林某贵交纳两套房屋的房款。
2015年7月8日，林某贵（乙方）与B公司（甲方）签订《面积结算协议（定向安置房）》两份，以实测建筑面积结算，总价款均为705512元，乙方均需补交房价款差价1197元。同日，林某贵补交两套房屋差价款及公共维修基金。
庭审中，双方均认可被拆迁的Z号房屋系国有土地上的房屋，林某贵系该房屋的承租人，林某贵、林某旭、林某文、郭某芬、林某嘉的户口拆迁时在该房屋地址上。现林某文、郭某芬、林某嘉三人主张其最早居住在Z号房屋内，并提交林某贵书写的《申请》一份，证明林某贵因年岁高、身体不好，身边需要人照顾，申请将林某文调回北京工作，并同意其居住在Z号房屋内。
林某鹏、林某旭、林某涛对此均不予认可，称林某文按照政策可以将户口迁回北京，其一家三口的户口在Z号房屋内，只是为了迁户口，从未在此实际居住。另外，各方当事人对林某文、郭某芬、林某嘉是否对Y号房屋、X号房屋享有拆迁安置利益存在争议。
另查，2009年8月17日，W公司筹备组出具的《拆迁实施方案》写明，以货币补偿、定向安置相结合的方式拆迁。定向安置房源为彩虹家园三定三限房，人均安置面积不低于40平方米（最终以主管部门审核确定为准），销售价格不高于每平方米8000元。
本院作出的之前判决书所涉及的拆迁项目与本案被拆迁的Z号房屋系同一项目，该案查明：“在该案审理过程中，本院与拆迁人相关人员联系，询问其定向安置房屋的人均面积是指在册人口还是实际居住人口，当时拆迁项目中很多人户口不在但却在此地居住，故在货币补偿的同时还给被拆迁人申请了定向安置房，安置房屋的时候并没有按人均安置面积40平方米进行安置，而是综合被拆迁人的实际居住人口、在册人口和家中实际情况予以安置。
与北京B公司签订《安置房认购协议》的选房人是由被拆迁人家中商量由谁签订。拆迁时无论是否安置定向安置房，货币补偿的款项都是一样的。先进行货币补偿，然后再由被拆迁人交纳安置房屋的购房费用。”
裁判结果
一、位于北京市丰台区X号房屋由林某文、郭某芬、林某嘉排他性居住使用；
二、位于北京市丰台区Y号房屋由林某文、林某鹏、林某旭、林某涛共同居住使用；
三、驳回林某文、郭某芬、林某嘉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，林某贵与中拆迁人签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中写明林某文、郭某芬、林某嘉系在册人口，依据《拆迁实施方案》及法院调查情况，Y号房屋、X号房屋均系拆迁回购所得，现上述两套房屋未取得房屋所有权证，无法析出在册人口在该两套房屋内的具体份额。林某文、郭某芬、林某嘉作为在册人口，三人回购的面积应不低于120平方米，故其要求确认其对X号房屋享有排他性居住使用的诉讼请求，法院予以支持。
关于Y号房屋，其中包含林某贵的回购面积，现林某贵去世，其继承人对该房屋享有居住使用权利，故对于林某文、郭某芬、林某嘉要求对Y号房屋排他性居住使用的诉讼请求，法院不予支持。X号房屋面积足以包含郭某芬、林某嘉的回购面积，故郭某芬、林某嘉对于Y号房屋不再享有居住使用权利，Y号房屋应当由林某文、林某鹏、林某旭、林某涛共同居住使用。特别指出，待回购房屋办理所有权证后，相应利害关系人可对房屋产权另行主张权利，并结合原被拆迁房屋建设、拆迁补偿补助款、回迁房屋购房款等具体情况进行涉案房屋所有权分割。
