北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告朱某文提出以下诉讼请求：1、判令被继承人孙某名下位于北京市西城区F号房产（由原告继承，四被告协助办理房屋所有权变更登记手续。2、本案的案件受理费由四被告依法承担。
事实与理由为：孙某与朱某涛于1952年结婚，婚后育有女儿朱某文、长子朱某杰、次子朱某旭。1997年9月1日，朱某涛去世，孙某未再婚。2000年孙某购买位于北京市西城区F号房屋一套。2000年孙某取得该房屋产权证。2002年朱某杰去世，其生前与陈某育有独生女朱某玲。2009年6月朱某旭去世，其生前与周某育有独生女朱某涵。2009年9月16日，孙某留下自书遗嘱一份：由原告朱某文一人继承其位于北京市西城区F号房屋的全部份额。2015年9月24日，孙某去世。原告曾多次联系四被告，请求配合办理该房屋权属变更登记手续未果，故原告特向贵院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益。
被告辩称
被告朱某玲、朱某涵、陈某、周某辩称：一、涉案房产为孙某和朱某涛的夫妻共同财产。北京市西城区R号房屋为被继承人孙某、朱某涛承租的单位公房，1996年左右此房拆迁，孙某、朱某涛置换了两套房屋，其中一套就是涉案位于北京市西城区F号房屋。还未回迁时朱某涛去世，2000年11月28日以孙某的名义签署《房屋买卖契约》，因为朱某涛在拆迁过程中突然去世，且《房屋买卖契约》中也明确了享受的工龄折扣含夫妇双方，因此F号房屋应为孙某和朱某涛的夫妻共同财产，对此孙某书写的遗嘱中也予以明确。
二、孙某的自书遗嘱存在无权处分等无效情况，且很难推测其主观意愿，该遗嘱应无效，本案应按法定继承处理。孙某没有处分朱某涛遗产份额的权利，朱某涛的二分之一产权份额，应由其法定继承人孙某、朱某文、朱某杰、朱某旭四人均等分割，每人八分之一产权份额，孙某拥有八分之五产权份额。孙某在得知其无权处分朱某涛的遗产后，将把遗产做何分配，无法通过推测得知。该遗嘱存在较大瑕疵，因存在无权处分部分及难以推测其主观意愿变化等，应认定为无效，本案依法定继承办理。
如按法定继承处理，则房屋份额应作如下分配：陈某：二十四分之一，周某：二十四分之一，朱某文：三十六分之十三，朱某玲：十八分之五，朱某涵：十八分之五。
三、即便被继承人孙某的遗嘱最终被法庭认定为合法有效，朱某玲和朱某涵应各继承涉案房屋四分之一的份额。从遗嘱内容上看，孙某的本意就是由朱某玲、朱某涵继承涉案房屋一半的份额，朱某文继承涉案房屋剩余一半的份额，如果进行遗嘱继承，朱某玲、朱某涵也要求各继承诉争房屋四分之一的份额。具体意见为：诉争房屋应按照法定继承原则办理，陈某继承二十四分之一的份额，周某继承二十四分之一的份额，朱某文继承三十六分之十三的份额，朱某玲继承十八分之五的份额，朱某涵继承十八分之五的份额,陈某和周某明确表示对于其二人各应继承的二十四分之一的产权份额（或者法院认定的份额）分别赠与其二人的女儿朱某玲和朱某涵，该请求是基于诉争房屋为孙某和朱某涛夫妻共同财产的性质提出；如果法院认定诉争房屋属于孙某的个人财产，应由原告与朱某玲、朱某涵各继承三分之一份额。若本案按照遗嘱继承办理，朱某玲、朱某涵各要求继承诉争房屋四分之一的份额。本案诉讼费由原告承担。
法院查明
被继承人孙某与其夫朱某涛婚后育有子女三人，分别是女儿朱某文、长子朱某杰、次子朱某旭。双方均认可朱某涛于1997年8月去世。朱某涛去世后孙某未再婚。孙某于2015年9月24日死亡。原、被告均认可孙某、朱某涛的父母均先于其二人去世。2002年朱某杰去世，其与陈某育有独生女朱某玲。2009年朱某旭去世，其与周某育有独生女朱某涵。
2000年11月28日，孙某（乙方）与北京市B公司（甲方）签订《房屋买卖契约》，一、甲方将座落在宣武区F号单元楼房，出售给乙方。立契房价为29473.54元正。二、根据有关政策规定，同意乙方享受工令折扣优惠，工令折扣（含夫妇双方）。三、甲方出售公有住房成本价1337元/平方米。……2000年北京市西城区F号房屋登记在孙某名下。
原告提交孙某自书《遗嘱》一份，内容为：“我和丈夫朱某涛（已去世）拥有F号房产一套房产我丈夫遗产由我孙女朱某玲朱某涵继承，对于我份额我订立遗嘱：因我多年体弱有病，主要由女儿朱某文赡养所以我拥有的房产份额全部由我女儿朱某文继承。”原告用以证明：被继承人孙某名下位于北京市西城区F号房屋根据遗嘱应由原告继承。被告对上述《遗嘱》的真实性认可，不认可原告的证明目的，称该遗嘱涉及到处分他人遗产，存在无权处分问题，导致无法推测遗嘱人的真实意愿，是无效遗嘱。
裁判结果
一、北京市西城区F号房屋由原告朱某文与被告朱某玲、被告朱某涵共同继承；原告朱某文占该房四分之二的份额，被告朱某玲占该房四分之一的份额，被告朱某涵占该房四分之一的份额。
二、驳回原告朱某文其他诉讼请求。
三、驳回被告朱某玲、被告朱某涵、被告陈某、被告周某其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。公民可依法立遗嘱处分个人财产，将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。原告提交的自书遗嘱，原、被告均认可为被继承人孙某亲笔书写，法院对该遗嘱的真实性予以确认。根据查明的证据显示诉争房屋系在朱某涛去世后孙某购买并取得产权证，应认定为孙某的个人财产，孙某对其合法财产有权立遗嘱予以处分，该遗嘱合法有效。
遗嘱的内容体现出孙某并非将诉争房屋全部留给原告一人继承，遗嘱指定的继承人范围是原告以及被告朱某玲、朱某涵三人，原告要求诉争房屋由其一人继承的诉讼请求，法院不予支持。遗嘱应遵循遗嘱人的真实意愿，孙某认可房屋属于其与朱某涛的夫妻共同财产，并确认朱某涛的房产份额由朱某玲、朱某涵继承，其对房屋性质存在误解，但该误解并不影响其对房屋份额的处分权，且该处分意见明确，应按其本意执行遗嘱，故法院认定诉争房屋由原告与被告朱某玲、朱某涵共同继承，原告继承该房二分之一的份额，被告朱某玲、朱某涵共同继承该房二分之一的份额；
