北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘某君为刘某峰办理北京市大兴区A室过户手续；2.本案诉讼费用由刘某君承担。
事实与理由：刘某峰系刘某君堂弟，原、被告于2006年5月初左右，经协商，刘某君将位于北京市大兴区A室房屋卖给刘某峰，约定房款20000元，并于2007年春节双方办理过户手续。刘某峰于2006年8月26日已经将全部房款付给刘某君，刘某君将房屋钥匙交付给刘某峰，随后，刘某峰将涉案房屋简单装修后入住。
刘某峰又几次要求刘某君配合办理过户，刘某君均已外出差为由拒不配合。故刘某峰诉至法院。
被告辩称
刘某君辩称，刘某峰的诉讼请求缺乏事实及法律依据，刘某君与刘某峰之间根本不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋仅仅是刘某君出于亲情借给刘某峰暂住，刘某峰的诉讼请求应全部予以驳回，2005年前后，刘某峰来北京。因其初来乍到，经济困难，刘某君还将自己名下的涉案房屋无偿借给刘某峰使用。2021年年初，刘某君得知刘某峰将涉案房屋出租牟利，完全违背了刘某峰出借房屋的初衷，欲收回房屋。刘某峰却虚构事实谎称花了两万元买下了涉案房屋。刘某峰的上述主张没有任何证据支持，恳请人民法院查明事实，驳回刘某峰的全部诉讼请求。
法院查明
刘某君于2000年与某单位签署《房屋买卖契约》，约定购买大兴区A号房屋，房价款49672.15元。房屋所有权人为刘某君。
2021年，刘某君以物权保护纠纷为案由将刘某峰诉至本院，提出要求刘某峰腾退涉案房屋等诉讼请求。法院认为：“根据刘某君的诉讼请求，本案案由虽为物权保护纠纷，但实质是刘某君要求刘某峰返还原物，而返还原物纠纷是指合法占有物权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。涉诉房屋虽登记在刘某君名下，但刘某峰认为涉诉房屋系归其所有并就涉诉房屋另行提起房屋买卖合同纠纷。因此，双方对于涉诉房屋相关权利问题存在争议，在此争议未解决之前，刘某峰是否系无权占有涉诉房屋并不确定，刘某君以物权保护为由起诉主张其诉求不当，应当予以驳回。”故裁定驳回刘某君的起诉。该裁定现已生效。
刘某峰主张其与刘某君存在房屋买卖合同关系，2006年刘某峰通过亲戚凑齐20000元购房款支付给刘某君的父亲刘某贵，2006年5月初，刘某峰和刘某贵商量好了买房的事情，刘某贵代表了刘某君的意愿，因刘某君一直在上海，所以让刘某贵于2006年5月初把房子卖给刘某峰，钱款是刘某贵转交给刘某君，给钱同时给了钥匙，刘某峰打电话感谢过刘某君。刘某峰提交以下证据证明：
证据1活期交易历史明细、证据2银行卡存款凭条，证明刘某峰母亲支付5000元购房款、舅舅支付6000元购房款，小姨支付5000元购房款，另外4000元是刘某峰与女友一同凑齐。刘某君称若有银行原件核对一致，则认可真实性，不认可关联性及证明目的，该证据仅能显示银行交易金额及日期，但不能证明所列款项由谁支付，更不能证明款项的性质和用途。
证据3居住证明，证据4供暖费发票、有线电视用户回执、管道维修费发票、水费缴纳记录，证明刘某峰一直在涉案房屋居住。刘某君对居住证明的真实性、关联性、证明目的均不认可，另外，涉案房屋的居住情况与房屋权属没有法律上的关联；对证据4费用票据及缴费记录真实性认可，证明目的不认可，缴纳费用情况与居住情况并不具备因果关系，与房屋权属也不具备关联性。
证据5刘某峰母亲吴某梅与刘某君母亲的通话录音，证明刘某君母亲认可收到刘某峰20000元购房款，刘某君认为该录音时间久远，不确定是否存在编辑、增减的内容，无原始载体则不认可该证据的真实性、合法性和证明目的，录音中没有买房、购房款的表述，无法得出刘某君收到20000元购房款的证明目的。
证据6证人证言，证明原、被告之间存在买卖合同关系。刘某君对证人证言真实性不认可，亦不认可证明目的，称该证人系刘某峰的亲属，有着明显的利害关系，不能作为本案认定案件事实的依据，且该证据并不符合证人证言的基本特征，并非亲眼所见、亲耳所闻，均是传来证据，证人并未亲自参与所谓的“购房过程”，证言的内容严重违背基本事实，虽然有打钱事实，但不能证明款项用途。
证据7西城区房屋管理局拆迁档案，证明原、被告存在买卖合同的历史缘由。刘某君对该证据的真实性认可，不认可关联性和证明目的，称涉案房屋系刘某君单位福利房房改所得，与拆迁无关，被拆迁的房屋系案外人的个人房产，拆迁利益与本案没有任何法律上的联系。
证据8民事裁定书，证明原、被告因涉案房屋产生纠纷，法院将刘某君的诉求予以驳回。刘某君对裁定书的真实性认可，不认可证明目的，称只是程序上的文书，没有对实体方面的认定。
证据9房屋产权登记书，证明房屋无查封抵押情况。刘某君对该证据的真实性、证明目的认可。
刘某君不认可双方存在房屋买卖合同关系，主张涉案房屋是刘某君单位分配的公房，2002年取得的房本，2005年前后，刘某峰与其女友来到了北京，想在北京发展，考虑到当时的亲情关系，刘某君的房子处于闲置状态，于是刘某君把房子借给刘某峰和其女友居住，刘某君把钥匙给了刘某峰之后回上海了，20000元是刘某君父母被动接收的，当时刘某峰去刘某君家里拉取家具家电，把20000元留在了刘某君家里。刘某君提交以下证据证明：
证据1房屋所有权证书，证明刘某君于2002年取得涉案房屋所有权证书，系涉案房屋的合法所有权人，房屋所有权证书一直在刘某君处。刘某峰对该证据真实性认可，证明目的不认可，称房本原件一直在刘某君手里，在过户之前都是在卖方手里。
证据2当地房屋成交价格记录，主张房屋不可能以2万元价格出售。
裁判结果
驳回刘某峰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为刘某峰与刘某君是否存在房屋买卖合同关系，刘某峰应当就其与刘某君之间存在口头房屋买卖合同关系承担举证责任。现刘某峰仅提交了证据证明其实际占有使用房屋、已向刘某君父亲付款20000元的情况，刘某峰称买房事宜是直接与刘某君父亲商量，但刘某峰未提交任何证据能直接证明刘某君有出售房屋给刘某峰或刘某君已委托刘某君父亲将房屋出售给刘某峰的意思表示，证人系间接听闻刘某峰买房及凑钱的证言，录音没有体现双方房屋买卖的内容，拆迁档案与本案无关，均不足以证明刘某峰主张的口头房屋买卖合同事实，购房款金额也显著低于当时房屋的市场价值，不符合常理。
鉴于刘某峰与刘某君的亲戚关系，刘某君对交付房屋和收款行为做出了合理解释。根据房屋所有权证书可以证明房屋的所有权人系刘某君，法院民事裁定书并未否认刘某君的所有权人身份，并不代表其实体权利丧失。综上，根据庭审查明的情况，刘某峰提交的证据均不足以证明其与刘某君存在口头房屋买卖合同关系。故法院对刘某峰的诉讼请求不予支持。
