北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某向本院提出诉讼请求：1、依法判令北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）归我所有；2、判令给付拆迁利益1139589.5元；3、判令支付一号房屋自2016年至2019年期间租金216000元。
事实和理由：我与蔡某于2001年7月2日登记结婚，婚后将户口迁至北京市朝阳区A号院（以下简称A号院）内。2014年拆迁。2014年6月14日，蔡某签署《房屋腾退补偿协议书》，拆迁房屋系A号院，正式房屋建筑面积601平方米，被腾退人系蔡某、林某、邓某，现有3户4人，应安置人口系林某、蔡某、邓某和我。
拆迁房屋补偿款6003198元，根据各分项构成我应分得1515289.5元。我与蔡某于2016年3月15日离婚，双方约定一号房屋归我所有。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。
被告辩称
蔡某辩称：我与吴某、林某于2016年3月15日签订的《离婚协议书》不具有法律效力。林某属于严重精神残疾，属于无民事行为能力人，不是适格主体。《离婚协议书》不是在平等、公平、自愿基础上签订的，非林某真实意思表示，协议存在法定无效、撤销情形，违反法律强制性规定。该协议书与离婚登记备案协议书存在矛盾，一号房屋非夫妻一方所有，不能于双方之间进行分割。且一号房屋尚未下发产权证，《离婚协议书》中约定过户条件并未成就，无法转让。
赠与以交付为生效条件，尚未交付情况下，赠与人可以撤销赠与。一号房屋无论是取得方式还是权属登记，都属于林某，占有收益及处分的权利应属林某，与吴某无关。A号院是我的婚前财产，与吴某无关，吴某不应分得拆迁利益，拆迁政策规定配偶认定是一户、满十八周岁子女为一户、不在一个户口本上为一户，当时认定我和吴某为一户，故林某和邓某分别认购了一居室，我和吴某认购了两居室，即便析产亦应在两居室之间进行分配。不同意吴某的全部诉讼请求。
林某辩称：同意蔡某意见，林某为残疾人，应给予合法保障。吴某在拆迁时写过一个材料，吴某把平米数赠送给林某。
邓某辩称：同意蔡某的意见。
法院查明
蔡某与邓某君于2001年2月12日经法院调解离婚，邓某系双方所生之子。后蔡某与吴某登记结婚。林某系蔡某之母。蔡某与吴某于2016年3月15日协议离婚。林某系多重残疾人，于2009年12月领发残疾人证。经询，各方均认可林某系无民事行为能力人，同意本院指定蔡某为林某诉讼中的法定代理人。
2014年6月14日，腾退人（甲方）：拆迁安置办公室（以下简称腾退办）与被腾退人（乙方）：蔡某、林某、邓某签署《住宅房屋腾退补偿协议书》，乙方原房屋住址系A号院；乙方现有3户4人；应安置人口4人，分别是林某、蔡某、邓某、吴某。甲方应支付乙方房屋腾退补偿款6003198元，乙方应在2014年6月17日前完成搬家并将原房屋交甲方拆除。本协议经甲方或委托代理人和乙方或委托代理人签字盖章之日起生效。落款甲方处由腾退办签章，乙方处由蔡某签字并摁手印。
同日，经拆迁办签章确认A号院属于老宅基地，林某享有使用面积267平方米、邓某享有使用面积167平方米、蔡某享有使用面积167平方米。
2015年6月，林某作为买受人与北京T公司分别签署三份《北京市商品房现房买卖合同》以375700元价格购买一号房屋；以375700元价格购买北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）；以528320元价格购买北京市朝阳区三号房屋（以下简称三号房屋）。现一号房屋登记所有权人系林某。
经查，因林某精神残疾且经济困难，1990年北京市朝阳区某村民委员会提供宅基地、组织村民为林某一家建造住房即A号院。
另查1，拆迁补偿款4834958元包括区位补偿价1983300元、房屋重置成新价610949元、设备及附属物补偿价678109元、一次性限期搬家购房补助费1562600元。
另查2，《某项目住宅房屋腾退通知》中腾退安置房方式载明：一口人认购一套一居室；两口人认购一套二居室……；凡在奖励期限内签订腾退补偿协议并按协议规定时间腾退房屋的，享受下列奖励：1、提前搬家奖：在公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿协议》并搬家腾房的，给予提前搬家奖励费每户6000元，超过规定期限腾退的不予奖励。2、环境整治项目工程配合奖励费：在公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿协议》并搬家腾房的，按每个集体土地建设用地使用证或农村宅基地建房审批表认定，给予环境整治项目工程配合奖励费50000元，超过规定奖励期限腾退的不予奖励。
3、一次性限期搬家购房补助费：在搬迁奖励期限内签订腾退补偿协议并交房搬家的，腾退人给予一次性限期搬家购房补助费，标准按有效房屋建筑面积2600元/平方米进行补助，超过规定期限搬迁的不予补助。八、其它各项腾退补助标准：1、拆迁补助费：腾退人按照被腾退有效正式房屋的建筑面积给予被腾退人搬迁不追，标准为40元/平方米。2、一次性停产停业综合补助费：在住宅内从事合法个体生产经营，并持有工商部门核发的《营业执照》，一个产权院只认定一个《营业执照》，给予一次性停车停业综合补助费50000元。
3、特殊困难补助费：被腾退人及其配偶或者户口登记在被腾退房屋本址内的被腾退人的直系亲属，可享受特殊困难补助……补助标准为：残疾人员50000元/证；低保人员50000元/证；大病人员50000元/人。4、房屋装修补助费：本次安置房源为毛坯房，因此给予被腾退人房屋装修补助，参照本地区装修市场行情等因素，具体补助标注为：8万元/一居室；12万元/二居室；20万元/三居室。5、临时周转补助费：腾退人给予被腾退人一次性临时周转补助费，发放期限为六个月。参照本地区租房市场价格，具体发放标准为：一居室4000元/月；二居室5000元/月；三居室7000元/月。6、移机补助费：电话移机费300元/台；有线电视移机费500元/户；空调移机费500元/台；热水器移机费400元/台；危电改造费200元/户；宽带移机费400元/户。
2016年3月15日，林某、蔡某与吴某签署《离婚协议书》，约定“兹有朝阳区一号房屋一套，原户主林某，经过三方（林某、蔡某、吴某）协商一致通过将此房屋在房本下来时过户给吴某，其余任何财产均跟男方无关。特立此为据，以上内容一式三份各自保存”。
裁判结果
驳回原告吴某的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
一号房屋系以原宅基地A号院及地上房屋拆迁腾退予以产权置换，对于拆迁安置房屋的分配应当根据拆迁安置协议及置换政策予以判断。结合各方所述及在案证据可知，A号院拆迁时在册3户，安置人口4人，吴某与蔡某作为夫妻同户。依据腾退安置方式，一口人认购一居室，二口人认购二居室，林某与邓某各享有一居室认购资格，吴某与蔡某享有两居室认购资格，且实际上安置三套房屋即两套一居室和一套两居室，该情形与腾退安置方式亦相符，由此可以认定吴某与蔡某拆迁安置所享权益房屋应且仅系二居室即三号房屋。
林某、蔡某与吴某于2016年3月15日签署之《离婚协议书》虽约定一号房屋归吴某所有，但该协议缺少邓某签字确认，庭审中邓某对此予以否认，难以认定全部安置人口对安置房屋分配达成合意。且，鉴于拆迁安置政策及购房要求，全体安置人口同意以林某名义购房亦不代表均认可林某享有房屋所有权，在未经四方达成析产合意情形下，林某并非三套安置房屋实际权利人。故，吴某主张一号房屋所有权及房屋租金依据不足，法院难以支持。
另，关于拆迁所得货币补偿，被腾退房屋综合评估补偿费、搬迁补助费、移机改造补助费及环境整治项目工程配合奖励费系以宅基地使用权或地上房屋所有权为核算依据，A号院系蔡某婚前财产，吴某对上述货币补偿不享有权益。吴某所享提前搬家奖励费、房屋装修补助费及临时周转补助费对应货币补偿应结合购房款支付情况，可于三号房屋权益处理时一并考虑，吴某主张取得拆迁货币补偿款1139589.5元依据不足，法院亦不予支持。
