北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
梁某杰向本院提出诉讼请求：1、要求梁某坤办理位于北京市朝阳区S号房屋（以下简称涉案房屋）产权登记手续，M公司协助配合涉案房屋权属登记手续；2、要求梁某坤将涉案房屋权属转移登记至周某名下。
事实和理由：根据之前判决书的认定，梁某杰和梁某坤之间存在借名买房合同关系，梁某杰系涉案房屋实际购房人，梁某坤仅是名义上代梁某杰持有涉案房屋，并非实际购房人，梁某坤应全力履行受托代持人的职责。根据梁某坤向梁某杰出具的《房屋产权确认书》，“梁某坤应按照梁某杰的指令协助办理涉案房屋转移登记即后续产权转移登记一系列实现涉案房屋转移登记的行为”。现梁某杰依据《房屋产权确认书》的约定，提起本案诉请意见。
被告辩称
梁某坤针对本诉辩称，同意梁某杰的第一项诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求。1、涉案房屋就是梁某杰赠与梁某坤的，本就应该属于梁某坤。2、《房屋产权确认书》中仅仅约定房屋产权应归梁某杰所有，并未约定或写明梁某杰同意将周某作为房屋实际产权人，而且《房屋产权确认书》签订时是空白的，当时意在约定梁某杰将涉案房屋赠与梁某坤，梁某坤并不知道涉案这份《房屋产权确认书》的内容，并非如梁某杰所述情况。
3、根据合同相对性原则，除了法律、合同应有规定外，只有合同当事人才享有合同规定的权利并承担合同规定的义务，当事人以外第三人不能主张合同权益更不负担合同义务，在本案中无论预售合同还是产权确认书，周某均不是当事人，无权取得预售合同的权利义务，也无权根据产权确认书将诉争房屋产权过户到其名下，预售合同也是梁某坤与M公司达成的，梁某杰、周某都不是预售合同当事人，梁某杰无权要求预售合同权利义务归周某享有。
4、根据二审生效判决，房屋产权确认书是梁某杰与梁某坤之间关于房屋所有权归属的约定，并不发生物权的效力，双方仅仅是债权债务关系，基于双方债权债务关系，梁某杰要求梁某坤将涉案房屋所有权转移登记至周某名下，实质是梁某杰要求梁某坤向第三人履行合同约定的债务，向第三人履行的债务必须满足以下条件，其一、双方合同中明确约定，其二、必须经过债务人同意。而《房屋产权确认书》中并没有明确约定梁某坤取得房屋产权后需过户至周某名下，梁某坤也拒绝向周某履行所有权转移登记的义务，所以，梁某杰要求梁某坤取得产权证后将产权办理转移登记至周某名下的诉讼请求无法律依据。
5、若不给与梁某坤任何补偿就将涉案房屋过户至周某名下，违反公平原则。梁某杰基于借名买房行为而获得了巨额的房产增值利益，梁某坤则因此而无法再行购买名下的首套住房，这会给梁某坤后期购房造成极大的损失。6、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市住房限购政策的规定，故属于事实上的履行障碍，无法实际履行，应予解除。经法院生效判决认定，梁某杰、梁某坤之间存在借名买房的合同关系，但周某与梁某坤并不存在此种合同关系，但签署《房屋产权确认书》时，梁某杰并不具备在京购买涉案房屋的资格，所以，梁某杰主张将涉案房屋过户至周某名下属于偷换概念，客观上逃避了北京市住房限购政策的约束。此举不应得到支持。
7、《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归梁某坤所有，梁某杰应将涉案房屋返还给梁某坤，并向梁某坤返还2014年1月至今的租金收入。
梁某坤向本院提出如下反诉请求：1、要求解除《房屋产权确认书》；2、要求判令待梁某坤向梁某杰返还购房款3312812元后，梁某杰向梁某坤腾退返还涉案房屋；3、要求梁某杰向梁某坤返还涉案房屋自2014年1月2018年12月份租金收入984000元。
事实和理由：1、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市限购政策，梁某杰当时和现在都不具备购买涉案房屋的资格，无法认定其系房屋所有权人，故该份《房屋产权确认书》存在事实上的履行障碍，无法履行，应予解除。2、梁某杰和梁某坤之间仅存在债权债务关系，并不因借名买房的事实而发生物权变动的后果，所以，梁某坤才是涉案房屋所有权人，《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归梁某坤所有。梁某坤同意按照梁某杰所付购房款向其返还相应款项，但梁某杰应该向梁某坤返还房屋占用期间的租金收益。
梁某杰针对反诉辩称，不同意梁某坤的反诉请求。1、《房屋产权确认书》合法有效，不存在履行障碍，梁某坤不享有合同解除权。法院生效判决已经认定梁某杰和梁某坤之间存在借名买房合同关系，所以《房屋产权确认书》合法有效，借名买房合同关系的基础法律关系是委托代理关系，即梁某杰委托梁某坤以梁某坤的名义代为持有涉案房屋，梁某坤应履行其作为受托人的合同义务。法律规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”而《房屋产权确认书》中也约定“梁某坤只是名义上代梁某杰女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行委托代持人的职责，就该套房屋未来的处置，梁某坤、杜某英夫妇一切听由梁某杰女士安排。”因此，梁某坤的合同义务就是名义上代梁某杰持有涉案房产，并根据梁某杰的指示配合梁某杰对涉案房屋进行处置。
鉴于梁某杰现在尚不具备在京另购房屋的资格，但不影响梁某坤履行其配合梁某杰处置房屋的合同义务（如售卖、配合权属转移登记）。所以，《房屋产权确认书》的履行不存在法律或事实上履行不能的障碍，更不存在合同法上规定的解除情形，梁某坤并不享有合同解除权。此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
所以，只有借名买房行为涉及购买政策性保障住房购买时，才因侵害了社会公共利益而不予支持，涉案房屋系普通商品住房，不涉及上述情形，故不存在法律上履行不能的情况。2、梁某杰系涉案房屋实际所有权人，梁某坤对涉案房屋不享有任何权利，无权索要房屋租金。
法院查明
经查，2011年12月18日，梁某坤（买受人）与M公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由梁某坤购买涉案房屋，总价款3312812元。
2011年12月18日，梁某坤、杜某出具一份《房屋产权确认书》，内容为：“兹有梁某坤和杜某夫妻声明及确认如下：关于梁某坤名下购买的位于北京市朝阳区S号房屋，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付10万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由梁某杰女士出资购买该房屋，并归还梁某坤所付前期10万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是梁某杰女士，该套房屋的产权应归梁某杰女士所有，梁某坤只是名义上代梁某杰女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。
未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于梁某杰女士所有，与梁某坤、杜某夫妻皆无关，梁某坤、杜某夫妻对于该套房屋不向梁某杰女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，梁某坤、杜某夫妻一切听由梁某杰女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有梁某坤及周某的签名。在之前案件审理中，梁某坤不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写，并申请笔迹鉴定。鉴定结论为：“检材‘确认人’处的‘梁某坤’签名与样本中的‘梁某坤’签名是同一人书写”。梁某杰、梁某坤、周某军对《鉴定文书》的鉴定结论无异议，梁某坤亦认可签名是本人书写，但称当时是梁某杰拿一些文件给梁某坤签字时梁某坤签在空白页上的，对《房屋产权确认书》的内容不认可。
关于涉案房屋购房款的支付情况，梁某坤向M公司支付定金10万元；2011年12月18日，梁某杰向M公司支付购房款893844元；2012年2月12日，梁某杰向M公司支付购房款2318968元；以上共计3312812元。2012年2月13日，梁某杰退还梁某坤定金100000元。梁某坤认可收到梁某杰退还的100000元定金，但称购房款系梁某杰代为出资，涉案房屋的所有权还是归梁某坤，涉案房屋只是梁某杰暂时使用，所以将定金退还梁某坤。
2013年5月4日，梁某杰向M公司支付了涉案房屋面积误差款57703元。
2013年5月2日，梁某杰向梁某坤转账28200元用于支付涉案房屋的专项维修资金。2013年5月3日，梁某坤交纳了涉案房屋的专项维修资金29054元。
2013年5月20日，梁某杰与北京V公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定的装修工程造价为20200元。梁某坤对上述装修合同的真实性认可。
梁某杰提交物业收款收据两张，证明其交纳了涉案房屋2017年1、2季度、2018年1、2季度的物业费。梁某坤提交物业收款收据一张，证明其交纳了涉案房屋2018年3、4季度的物业费。
涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018年1月19日，梁某坤将户口迁入涉案房屋。2018年4月26日，梁某坤交纳了涉案房屋契税101115.45元。
2017年8月24日，梁某杰向梁某坤邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求梁某坤将涉案房屋所有权转移登记至周某名下。梁某坤对邮寄底单真实性认可，但认为是梁某杰个人的意见。
庭审中，梁某杰认可其无北京市购房资格。现涉案房屋登记在M公司名下。
裁判结果
一、被告M公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区S号房屋权属转移登记至被告（反诉原告）梁某坤名下，被告（反诉原告）梁某坤于涉案房屋权属转移登记至己方名下后七日内将涉案房屋过户至第三人周某名下；
二、驳回被告（反诉原告）梁某坤的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
梁某坤与M公司签订了《预售合同》，梁某坤系涉案房屋的买受人，但关于涉案房屋的产权归属问题，梁某杰、梁某坤、杜某英已通过《房屋产权确认书》的形式予以约定，确认涉案房屋由梁某坤代持，所有权则归属梁某杰，结合查明事实，亦可以认定涉案房屋购房款系梁某杰实际负担，所以，经法院生效判决认定，梁某杰、梁某坤之间形成借名买房合同关系。而且，针对该借名买房合同关系，法院生效判决亦已认定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。
所以，在认定梁某杰、梁某坤之间存在借名买房合同关系的前提下，如何审定梁某杰提出要求梁某坤在涉案房屋的办理权属登记后向周某完成转移登记的权利主张即为本案争议的焦点。就此，作如下分析：
一、从梁某杰的请求权基础角度分析。梁某杰、梁某坤之间虽然系借名买房合同关系，但关于涉案房屋所有权归属的约定，并不发生物权变动的效力，梁某杰与梁某坤之间形成了以在符合法律规定或者合同约定的条件成就时完成物权变动为内容的债权债务关系。即，在特定条件成就时，梁某杰享有要求梁某坤配合完成相应合同义务的合同请求权。
二、从合同解释角度分析。梁某杰、梁某坤、杜某签订的《房屋产权确认书》已经约定“就该套房屋未来的处置，梁某坤、杜某夫妇一切听由梁某杰安排”。此处，双方已经提及关于涉案房屋“未来的处置”，“处置”的方式虽未在该份《房屋产权确认书》中予以列举，但关于“处置”的解读可以从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能角度予以分析，即，梁某杰有权对涉案房屋的占有、使用、收益、处分予以支配，梁某坤对此应予以配合，所以，梁某杰有权要求梁某坤按照其要求对涉案房屋予以处分，以变更房屋的权属状态。所以，本案中，梁某杰要求梁某坤在完成权属登记手续后向周某过户的主张，符合双方的合同约定。
三、从《房屋产权确认书》是否具备履行的条件角度分析。M公司已明确表示，涉案房屋具备转移登记至梁某坤名下的条件，M公司亦同意予以配合该项权属转移登记的完成，而周某亦具备在京购房的资格，所以，涉案房屋权属转移登记至梁某坤名下后再行转移登记至周某名下的条件已经成就。
综上所述，梁某杰的主张符合双方的约定，于法有据，法院准予。梁某坤仅系出名人，并非实际所有权人，故针对其提出的全部反诉请求，法院均不予支持。
