北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某卿向一审法院起诉请求：1．要求法院确认2009年4月7日周某峰、周某仁签订的《房屋产权协议书》无效；2．本案诉讼费用由周某仁、周某峰承担。
孙某卿上诉请求：要求法院撤销一审判决，确认2009年4月7日周某峰、周某仁签订的《房屋产权协议书》无效；
事实和理由：一审对于家庭成员基本事实认定错误，对非农户籍非集体经济组织成员无权协议取得农村宅基地使用权的法律强制性规定的解读及适用错误。涉案房屋使用权人虽然登记在周某峰名下，但其使用权人为周某峰孙某卿及其子女周某英的家庭所有，与非同一家庭成员的周某仁无关，周某峰更无权私相授受。1999年周某仁的户籍因为上学已经实现“农转非”。
被告辩称
周某仁答辩称，同意一审法院判决，周某仁是非农户口，现在在农村还有责任田。
周某峰答辩称，我和孙某卿已经没有关系了，房子是周某仁出资的，盖好A号，是我二弟实际居住，我们住B号，我父亲跟我们一块儿住。
法院查明
孙某卿、周某峰原系夫妻关系，二人于2007年1月9日结婚，2020年经一审法院判决离婚。周某峰与周某仁系兄弟关系。2007年12月25日，周某峰向北京市怀柔区F村村委会提交建房申请一份，该申请中载明：“……本村村民周某峰，妻子，孙某卿，……家中原有住房4间，由于弟弟周某仁已成家，经家庭协商，将原有住房分给周某仁继承。我们5口人没有房，为解决生活中的实际困难，也申请新批一处宅基地……”。
孙某卿提交的村民建房申请审批表中载明，申请人周某峰，同住人员为孙某卿、周某英。2008年11月19日周某峰取得宅院地使用许可证，该许可证中载明，户主姓名周某峰，总计166.66平方米。2009年4月17日周某峰取得村民建房建设工程规划许可证，该许可证明载明，建设人为周某峰。
2009年4月7日，周某峰周某仁签订房屋产权协议书一份约定：“今有宅基地一块（位于A号），宅基地为周某峰批建，后经父母兄弟协商，此宅基地（A号）由弟弟周某仁2009年全资建盖，房屋使用权及产权由周某仁所有。如周某峰要回时，需将当时周某仁盖房时全资返还，并给予一定补偿。”
庭审中，孙某卿称A号房屋是其与周某峰婚姻关系存续期间，周某峰以家庭的名义申请新建的，虽然该房是周某仁出资新建，但是孙某卿没有同意，而且，周某峰与周某仁签订房屋产权协议书的事情孙某卿完全不知情，周某仁是非农户口不能够获得农村宅基地的使用权，因此周某峰与周某仁签订的协议是无效的。
对此，周某峰认为A号院是周某仁出资建的，其与周某仁签订的合同也是有效的。周某仁认可其户口在1999年的时候因为上学而转成了非农业户口并转出了F村，但是在2003年的时候转回了F村，但是是居民户。2009年11月15日之后，其又将户口转出了F村。A号院是由其出资，而且也与周某峰签订了协议，该宅院就是周某仁的。
本案审理过程中，法院前往北京市怀柔区F村进行调查，经查周某仁在2003年至2009年期间并非F村农业户籍的村民，也不是村经济合作社社员。
法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。周某峰与周某仁签订的《房屋产权协议书》系双方真实意思表示，此协议是双方对涉案宅基地使用权及将来所建房屋归属的约定，协议签订后，亦由周某仁出资建造了房屋。就周某仁的宅基地使用资格问题，周某仁原系北京市怀柔区F村农民，其因上学户别转为非农户，毕业后，又将户口迁回本村，且周某仁与周某峰系亲兄弟关系，周某仁可以通过继承、接受赠与等方式取得该村宅基地的使用权。周某峰与周某仁签订的涉案协议并不违反法律、法规的强制性规定。
农村宅基地审批实行“一户一宅”的原则，涉案宅基地系周某峰申请，在申请时与周某峰同一户内的家庭成员均对所申请的宅基地享有使用权，孙某卿提出周某峰在孙某卿不知情的情况下私自转让宅基地，但是即使周某峰在处分权上存在瑕疵，亦不影响合同的效力。故法院对于孙某卿要求认定2009年4月7日周某峰、周某仁签订的房屋产权协议无效的诉讼请求，不予支持。
裁判结果
驳回孙某卿的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点为涉案房屋产权协议书的效力问题。根据庭审查明的事实可以看出，周某峰、周某仁共兄弟两人，涉案的争议宅基地为周某峰一家申请，但在其上出资建造房屋的是周某仁，就此兄弟二人就建造在上述宅基地之上的房屋使用权等相关问题以协议的形式作出了约定。现本案当事人就上述协议的效力问题发生争议。就此应该结合以下因素予以分析。
就周某仁的身份情况来看，其原系该村农民，因上学转为非农户，但是毕业后又将户口迁回本村，后因结婚又将户口迁出，目前是居民户。就协议的内容来看，该协议中特别注明，如周某峰要回时，须将当时周某仁盖房时全资返还，并给予一定补偿。就周某峰提交的建房申请载明的内容来看：“……本村村民周某峰，妻子，孙某卿……家中原有住房4间，由于弟弟周某仁已成家，经家庭协商，将原有住房分给周某仁继承。我们5口人没有房，为解决生活中的实际困难，也申请新批一处宅基地……。”
仅就上述申请的内容来看，周某峰请求新批宅基地的前提是以弟弟周某仁已经成家，经家庭协商，将原有住房分给周某仁继承为基础。仅依上述申请的内容来看，周某峰、周某仁兄弟二人是对于老房进行了相应的分割，也就是说，老房给周某仁继承，周某峰再盖新房。但是，实际情况是，在涉案宅基地审批完以后，却是由周某仁实际出资建房，涉案协议亦对此做出明确的记载，按照建房申请，上述申请中的原有住房，应是分给周某仁的。
就孙某卿、周某峰结婚的时间来判断，双方于2007年即已结婚，2009年申请宅基地建房时，孙某卿、周某峰双方并未离婚，对于宅基地建房和上述建房申请一事均是明知的。涉案协议的形成实际上是和周某峰的上述申请书是一个不可分割的整体，涉及整个包括双方父母在内的整个大家庭对于兄弟二人分家、老房权属、新房建设出资、权属、返还等一系列问题的约定，同时还涉及周某峰、周某仁父母的权益。孙某卿现仅以周某峰擅自处分宅基地为理由，孤立请求确认这一份涉案协议无效，并不符合本案的客观事实，法院在实体上未予支持，并无不当。
引发本案争议的原因是孙某卿、周某峰的离婚后财产纠纷，对此争议，双方可在尊重客观事实、实事求是、充分保护各方权益的基础上予以合理解决。
