北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某玲向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告剩余购房款688000元；2.请求法院判令被告支付原告违约金204000元，计算标准为，以购房款102万元为基础计算20%。
事实与理由：2019年1月18日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定原告将坐落于门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）及其附属设施、设备出售给被告，出售价格为人民币1020000元（大写：壹佰零贰万元），被告于协议签订之日起七日内支付首付款300000元（大写：叁拾万元），剩下余款于2023年12月31日前支付完毕。
而后被告仅于2019年5月、2019年8月支付了原告部分首付款共32000元，原告向被告多次催要，被告都以暂时没钱为由拒绝支付，被告已严重违反协议约定，构成根本违约，故原告已丧失对被告的信任,要求被告支付剩余所有的购房款并支付违约金。请求法院依法核实事实经过，判如所请。
被告辩称
被告周某旭辩称，案涉购房款我已全部支付完毕，不同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
2019年1月18日，陈某玲与周某旭签订《房屋买卖协议》，协议约定陈某玲将一号房屋及其附属设施、设备出售给周某旭，成交价格为1020000元，付款方式为周某旭于合同签订之日起7日内支付首付款300000元，剩下余款于2023年12月31日前支付完毕。上述协议载明“三、甲方（陈某玲）保证上述房产权属清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押；不存在出售他人的情形。在房产变更到乙方（周某旭）名下之前，若发生上述原因引起产权纠纷或债权债务，导致乙方无法完整行使该房产上的权利，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，如导致乙方根本无法行使任何权利，则双方解除合同，甲方退还乙方支付的房款，并支付乙方总房款20%的违约金”。
2019年周某旭通过微信转账和银行转账方式共支付陈某玲购房款332000元，其中2019年1月18日微信转账40000元，5月9日微信转账10000元，8月19日微信转账22000元，1月21日银行转账110000元，4月27日银行转账100000元，8月19日银行转账50000元。
2019年8月19日，案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为秦某英。
双方当事人争议的证据和事实：
1、关于一号房屋购房款的支付。
原告陈某玲主张扣除周某旭通过微信和银行转账方式支付的332000元购房款后，周某旭尚欠付其688000元购房款。被告周某旭辩称购房款已经全部支付完毕，其主张除了上述的332000元购房款外，其在2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分别给付陈某玲现金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用来支付购房款，并提交情况说明和银行明细清单、申请证人吴某出庭作证证明上述主张。陈某玲对银行明细清单的真实性认可，对其关联性和证明目的不认可，对情况说明和证人证言的真实性、关联性和证明目的均不认可。
周某旭主张其帮助陈某玲处理涉案房屋事宜，陈某玲自愿向周某旭支付40万元，该40万元用于抵偿购房款，其提交2019年4月27日签订的欠条一份、协议一份及视频和照片，并申请证人吴某、廉某和白某出庭作证证明其上述主张。协议载明“2019年1月，乙方周某旭为甲方陈某玲处理的其与姓名苑振铎的经济纠纷事件……以及甲方位于门头沟区一号房屋租赁纠纷事宜未能解决，乙方提供报警调解及其他居间服务。以上两项事宜，甲方同意于2019年2月在事情达成后给付（支付）乙方周某旭服务期间所有的差旅费、酬劳费用人民币共计40万元。
现在乙方已经全面完善的履行了上述服务，甲方陈某玲认可并承诺付款，付款日期为2021年2月底全部还清乙方周某旭欠款……”欠条上载明“……以上两项事宜，甲方同意于2019年2月在事情达成后给付（支付）乙方周某旭服务期间所有的差旅费、酬劳费用人民币共计42万元……”协议和欠条落款上均有“陈某玲”字样的签名。陈某玲对证人证言的真实性和证明目的均不认可，对协议、视频和照片的真实性认可，对其证明目的不认可，对欠条的真实性、合法性和证明目的均不认可，42万元的服务费实际上并不存在。
周某旭主张其于2019年5月24日代替陈某玲支付其他案件中查封房产款项200495元，应折抵购房款，并提交仲裁院法律文书生效证明、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、执行裁定书、北京市人民法院案款收据予以证明。陈某玲认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，其主张执行裁定书中有两名被执行人属于连带责任，被告周某旭在陈某玲未同意的情况下，替陈某玲涤除债权属于个人行为，不应从买卖合同的购房款中扣除。
周某旭主张其代替陈某玲支付涉案房屋印花税和契税31375.12元，应当作为购房款扣除，提交税收完税证明予以证明。陈某玲认可周某旭缴纳了办房本的税3万余元。
2、关于违约金204000元的主张。
原告陈某玲主张被告周某旭未按照合同约定的期限支付首付款，其逾期支付行为给原告造成了经济损失，应当按照合同约定赔偿违约金204000元，其提交《房屋买卖协议》予以证明。
对双方争议的事实和证据本院认定如下：
1、关于一号房屋购房款的支付。
根据仲裁院法律文书生效证明、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、执行裁定书、北京市人民法院案款收据，本院认定周某旭于2019年5月24日代替陈某玲支付查封房产款项200495元，应当在购房款中予以扣除。被告周某旭主张的其于2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分别给付陈某玲现金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用于支付购房款，其提供的证据不足，本院不予采信。
周某旭主张其帮助陈某玲处理涉案房屋事宜，陈某玲自愿向周某旭支付40万元，该40万元用于抵偿购房款，根据其提供的协议和欠条，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理，本院不予认定。周某旭主张其代替陈某玲支付涉案房屋印花税和契税31375.12元，根据双方协议约定，过户手续所产生的各种费用均有乙方（周某旭）承担，故本院不予认定该部分费用在购房款中扣除。
2、关于违约金204000元的主张。
原告陈某玲未提交证据证明被告周某旭逾期支付首付款的行为给其造成经济损失，且协议中并未约定逾期支付首付款的违约责任，故本院不予支持。
裁判结果
一、被告周某旭于本判决生效之日起七日内支付原告陈某玲购房款487505元；
二、驳回原告陈某玲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某玲与周某旭于2019年1月18日就一号房屋签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应依约全面履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，一号房屋成交价格102万元，周某旭通过微信和银行转账方式已经支付陈某玲购房款332000元，同时周某旭代陈某玲支付查封房产款项200495元，尚有487505元购房款未支付。双方约定的付款条件虽尚未成就，但被告表示房款已经全部付清，拒绝继续支付购房款项，为减少诉累、一次性解决纠纷，对于陈某玲主张请求判令被告支付原告剩余购房款的诉求予以支持，过高部分不予支持。
关于周某旭主张其帮助陈某玲处理涉案房屋事宜，陈某玲自愿向周某旭支付40万元，该40万元用于抵偿购房款，根据其提交的协议和欠条内容显示与本案不属于同一法律关系，可另案处理。
