北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；2.判令二被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告负担。
事实与理由：2006年7月8日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号（以下简称：“案涉房屋”），总价款49万元，因二被告通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款23万元，原告自2006年7月起代替二被告向银行履行其2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；原告代二被告向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续；
二被告于2006年7月8日将房屋交给原告占有、使用；原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元。因截止2006年6月30日，二被告尚欠银行贷款本金23万元，原告应付二被告之购房余款由原告代二被告偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给二被告，贷款利息由原告自行负担：二被告将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付原告；在房屋抵押权解除后，与原告办理产权转让手续；原告依据约定按时代二被告向银行还贷，收取二被告与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。
上述合同签订当日，原告以银行转账方式支付二被告房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，二被告向原告出具收条。二被告将房屋及房屋所有权证书等并交付给原告，原告占有使用房屋至今，原告通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现，案涉房屋的贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，故案涉房屋的过户条件成就，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续，综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
被告刘某强、周某文答辩称：不同意赵某芳的诉讼请求。一、双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》约定，赵某芳（乙方）自2006年7月起代替答辩人周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止（第三条第1款）；赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续（第三条第2款）。
然而时至今日，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠周某文、刘某强代为偿还的195998.88元贷款未付。即便目前涉案房屋抵押权被撤销，促成该事实实现的亦非赵某芳履行完毕还款义务，更不会当然的免除赵某芳偿还后续贷款的义务，且根据《房屋买卖协议》约定，赵某芳应偿还贷款期限为26年，赵某芳对此现状明知，但其偿还贷款仅至2013年10月（不足约定贷款年限的四分之一，已偿还贷款金额亦不足贷款的三分之一），后续再未支付，其自身在先付款义务未履行完毕，无权要求周某文、刘某强履行房屋过户的在后合同义务，更无权追究违约责任。
二、周某文、刘某强于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，《房屋买卖协议》第九条第6款约定，赵某芳承担占有使用所购房屋期间的一切费用。赵某芳占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费，我方曾于2012年10月前往北京某物业公司代为缴纳涉案房屋2007年至2012年10月间欠缴的物业费8000多元，该笔费用其至今未偿还。且自《房屋买卖协议》签订之后，赵某芳在仅支付部分房款后不间断地占有、使用涉案房屋至今，其不存在任何所谓的经济损失。
三、2012年10月周某文、刘某强曾将涉案房屋卖与第三人，赵某芳诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。该判决虽然认定周某文、刘某强将涉案房屋卖于第三人张某鹏的行为不当，但这并不能否定周某文、刘某强于该判决生效后应当积极主张权利的责任与义务。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知周某文、刘某强支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。
赵某芳为能够长期使用周某文、刘某强住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与周某文、刘某强签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。
综上所述，赵某芳并未履行完毕偿还贷款义务，此时要求周某文、刘某强办理过户并赔偿其莫须有的经济损失没有事实和法律依据。故请求贵院依法驳回赵某芳的全部诉讼请求。
反诉原告刘某强、周某文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赵某芳支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；2.判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；3.判令赵某芳承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：双方于2006年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定由赵某芳（乙方）购买周某文、刘某强（甲方）所有的位于北京市石景山区一号（涉案房屋）,总价款49万元。因周某文、刘某强通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，涉案房屋尚欠银行贷款23万元。《房屋买卖协议》第三条第1款约定：赵某芳（乙方）自2006年7月起代替周某文、刘某强（甲方）向某银行履行还款义务直至全部还清为止:第三条第2款约定：赵某芳（乙方）代周某文、刘某强（甲方）向某银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押权被撤销时,甲乙双方办理产权过户手续。
周某文、刘某强依据《房屋买卖协议》约定，于2006年7月8日将涉案房屋交付给赵某芳占有、使用，履行了合同义务。因涉案房屋贷款是刘某强的住房公积金贷款，银行贷款授予时完全依据刘某强的收入、信用评估等因素发放贷款。故双方的房屋买卖行为作为借款人及抵押权人建设银行并不知情。合同中第三条第2款的约定并不符合法律规定。且赵某芳在购买房屋后长期不过户，不能保证其合法权益。在此情况下，双方另行口头协商一致，赵某芳应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，从而保障双方的权益。而赵某芳因周某文、刘某强的住房公积金贷款利率低，其重新贷款手续繁琐费用高，故迟迟未办理过户手续。
赵某芳另欠付多年物业费使得周某文、刘某强代其缴纳。2012年10月赵某芳曾将涉案房屋卖与第三人，周某文、刘某强诉请撤销，经贵院审理后，支持了其请求，该判决于2017年生效。赵某芳在胜诉判决后，明知周某文、刘某强已经还清了银行贷款，却仍然拖延、怠于主张其权利。赵某芳一直出租涉案房屋，在其得到胜诉判决且其明知反诉人支付了全部贷款余额后，怠于主张权利长达四年之久，该行为侵犯了周某文、刘某强的合法权益，并同时构成不当得利。
被反诉人为能够长期使用反诉人住房公积金的优惠利率及节省重新贷款的费用，与反诉人签订房屋买卖合同而不及时办理过户手续，自身有严重过错。关于周某文、刘某强将涉案房屋曾出售给第三人的情况，一是因为在将房屋交付赵某芳七年之久后，其为继续享受反诉人公积金贷款的低利率仍不办理过户手续，而违反了双方之后达成的一致；
鉴于上述事实及理由，依据《民法典》及《民事诉讼法》的相关规定，请求贵院依法判如所请，维护周某文、刘某强的合法权益。
反诉被告赵某芳答辩称：不同意刘某强、周某文的反诉请求。针对其主张的贷款余额为195988.78元，我方认为该笔费用中应扣除我方在其清贷后转入该账户中的存款金额，同时还应扣除每月存款额与实际扣款额多余出来的差额。
第二，截止至2006年6月30日，双方买卖合同中交易的金额，剩余贷款是否为23万元也直接影响到我方应支付余款的金额，故我方认为应在调取核实后，确认应给付被告的剩余房款，针对剩余房款我方同意支付。对二项反诉请求我方不同意支付，根据已经生效的法律文书明确确认周某文、刘某强是为了一房二卖，恶意转移房屋所有权至他人处，而提前偿还贷款，提前偿贷没有经过我方同意，故对周某文、刘某强主观恶意所发生的该笔金额系周某文、刘某强非有合同约定而自己行为，不应向我方主张利息损失。
贷款利率没有合同依据与法律依据，我方不同意。针对其陈述事实与理由的内容及客观事实，以双方曾经诉求合同无效纠纷的案件中法庭调查认定为准，不予认可其关于反诉事实部分的陈述。
法院查明
位于石景山区一号房屋（涉案房屋）原登记在刘某强名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为某银行。2006年7月8日，周某文、刘某强（甲方）与赵某芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于北京石景山区一号二居室房屋出售给乙方；甲方通过公积金贷款方式购买该房，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款230000元；乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务；该房屋抵押权被撤销时，双方办理过户手续；甲方于2006年7月8日将该房屋交付给乙方占有、使用；双方约定房屋售价490000元；
乙方交房之日给付甲方购房款现金260000元，购房余款由乙方以代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同、贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；该房屋解除抵押后，与乙方办理产权转让手续；乙方按时代甲方向银行还贷；承担办理产权转让手续时甲乙双方需要向国家缴纳的一切税费；承担占有、使用所购房屋期间的一切费用；本协议履行过程中发生争议时，双方应协商解决，任何一方均不能要求解除本协议。
同日，周某文、刘某强向赵某芳出具《收条》，载明收到赵某芳交付的购房款26万元。赵某芳通过代替周某文、刘某强偿还银行贷款方式支付剩余房款。
赵某芳曾将周某文、刘某强、张某鹏以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决书载明，周某文在国内代理刘某强（卖方）与张某鹏（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：刘某强将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给张某鹏，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元……周某文代刘某强在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。
2012年11月28日，周某文代理刘某强与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。2013年1月5日，张某鹏取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。赵某芳诉请本院判令刘某强与张某鹏之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。
本院判决，确认张某鹏与刘某强签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；该案已生效。此后，本案各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。
北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。但赵某芳对此并不知情，仍继续向刘某强的还款储蓄卡转款。诉讼中，本院依赵某芳之申请调取了刘某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方当事人对贷款还款情况、赵某芳一方存入款项情况、卡内余额等进行了核对，双方均认可，赵某芳应支付由周某文、刘某强所偿还的贷款，周某文、刘某强应将赵某芳一方多存入还款银行卡中的款项返还，经双方确认，赵某芳应返还周某文、刘某强171930元。
关于赵某芳主张的经济损失10万元之构成，经询，赵某芳称，第一部分系在涉案房屋维权过程中历次诉讼赵某芳实际支出的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用；第二部分系被告与第三人存在主观故意导致本案房屋的房屋买卖协议无法顺利履行，其严重违约行为给赵某芳造成的损失；第三部分系被告的违约行为以及多次诉讼给赵某芳及家人造成的精神损害；第四部分系被告将房屋转卖给第三人而提前还清贷款，进一步导致赵某芳无法按月偿还贷款，而需一次性将其偿还的贷款还清，由此产生的资金占用费。
另查，赵某芳认可涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》当月即交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某鹏名下。
裁判结果
一、第三人张某鹏于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）赵某芳、被告（反诉原告）刘某强、周某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至刘某强名下；
二、原告（反诉被告）赵某芳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘某强、周某文171930元；
三、被告（反诉原告）刘某强、周某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）赵某芳将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至赵某芳名下；
四、被告（反诉原告）刘某强、周某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵某芳经济损失3万元；
五、驳回原告（反诉被告）赵某芳的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘某强、周某文的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
赵某芳与刘某强、周某文签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。但刘某强、周某文在将涉案房屋交付赵某芳并收取部分购房款后，又另行签订合同将该房屋出售第三人张某鹏，并办理了过户手续，其行为已属违约。
现刘某强与张某鹏签订的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》已被确认无效，赵某芳与周某文、刘某强应当继续履行双方的协议，鉴于涉案房屋的购房贷款已经清偿完毕，赵某芳应向将剩余房款给付周某文、刘某强，周某文、刘某强应当配合赵某芳办理涉案房屋的产权过户登记手续。
现双方均确认赵某芳应当给付周某文、刘某强171930元。周某文、刘某强收到上述款项后，应当会同张某鹏协助赵某芳办理涉案房屋的过户手续。关于周某文、刘某强主张的利息损失，因其二人系违约方且行为上具有主观故意，对其该反诉请求，法院不予支持。关于赵某芳主张的10万元损失，双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，赵某芳在本案中主张并无法律依据，且本案系合同纠纷，赵某芳主张的精神损害赔偿法院不予支持，但周某文、刘某强之行为确属违约，赵某芳维权过程中必然产生相关费用，法院酌情判令周某文、刘某强赔偿赵某芳违约损失3万元。
